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标题: 房地产开发企业纳税指南 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-8 00:59
标题: 房地产开发企业纳税指南

作者: zxf8338 时间: 2007-9-22 19:18
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作者: jrja 时间: 2007-9-23 16:32
标题: 企业纳税指南
企业纳税指南

作者: 书中男人 时间: 2007-9-24 13:23
房地产开发企业纳税指南真好

作者: andresa 时间: 2007-9-24 17:58
这个一定要学习

作者: yeguo918 时间: 2007-10-11 21:24
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作者: sfg 时间: 2007-10-20 17:23

:time:

作者: yanyan9669 时间: 2007-10-21 20:27
房地产开发企业纳税指南真好，谢谢

作者: 凭海林风 时间: 2007-10-21 21:03

好好拜读与学习

作者: DLTWW 时间: 2007-10-22 09:56
标题: 我想学学学学学
我想学学学学学时隔中英对照

作者: 晃悠 时间: 2007-10-22 13:51
» 房地产开发企业纳税指南

作者: 梦蝶 时间: 2007-10-23 12:50
看看看看看看看看看123456789

作者: 梦蝶 时间: 2007-10-23 12:53
谢谢，太好了，对我太有帮助了

作者: 方鹏 时间: 2007-10-23 16:16
标题: 我要看
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作者: 心有明镜台 时间: 2007-12-17 20:46
房地产开发企业如何计算缴纳----企业所得税
国税发[2006]31号文件自2006年1月1日起，房地产企业所得税按新的规定执行，同时废止了原有的国税发[2003]83号有关房地产企业所得税的规定。这样就需要广大房地产开发企业会计及税务人员从新理顺思路，按本文规定解决和处理所得税的相关问题。
名词解释：
1、开发产品——是指：房地产开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等”统称“开发产品”
2、完工开发产品——是指：企业开发的产品已经完工，达到预计可使用状态，并且可独立对外销售，用户购买即可装修或入住使用的。企业开发的半成品不再开发对外销售的视同已完工产品。
3、未完工开发产品——未完工开发产品预售收入是指：企业开发的产品在未完工之前开始对外预售(包括售楼花)，并向购买方(用户)收取部分预购款项(包括定金)形成的收入。
4、计税毛利率：是指国家或当地税务机关规定的预先认定的预售收入可能达到应税利润的比例。
[为理解方便,将房地产开发企业----简称:“开发企业”；将“开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等”统称“开发产品”]
一、关于未完工开发产品的税务处理
开发企业对开发产品采取预售的，（分四步）
1、预售收入先按预计“计税毛利率”计算出当期毛利额
2、扣除相关的期间费用、营业税金及附加
3、再计入当期应纳税所得额，全并计算缴纳企业所得税。
4、待开发产品结算计税成本后再行调整。?
（一）经济适用房项目
国家规定“预售收入的计税毛利率不得低于3%”如果说就是3%，请不用计算所得。因为营业税、城建税、教育附加的率是5、5%。（毛利额扣除营业税金及附加是负数）只有毛利率大于5、5%才能体现出应纳税所得是正数。
要记住：经济适用房项目申报时,必须附送有关部门的批准文件以及其他相关证明材料。?
（二）非经济适用房开发项目预计计税毛利率按以下规定确定：

１.开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于20％。?
２．开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于15%。
３．开发项目位于其他地区的，不得低于10％。
长国税发[2006]87号：非经济适用房开发项目预计计税毛利率的确定
（1）．开发项目位于长春市城区的，按以下标准确定：
销售单价（每平方米的销售价格，下同）在4000元（含）以内的，执行20%；超过4000元的，执行25%。
（2）．开发项目位于九台、德惠、榆树、农安的，按以下标准确定：
销售单价在1500元（含）以内的，执行10%；超过1500元的，执行15%。
例如：某开发商（长春市）本季预售收入3000万元，本期“管理费、销售费、财务费”300万元；其他业务利润15万元。
预计毛利额 =
3000×20% = 600（万元）
营业税金及附加税 =3000×5、5% = 165，
应纳税所得 = 600－300－165 +15 = 150
预缴税额 = 150×33% = 49.5
如果其他业务利润亏损15万元：
= 600－300－165－15 =120
=120×33% =39.6
二、关于完工开发产品的税务处理问题

