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标题: 请问个人按揭贷款逾期未还,房开公司保证金被扣的帐务处理? [打印本页]

作者: 冰雪天使 时间: 2008-9-28 16:42
标题: 请问个人按揭贷款逾期未还,房开公司保证金被扣的帐务处理?
请问个人按揭贷款逾期未还,房开公司保证金被扣的帐务处理?

作者: 红粉花飞 时间: 2008-9-28 22:52
看看.............................

作者: 纪会计 时间: 2008-9-29 09:47
好想看看，有人回答吗？

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-29 11:10
贷款购买商铺，却不按合同履行还款协定。银行催收无效，只好将借款者和商铺所属的房地产开发公司一起告上法庭，要求依法追回借款人所应偿还的贷款；同时要求商铺所属的房地产开发公司为此承担连带保证责任。

近日，深圳市宝安区法院开庭对该案作出判决，借款人钟某、王某在判决发生法律效力之日起十日内偿还原告深圳发展银行贷款本金人民币277649.04元，利息27274.18元；若逾期不能清偿，则依法处理其抵押物，原告对抵押物折价或拍卖、变卖的价款有优先受偿权；房地产开发公司对此案不足清偿的债务承担连带清偿责任。

银行：被告贷款拖期不还

据原告诉称，被告钟某、王某为购买南贸市场某商铺，于2000年9月4日与银行签订了《房产按揭贷款合同》。合同约定，原告贷给被告钟某、王某人民币351000元作为购房款，贷款期限共10年，利率4.65‰。贷款实行分期归还，每期还本金2925元，利息898.2元。合同订立后，双方到公证处办理公证，原告依约于2000年10月11日将发放给被告钟某、王某的贷款人民币351000元存入商铺所属的深圳某房地产开发公司在原告处开立的账户。同时按合同第八条约定，该商铺所属的房地产开发公司为钟某、王某的贷款本息及原告实现债权的费用承担连带保证责任，保证期限至钟某、王某办妥房产证和抵押登记，及将房地产证交原告保管为止。

但在合同履行过程中，钟某、王某只偿还本金25期，利息还至2002年11月，此后停止还本付息。截至2005年1月26日，原告多次催收无效，被告已拖欠原告贷款25期。而到目前为止，房地产开发公司都未办妥房地产证交原告保管，所以应该承担连带保证责任。

担保人：原因在于银行

被告钟某、王某没有答辩意见，在举证期限内亦未提交证据。

针对原告的诉求，被告某房地产开发公司辩称，原告为了自身利益不正当地阻止办证条件的成就，应视为条件已成就，被告不应再承担保证责任。南贸市场项目已具备办理产权证条件，公司早已开始为各业主办理产权证。但根据深圳市规划国土局关于办证的有关流程规定，按揭付款的楼宇办理产权证须由按揭银行提供必备的资料，包括银行出具的办理转现楼申请表、银行身份证明及授权委托书、由银行保管的《房屋买卖合同》原件。房地产公司曾先后多次请求并于2003年10月27日致函原告提供配合，但原告为了自身利益，加重其债权的担保力度，拒绝向公司提供办证资料，不正当地阻止办证条件的成就，致使公司未能为按揭业主办理产权证，从而免除保证义务。故此，依据《合同法》第四十五条“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就，视为条件已成就”，此种情况下应视为房产证已办妥，公司不应再承担保证责任。

另外，被告某房地产开发公司还认为，根据《担保法》“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”的规定，即使法院认定被告应该承担连带保证责任，法院的判决也必须明确被告承担保证责任的范围为抵押物被处置清偿后的债权余额，并在判决主文中将某房地产开发公司对钟某、王某享有的追偿权直接列于判决书中。

