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标题: 房地产开发企业瞒报预售收入的涉税探讨 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2008-10-20 12:28
标题: 房地产开发企业瞒报预售收入的涉税探讨

房地产开发企业瞒报预售收入的涉税探讨

　　一、引言

　　房地产业是一个涉税问题比较复杂的行业，基于故意或非故意的原因，大量的房地产开发企业存在着涉税问题。本文主要探讨房地产开发企业预售收入所涉及的企业所得税及营业税。房地产开发企业在预售阶段收取价款的主要形式有收取定金、预售款。如果房地产开发瞒报上述收入，其企业所得税、营业税该如何处理？

　　自2006年国家开始对房地产业实施宏观调控以来，我国的房地产价格不但没有回落，反而在调控中涨声日起。房地产业在社会公众的眼中，是一个暴利的产业，人人欲打之而后快；在税务机关的眼中，则是纳税的侏儒，待之以严征管、强稽查。目前税务机关的主流声音（包括已有一些案例）认为房地产企业瞒报的预售收入，造成不缴或少缴税款的，无论是企业所得税还是营业税，均应定性为偷税，补税并加收滞纳金与罚款。笔者认为，瞒报预售收入所涉及企业所得税，不应认为偷税，只补税不罚款；涉及的营业税应认定为偷税，补税并罚款。

　　作为社会公众我们有理由对暴利表示愤怒，但作为行政执法的主本-税务机关，则无论房地产业承担着何种的社会形象，其税收执法的尺度应坚持法无明确规定不违法、法无明确授权不处罚原则。房地产企业瞒报预售收入，在所得税的定性处罚上，应谨慎处理。

　　二、瞒报预售收入所涉及的企业所得税不应认定偷税

　　

作者: 阿斯兰 时间: 2008-10-20 12:29
2．企业所得税计征原理决定了对预售收入征税只能为预征。

　　《企业所得税暂行条例实施细则》第五十四条规定，纳税人应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则。《条例》与《实施细则》也均未将预售收入明示为计税收入，但总局83号文、31号文均规定在收入尚未实现、成本尚未结转的情况下，可对预售收入可按一定方法计征企业所得税，其法理依据又在哪里？从立法层次上讲《实施细则》属于上位法，总局的政策属于下位法，下位法的规定有悖于上位法时，如何协调二者之间的法律条文竞合的问题？

　　我们充分相信总局政策的正确性是无可置疑的，其就预售收入按一定方法计征企业所得税在实质上是预征，是为保证税款均衡入库的一种手段。这就是总局政策的法理基础。如果就预售收入计征的税款不是预征，而是应纳，总局就预售收入税征税与《条例》及其《实施细则》的条文竞合就无法协调。承认总局政策的合法性，就应首先承认就预售收入计缴企业所得税其实质为预征，对于纳税人则为预缴。而预缴税款的多缴或少缴从税法原理上看，不应作为处罚的依据。如国税发函[1996]008号规定，预缴是为了保证税款均衡入库的一种手段。企业的收入和费用列支要到企业的一个会计年度结束后才能准确计算出来，平时在预缴中无论是采用按纳税期限的实际数预缴，还是按上一年度应纳税所得额的一定比例预缴，或者按其他方法预缴，都存在不能准确计算当期应纳税所得额的问题。因此，企业在预缴中少缴的税款不应作为偷税处理。

　　3．企业所得税的计算方式决定了对预售收入征税只能为预征。

　　《企业所得税暂行条例实施细则》第六条规定，条例第三条、第四条所称应纳税所得额，其计算公式为：
　　应纳税所得额=收入总额一准予扣除项目金额。房地产开发企业在预售阶段，相应的收入与准予扣除的项目均无法准确计算，即无法准确计算应纳税所得额。在此情况下对售收入征税只能为预征。

　　（三）按总局的政策精神，瞒报预售收入的，不应定为偷税、不应予以处罚。

　　1．从罚则的运用上可以解读总局政策无意因企业瞒报预售收入而予以处罚

　　国税发[2003]83号文（此文已被国税发[2006]31号取代），只要求就预售收入按一定的方法计缴税款，但没有规定如果不缴该如何处理。有观点认为实体法本身无须自带罚则，只要你违背了有关的规定，即可按征管法的罚则予以处罚，对此笔者亦表示赞同。但当我们细细解读31号文时，其关于预售收入的涉税处理就深藏玄机了。

　　国税发[2006]31号第一条规定：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。请注意31号文的第一条只规定预售收入应按一定的方法计税，但未规定如果不纳税该如何处理。

　　但是在该文的第二条第二款却规定：凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，或未对其实际销售收入毛利额和预售收入毛利额之间的差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。

　　如果一项税收文件不自带罚则是可以理解的，但是同一个文件当中，某条规定如何计税，但不规定如何处罚；另一条规定如何计税并明示如果不按规定计税则按征管法的有关规定处理，这在税收立法实践中，是极其少见的。

　　可见总局在制定该政策时是进行了深入研究，反复推敲的。由于对预售收入按一定方法计征企业所得税，其金额必然预计的，不准确的，其实质为预征，对于企业则为预缴。对预缴税款的不缴或少缴不宜定为偷税，予以处罚。故对房地产企业预售收入只规定计税，不规定罚则。但是等到开发产品完工，实际销售收入及销售成本均能得以确认，应纳税所得额能够准确计算，此时企业再不按规定计缴所得税，按《征管法》的有关规定处理，就顺理成章了。