（一）确定完工开发产品
1、竣工证明已报房地产管理部门备案的
2、已开始投入使用的
3、已取得了初始产权证明的。
只要符合上述条件之一的，应视为开发产品已经完工。
长国税发[2006]87号只要有一套已经入住或使用的，即视为该套住宅、商业用房所在的楼房（栋号）为完工产品。
（二）怎样计算实际毛利额
名词解释：
1、房屋建筑面积——是指：房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。
2、房屋预测面积——是指：在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。
3、房屋实测面积——是指：商品房竣工验收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构参考图纸、预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。
4、商品房的销售面积——商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为：购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。
商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。
预计毛利额 = 预售销售收入×计税毛利率
实际毛利额 = 实际销售收入－计税成本
计税成本 = 销售数量（㎡）×单位成本（㎡）
或总成本×销售比例[已销售数量（㎡）÷可销售总量
毛利额与预售毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
例如：某房地产开发企业某小区完工入住，可以实施“结算”确定计税成本。开发总面积12万㎡，可销售面积10万㎡，已销售7万㎡。总开发成本33000万元。已实现预售收入和当期销售收入3亿元结转收入。
单位成本：33000÷10=3300（元）
计税成本 =7×3300=23100（万元）
实际毛利额=30000－23100=6900（万元）
预计毛利额 = 30000×20%=6000（万元）
差=6900－6000=900（万元）
开发产品完工后，开发企业应根据收入的性质和销售方式，按照收入确认的原则，合理地将预售收入确认为实际销售收入，同时按规定结转其对应的计税成本，计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
根据上述文件规定应将900万元计入完工年度的应纳税所得额。
（三）需要按规定办理的税务事宜
1、开发产品完工后，要进行调整。未对差额进行纳税调整的，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《征管法》的有关规定对其进行处理。?

2、开发产品完工后，开发企业应于年度纳税申报前将其完工情况报告主管税务机关。
（1）在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及税务机关需要的其他相关资料。?

（2）报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。?
（四）开发产品价外收费的确认
开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由开发企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入。
凡未纳入开发产品价内并由开发企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。?
[主要是发票，如煤气安装费，应该协调煤气公司单独给用户开票，如果不单独开票，则确认为销售收入。但必须要求煤气公司给开总的发票，从所得税角度讲“来五去五”，但是必要纳营业税？]
（五）开发产品销售收入应按以下规定确认：?
　　 1．采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。?
　　２．采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。?

