土地增值税清算的难点及对策解析

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具之一，对调节房地产开发企业增值收益、抑制投资冲动有重要作用。土地增值税调整过程复杂，特别是关于收入和扣除项目的确认，容易产生混淆

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住房公积金如何缴个税？  



　　根据财政部、国家税务总局联合下发的《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》（以下简称10号文）规定，单位为个人缴付和个人缴付的住房公积金从个人收入中扣除，不缴纳个人所得税。10号文同时规定，住房公积金缴存标准高于10号文规定标准的，其超标准部分要计征个人所得税。
　　
　　一、新职工准予税前扣除缴存基数的确定问题
　　
　　根据《住房公积金管理条例》和建设部、财政部、中国人民银行下发的《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）的有关规定，设区城市（主要指地级市）单位和职工缴存比例最低不低于5%，最高不高于12%（合计缴存比例为10%至24%），缴存基数仍为职工本人上一年度月平均工资，同时，对高收入行业及个人缴存基数限制为不超过当地职工社会平均工资的2至3倍。根据这些精神，10号文规定，单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资12%的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。
　　
　　但是实际工作中，企业的新职工在本单位不存在本人上一年度月平均工资额，所以单位和个人只能分别在不超过新职工本人当月实际缴存住房公积金的工资基数12%的幅度内缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月工资不得超过当地上一年度职工月平均工资的3倍。
　　
　　职工上一年度月平均工资额的计算方法一般为：上一年度在本单位取得的工资总额除以上一年度在本单位的工作月数。
　　
　　二、单位负担员工个人应缴存的住房公积金的税务处理
　　
　　单位负担员工个人应缴存的住房公积金，其性质等同于单位支付员工工薪，因此在计算个人所得税时，应将单位负担的员工个人应缴存的住房公积金并入其应纳税所得额，住房公积金的税前扣除额按10号文第二条规定执行。
　　
　　【例1】某公司员工王骏2007年12月缴纳住房公积金的工资基数为3000元，其上年月平均工资2000元，缴付住房公积金比例为：单位12%，个人12%，实际缴付住房公积金为:单位缴付360元，个人缴付360元。其2007年12月份住房公积金税前扣除额计算方法如下：
　　
　　因为其上年月平均工资2000元，小于当地上一年度职工月平均工资的3倍（5500元），所以以其上年月平均工资额2000元为准予税前扣除的缴存基数。准予税前扣除的缴存基数×12％＝扣除限额2000×12％＝240元。单位和王骏本人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为240元。
　　
　　单位和王骏本人实际缴付住房公积金分别为360元，大于税前扣除限额（单位和王骏本人分别为240元），因此实际允许税前扣除额等于扣除限额，单位和王骏本人分别为240元。
　　
　　超出限额部分，即：（360－240）＋（360－240）＝240元，并入纳税人当月工资薪金计算个人所得税。
　　
　　【例2】某公司员工王骏2007年12月缴纳住房公积金的基数为6000元，其上年月平均工资7000元，缴付住房公积金比例为：单位10%，个人10%，实际缴付住房公积金为:单位缴付600元，个人缴付600元。其2007年12月份住房公积金税前扣除额计算方法如下：
　　
　　因为其上年月平均工资7000元，大于当地上一年度职工月平均工资的3倍（5500元），所以以当地上一年度职工月平均工资的3倍（5500元）为准予税前扣除的缴存基数。准予税前扣除的缴存基数×12％＝扣除限额5500×12％＝660元。单位和王骏本人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为660元。
　　
　　单位和王骏本人实际缴付住房公积金分别为600元，小于税前扣除限额（单位和王骏本人分别为660元），因此实际允许税前扣除额等于实际缴付额（单位和王骏本人分别为600元）。
　　
　　三、超过规定比例和标准缴付的住房公积金征税项目归属问题
　　
　　单位和个人超过规定比例和标准缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。如果是由于发放一次性奖金，而形成的超过规定比例和标准缴付的住房公积金，应该并入当期的工资、薪金收入或并入一次性奖金计征个人所得税。
　　
　　【例3】某公司员工王骏2007年12月缴纳住房公积金的基数为27000元，其中当月发放全年一次性奖金20000元，其上年月平均工资6000元，缴付住房公积金比例为：单位18%，个人14%，实际缴付住房公积金为:单位缴付4860元，个人缴付3780元。其2007年12月份住房公积金税前扣除额计算方法如下：
　　
　　因为其上年月平均工资6000元，大于当地上一年度职工月平均工资的3倍（5500元），所以以当地上一年度职工月平均工资的3倍（5500元）为准予税前扣除的缴存基数。准予税前扣除的缴存基数×12％＝扣除限额5500×12％＝660元。单位和王骏本人缴付住房公积金的税前扣除限额分别为660元。
　　
　　单位和王骏本人实际缴付住房公积金分别为4860元、3780元，大于税前扣除限额（单位和王骏本人分别为660元），因此实际允许税前扣除额等于扣除限额（单位和王骏本人分别为660元）。超出限额部分，即：（4860－660）＋（3780－660）＝7320元，并入纳税人当月工资薪金或并入全年一次性奖金计算个人所得税。