土地增值税现行政策文件变化情况

银河飞雪

1、吉地税财行函〔2001〕23号文件规定：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。对销售高档写字楼、高级住宅和商业用房土地增值税预征率为1%；销售一般民用住宅土地增值税预征率为0.5%。
销售经济适用房和安居工程暂缓征收土地增值税。吉地税发[2006]40号文件自2006年3月2日取消该政策。
2、吉地税发〔2004〕85号《吉林省土地增值税征收管理暂行办法》
（1）对新建房屋整体一次性转让（包括单纯转让国有土地）的，按所取得的增值额查实征收土地增值税;
对纳税人采取查实征收方式的,其计税依据为转让房地产所取得的增值额；
（2）对新建房屋非整体转让的，按实际转让部分的收入预征土地增值税;对纳税人采取预征方式的,其计税依据为转让房地产所取得的收入（包括预收款）。
（3）对转让旧房的，按房屋的评估价格查实征收土地增值税。
（4）转让写字楼、高级住宅及商业用房的，土地增值税预征率为转让收入的1%；转让普通标准住宅，预征率为转让收入的0.5%。
（5）对新建房屋整体一次性转让和单独转让国有土地及转让旧房的，应在转让合同签定后的7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，
（6）纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，于取得转让收入次月的10日前办理纳税申报并按规定的预征率预缴税款。
（7）土地增值税的清算。按预征率预缴税款的纳税人，应在房地产项目竣工结算且全部转让后30日内，向主管税务机关申请办理税款清算
（8）纳税人未按规定的期限办理纳税申报，或未按规定提供相关资料的，给予处罚；
（9）纳税人未按照规定期限缴纳（预缴）税款的，课征滞纳金。
（10）本办法自2004年10月1日起执行。
3、吉地税函〔2005〕76号规定：享受税收优惠政策的普通住房标准原则上应同时满足以下条件：
（1）住宅小区建筑容积率在1.0以上，
（2）单套建筑面积在120平方米以下（长春市向上浮动比例不超过20%），
（3）实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下（长春市向上浮动比例不超过20%）。
关于土地增值税的预征率。
A、土地增值税政策规定的“普通标准住宅”条件，可按上述“普通住房标准”条件掌握。转让普通标准住宅预征率为转让收入的0.5%。
B、超出普通住房标准条件的非普通住房及写字楼、商业用房等，每平方米转让收入在5千元以下、5千元至1万元、1万元以上的预征率分别为1%、2%、3%。
本通知于2005年6月1日起执行。
4、吉地税发〔2006〕40号：纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。对不能分别核算的，按照《财政部
国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十三条的规定执行。
附：财税字〔1995〕48号）对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。
附《条例》第八条　有下列情形之一的，免征土地增值税:
　　(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
5、吉地税发〔2006〕40号 关于转让旧房准予扣除项目的计算

纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。无评估报告的，按下列办法计算土地增值税。
（一）纳税人转让旧房及建筑物，无评估价格，但能提供购房发票的，以应缴纳契税的计税金额确定为转让收入，按扣除项目的金额＝发票所载金额×（1＋购房年度×5%）的公式计算扣除项目金额。
（二）对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的（不含50万元），核定征收率为0.3%；50万元至100万元的，核定征收率为0.5%；100万元以上的，核定征收率为1%。

财税[2006]21号规定：对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，

例如：某人在长春市卖掉了一处购买3年的145平方米的住房，成交价50万元，提供的发票缴纳契税的计税金额为:36万元，当时缴纳契税0.54万元。计算缴纳土地增值税？

分析：首先在无评估价格，但能提供购房发票的前提下，并经认定属于非普通住房。计算应扣除金额=36×（1＋3×5%）=41.4万元。

按现行政策规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税。计算营业税金及附加=50×5.5%=2.75
当时缴纳契税0.54万元(印花税也应扣除,此题忽略不计)扣除项目合计：44.69（万元）

土地增值额=50－44.69=5.31万元

土地增值额与扣除金额的比=5.31÷44.69×100%=11.88%

土地增值税未超过扣除项目金额50%的

土地增值税=5.31×30%=1.593(万元)

告知：土地增值税中纳税人转让旧房及建筑物，应委托经省以上有关部门授予评估资格的房地产评估机构进行评估，并向主管税务机关提供评估报告和支付评估费用的正式发票。《土地增值税暂行条例实施细则》第十二条规定：个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税

（2）对转让旧房及建筑物，无评估价格，又无购房发票的，实行核定征收。以应缴纳契税的计税金额作为核定征收额，依率计征。计税金额50万元以下的（不含50万元），核定征收率为0.3%；50万元至100万元的，核定征收率为0.5%；100万元以上的，核定征收率为1%。

例如：某人在长春市卖掉了一处住房，成交价50万元，无评估价格，不能提供的发票,核定征收土地增值税？

50×0.3%=1500(元)

国税发〔2006〕187号房地产开发企业土地增值税清算条件?
（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：?
　　1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?
　　2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?
　　3.直接转让土地使用权的。?
　　（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：?
　　1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?
　　2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?
　　3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；?
　　4.省税务机关规定的其他情况。?
该文件要求各地制定办法，目前我省还没有相关“办法”，等具体办法出台后再给大家解析。