３．采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。?
４．采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：
（1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现；如果属于前两种情况中销售合同或协议中约定的价格低于买断价格，以及属于受托方与购买方签订销售合同或协议的，则应按买断价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
　　（3）采取基价（保底价）并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由开发企业与购买方签订销售合同或协议，或开发企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，开发企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除；如果销售合同或协议约定的价格低于基价的，则应按基价计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。属于由受托方与购买方直接签订销售合同的，则应按基价加上按规定取得的分成额于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。?
（4）采取包销方式委托销售开发产品的，包销期内可根据包销合同的有关约定，参照上述（1）至（3）项规定确认收入的实现；包销期满后尚未出售的开发产品，开发企业应根据包销合同或协议约定的价款和付款方式确认收入的实现。?
　　已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等项内容，以月或季为结算期，定期进行结算，并在规定期限内向税务机关进行纳税申报、预缴税款。对不按规定定期结算、纳税申报和预缴税款的，按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理。?
５．开发企业将开发产品先出租再出售的，凡将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售固定资产确认收入的实现；凡未将开发产品转作固定资产的，其租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
[先出租再出售，1、转作固定资产的，“视同销售”征所得税，租金收入交房产税、营业税等，再销售时按“二手房交易”处理；2、不转，租金收入交房产税、营业税等，但，不提取折旧。再销售按开发产品确认收入的实现 ]
三、关于开发产品预租收入的确认问题
开发企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现，承租方支付的预租费用同时按租金支出进行税前扣除。
[这一条说的是两个意思：一、房地产企业收到预租价款可不视为收入，按财税[2003]16号：“单位和个人提供应税劳务向对方收取的预收性质的价款，按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。”所以应在“交付承租人使用之日起，确认收入的实现”。对承租人来说这时“支付的租金”才能税前扣除]
四、关于合作建造开发产品的税务处理问题
开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方，下同）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；
这一条是：房地产企业（甲）同乙、丙合作开发。乙出资900万元，可得3000㎡；丙出资300万元，可得1000㎡；剩余归甲所有。假如“首次分配”时。能够计算出“计税成本”为：2800/㎡
乙：900－3000×2800/㎡=60（万元）
丙：300－1000×2800/㎡=20（万元）
合计：80万元计入当期应纳税所得额
如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。?
（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:?
　　1. 开发企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。?
[假如“合同约定分配利润”要先在开发企业交所得税后再分，不得在税前分配该项目的利润；以占用资金“利息”的名义也不行。]
2.投资方取得该项目的营业利润应视同取得股息、红利，凭开发企业的主管税务机关出具的证明按规定补交企业所得税。
[对投资方来说：分回的“股息、红利”要提供开发企业所属税务机关证明，如果需要补税的，要补交。]
五、关于以土地使用权投资开发项目的税务处理问题
（一）企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：?
1．企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
2．接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。?
[以地换房：得到房屋时，涉及双方“两道营业税”一、投资方：转让土地使用权；二、开发企业：销售不动产。同时按市场“公允价值”所得或损失，各自进行处理，对开发企业来讲，可以将按“公允价值”确定的土地使用权的价值计入该项目的成本]
长国税发[2006]87号：开发产品的市场公允价值按如下方法和顺序确认：
（1）按开发企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的成本利润率确定（如开发产品已结转了会计成本，则其成本为会计成本；如未结转会计成本，则其成本为预算成本）。开发产品的成本利润率按15%执行。
（二）企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：?
1．企业、单位在投资交易发生时，应将其分解为销售有关非货币性资产和投资两项经济业务进行所得税处理，并计算确认资产转让所得或损失。?
上述土地使用权转让所得占当年应纳税所得额的比例如超过50%，可从投资交易发生年度起，按5个纳税年度均摊至各年度的应纳税所得额。?
[投资方将“土地使用权”投资入股。如：我以相当于5000万元的“土地使用权”投资到房地产开发企业，相当于6000万股（假定开发企业的股份是每股1元）。投资交易发生时，对投资方来说：要按非货币性资产和投资两项业务确认所得1000万元，如果本企业当年应纳税所得额是400万元，可按5年均摊]
2．接受土地使用权的开发方在投资交易发生时，可按上述投资交易额计算确认土地使用权的成本，并计入开发产品的成本。
[开发企业可以6000万元行为开发产品的成本]
六、关于开发产品视同销售行为的税务处理问题

（一）开发企业将开发产品用于以下用途的，应视同销售。
1、转作固定资产
2、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、
3、对外投资、
4、分配给股东或投资人、
5、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。
（二）纳税环节：
在开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
（三）确认收入（或利润）的方法和顺序为：?
1、按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
2、由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
3、按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
[视同销售不征营业税，只计算企业所得税。这时的“成本利润率”不是“计税毛利率”营业税条例通第十五条的公式为：
计税价格＝营业成本或工程成本×(1＋成本利润率)÷(1－营业税税率)
长国税发[2006]87号
开发产品销售收入=开发产品会计成本×（1+15%）
这两个公式计算结果不一样：假如成本6000万元

A、6000×（1+15%）= 6900
B、6000×（1+15%）÷（1－5%）=6555
七、关于代建工程和提供劳务的税务处理问题
　　（一）开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。?
完工百分比法即是根据合同完工进度同比例确认收入和费用。完工进度可按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例、已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例、测量已完成合同工作量等方法确定。?
　　（二）开发企业在代建工程、提供劳务过程中节省的材料、下脚料、报废工程或产品的残料等，如按合同规定留归开发企业所有的，应于实际取得时按市场公平成交价确认收入的实现。?
[代建工程对房地产开发企业来说，取得的收益一是手续费、二是成本结余，如果代建工程超过12个月的，按完工百分比法按季确认收入的实现。下脚料收入按市场公平成交价确认。]?
据我所知，有不少开发企业为政府代建“棚户区改造”项目。
八、关于开发产品成本、费用的扣除问题
第一
成本费用的划分：
一、期间费用
二、开发产品成本、
（一）开发产品会计成本
（二）开发产品计税成本
1、已销开发产品计税成本
2、未销开发产品计税成本?
第二

结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：?