法院：依法归还贷款

法院经审理后认为，原告与被告之间签订的《房产按揭贷款合同》系当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当全面履行合同约定的义务。合同签订后，原告依约履行了发放贷款的义务，被告钟某、王某未按合同约定按期偿还贷款本息，截至2005年1月26日，逾期还款达25期，被告的行为已构成根本违约。所以，被告钟某、王某应在判决发生法律效力之日起十日内偿还原告深圳发展银行宝安支行贷款本金人民币277649.04元，利息27274.18元。

被告钟某、王某以所购房产作抵押担保，并办理了抵押登记，所以原告深圳发展银行拥有该房产的抵押权，如果被告钟某、王某逾期不能清偿原告贷款本息，原告则有权申请拍卖抵押物，用拍卖抵押物的价款优先偿还上述债务。

被告某房地产公司自愿为合同项下被告钟某、王某应承担的全部贷款本息及原告实现债权的费用承担无条件、不可撤销的保证责任。因此，其关于不再承担保证责任的抗辩理由不成立，应该承担相应的连带担保责任。

同时，原告上述债权既有被告钟某、王某的房产作抵押担保，又有被告某房地产公司的保证担保，根据《担保法》第二十八条的规定，同一债权既有保证又有物的担保，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。因此，被告房地产公司承担保证责任的范围为对处分抵押物后不足清偿部分承担连带清偿责任，其承担保证责任后，有权向被告钟某、王某追偿。

作者: 银河飞雪 时间: 2008-9-29 11:12
房地产开发公司对客户房屋拍卖后不足清偿的债务承担的连带清偿责任
赔偿应该进“营业外支出”

作者: 冰雪天使 时间: 2008-9-29 14:38
谢谢联盟主席!我再请教一下:帐务处理:借：营业外支出、贷：银行存款，保证金户减少。如下次业主个人按揭贷款还上，用相反的分录冲回处理。

作者: man-yy 时间: 2010-3-7 08:26
标题: 非常感谢
学习了谢谢指点感谢奉献

作者: 肉包子打狗 时间: 2010-3-8 14:36
没遇到过呢学习了

作者: 李会5288 时间: 2010-3-9 18:00
标题: 回复楼主
关于购房贷款者不按期还款及利息，银行起诉时。分两种情况：1、未办理产权，房屋产权还是房开公司的这时房开公司要承担连带责任。2、购房者已入住并办理了个人房产证（房产已过户）。这时产权所有者发生了变化，房开公司就没有连带责任了。如房主不按期还款，银行可通过法院收回房产，变卖后收回贷款和利息如有剩余可退给欠款者！！
银行房贷合同上都有注明！！

作者: canan_chain 时间: 2010-3-10 10:52
学习下，有谁能详细解答下啊

作者: 知识 时间: 2010-5-11 16:35
没遇到过，学习了不少东西

作者: 李会5288 时间: 2010-5-17 16:29
标题: 回复一楼
你说的情况只有一种是与房开公司有关系的，就是在客户还没有办理房屋产权前。由于客户没有按时还房贷，银行按三方房贷合同从暂扣房开企业“保证金”中扣了。正常账务处理挂账：欠款户，如他后来还了就冲回。如果客户彻底毁约，就收回房子，扣除损失（在合同规定的范围）后，归还银行贷款和客户的余款。收回的房子可从新再买！！！

作者: 威海本溪人 时间: 2010-5-18 09:06
国税发（2009）31号文第19条，企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

作者: showy 时间: 2010-5-18 09:39
支持五楼，应该进营业外支出

作者: 宝Happy 时间: 2012-4-4 21:02
学习了，谢谢各位老师不吝赐教

作者: 宝Happy 时间: 2012-4-4 21:18
做为资料收藏了，谢谢

作者: 旷野精灵 时间: 2012-6-1 16:47
客户逾期未还情况一银行扣保证金应该是开发商暂时垫付如果客户及时还上了银行还会退回可开发商的是不是放到其他应收款里啊情况二客户恶意拖欠最终在未办理产权的时候才会放到营业外之处吧

作者: 旷野精灵 时间: 2012-6-11 14:38
看看

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