　　2．解读31号文，因预售收入而计缴税款是预缴税款，是可以调整的。

　　国税发[2006]31号规定，预售收入先按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。那么究竟该如何调整呢？笔者认为，如果房地产开发企业就预售收入多计缴了税款是可以要求退还的。虽然有观点认为，

作者: 石晓辉 时间: 2008-10-20 16:59
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 阿昌 时间: 2008-10-20 21:03
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 人生平凡 时间: 2008-10-21 12:55
还是不要瞒报的好，毕竟税务局的人不是吃白饭的

作者: 心愿 时间: 2008-10-23 11:19
现在又出台了一个新的政策，是国税函[2008]299号，应该按照这个政策执行。

作者: 红豆 时间: 2008-10-23 11:35
努力学习中，顶一下吧

作者: 不平衡 时间: 2008-10-24 14:37
学习一下了

作者: 惠州-鹰击长空 时间: 2008-10-24 14:56
房地产企业的收入是很难做假的,我觉得只是时间的早晚问题,最终都一分钱少不了的.瞒报的税款作为企业的无息贷款

作者: 开林 时间: 2008-10-24 16:41
dddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddddd

作者: 680311 时间: 2008-11-4 15:34
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 680311 时间: 2008-11-4 15:36
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 君林天下 时间: 2008-11-4 15:54
学习一下

作者: 天马 时间: 2008-11-25 16:21
标题: 啊
自治州政治

作者: diewei 时间: 2008-11-28 15:33
标题: dddddddddddddd
dddddddddddddd

作者: 书山学海 时间: 2008-11-28 16:15
房地产的收入，预售时能瞒点，最终都得交上

作者: 黄帝二世 时间: 2008-11-28 23:38
一定要学习,谢谢啊哦

作者: 杜敏 时间: 2009-2-1 14:20
标题: 回复 1# 的帖子
• 谢谢这些无私奉献的好同志们

作者: zyzxyy 时间: 2009-2-14 20:54
一定要学习,谢谢啊哦

作者: qinyongjin 时间: 2009-2-15 00:56
学习做点假帐，要不怎么混饭吃？

作者: 桔梗 时间: 2009-2-15 16:42
看来还真学到不少的东西

作者: 四川成都 时间: 2009-2-17 22:05
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: zyzxyy 时间: 2009-2-18 17:57
努力学习中，顶一下吧

作者: 叶尔 时间: 2009-2-18 20:49
既然是预缴税金不能算偷税

作者: 候鸟的悲伤 时间: 2009-2-27 16:53
回复,学习学习在学习!

作者: 张会计 时间: 2009-3-2 16:20
最关心的问题、、、、

作者: 烟雨悠然 时间: 2009-3-4 11:51
学习了 ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~

作者: 小飞鱼 时间: 2009-3-4 12:00
看看，能有什么收获！

作者: 我在学习 时间: 2009-3-4 12:27
看看，学习学习

作者: 八面玲珑 时间: 2009-3-4 14:32
努力学习中，顶一下吧

作者: 悦丰投资 时间: 2009-3-14 14:33
努力学习中，顶一下吧

作者: gjc1015 时间: 2009-3-14 15:27
学习中，，，，，，，，

作者: 鲁国夫 时间: 2009-3-18 11:07
房地产企业的收入是很难做假的,我觉得只是时间的早晚问题,最终都一分钱少不了的.瞒报的税款作为企业的无息贷款

作者: 杨霞 时间: 2009-3-18 11:36
学习！xuexi!

作者: 老年使者 时间: 2009-3-18 13:55
这是一个复杂而又／必须经过的事情，楼主分析有道理！

作者: 邱仲德 时间: 2009-5-5 21:45
标题: 回复 1# 的帖子
房地产开发企业瞒报预售收入的涉税探讨

作者: 朱少华 时间: 2009-5-6 18:09
收入压根就没有操作的空间，去国土局一调数据就什么都清楚了！

作者: 智诚 时间: 2009-5-29 11:09
房地产开发企业想隐瞒收入是很难的隐瞒预售收入就是延迟纳税而已一般会计不愿干老板们都热衷于此无息贷款啊！

作者: 吴东新 时间: 2009-5-29 12:16
标题: 看看!
认真学习一下!!!

作者: 云中飞 时间: 2009-5-29 12:20
xx

作者: jianxunn 时间: 2009-5-29 16:15
学习，学习，在学习。

作者: 学习人 时间: 2009-6-18 09:23
查看你的下面的内容可以吗,

作者: 阿水 时间: 2009-6-18 09:40
正在学习这方面的知识

作者: 雨柔 时间: 2009-6-18 09:45
学习了,房产业确实有这样的问题

作者: 0123 时间: 2009-6-18 09:49
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 阿水 时间: 2009-6-18 10:04
文章写的好，值得学习

作者: 不甘落后 时间: 2009-6-18 10:09
好好学习,天天向上!

作者: 希源 时间: 2009-6-18 23:27
ppppppppppppppppppppppppppppp

作者: 路路700921 时间: 2009-7-25 17:15
如果愿意的话
房地产企业的收入是很难做假的,我觉得只是时间的早晚问题,最终都一分钱少不了的.瞒报的税款作为企业的无息贷款

作者: 郑小艳 时间: 2009-7-25 20:29
受教了，这个很多企业都会涉及

作者: 木木夕 时间: 2009-7-30 17:32
好好好

作者: sxmj 时间: 2012-11-21 14:40
学习借鉴下好东西

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