1．当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本；
2．当期尚未发生但应由当期负担的（必须税收规定的）一律不得计入当期成本。
3．开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为：
A、直接成本B、间接成本C、共同成本（三项成本）。?
　 ※．开发产品完工前发生的“三项成本”，应按配比原则将其分配至各成本对象。
其中，（1）直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；
（2）共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。?
第三
费用
1．计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。?

2．计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。
3．开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。?
　※
下列项目按以下规定进行扣除：?
1．已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：?
※名词解释：可售面积：可供销售的面积。即：房地产开发公司确定的，将通过销售将建筑面积的有关部分转让给用户的面积。其中包括：房屋使用面积：是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅(堂屋)、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层(夹层)、阁楼、(暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积?
　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?
2．开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：?
（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。?
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。?
　　3．应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。?
4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。?
5．共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。?
6．开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：?
（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
[产权属于全体业主的——应理解为：对以上设施在建造时就确定全部属于免费向业主开放，不再单独收取费用，设施的维护费包含在“小区物业费”中。这样才可以将这部分成本计入“公共配套设施费”科目进行分摊。
无偿赠与地方政府、公用事业单位的——这是条件限制。赠给供暖公司，水务公司都不得不属于]
（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?

[对属于营利性的——A、产权归己的；B、产权未明确的；C、赠给其他单位的。要单独核算其成本，按“开发产品处理”。怎样处理？
①
转作固定资产、用于外投资、抵债等（符合本文第六条行为的），应视同销售，在所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；?
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；?
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。
“除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外”——这句话的意思应该是：开发企业自用建造的固定资产，应单独批件，单独核算（通过“在建工程”核算），与开发产品不是一个批件。只有这样才可以。
名词解释：
会所：就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。会所具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、高尔夫练习馆、保龄球馆、健身房等娱乐健身场所；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放。
7．开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：?
（1）由开发企业投资建设完工后，
A、出售的，按建造开发产品进行处理；[正常处理]
B、出租的，按建造固定资产进行处理；[这意味着国家允许建造上述固定资产，不能视为将开发产品转作“固定资产”，不属于第六条第一款的“视同销售”行为]
C、无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。[本条与第条第六项第（1）点的说法还不一样，他说的是“政府、公用事业单位”这条说的是：“国家有关业务管理部门、单位” 如果将学校、医院分别赠给教委开办中小学；给非营利性医院开办分院按“公共配套设施”进行处理]
（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。?[此条是说：“合建”对方给的钱，直接抵扣该项目的建造成本。有差的计入当期应纳税所得额（实际不会有差）。这种“合建”看来可不视为“销售不动产”不应征收营业税。前提是：必须与“国家有关业务管理部门、单位合资建设”]
8．开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?
[对售房处、样板房如果按“自建固定资产进行处理”同样，要在建造时单独批件，单独作为成本对象进行核算。对装修费用计入其建造成本]
9．保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
[如果发生损失，也要按《财产损失管理办法》报批扣除]
10．广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：?
　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。
（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。
长国税发[2006]87号
关于新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费的扣除问题
2006年1月1日以后新办开发企业发生的广告费、业务宣传费、业务招待费，按以下规定进行税务处理：
（一）业务宣传费和业务招待费的扣除原则
1．取得第一笔开发产品实际销售收入年度，按如下顺序扣除：
（1）取得第一笔开发产品实际销售收入之后发生的业务宣传费和业务招待费优先扣除，其超过按照税收规定的标准计算的可扣除限额部分不得向以后年度结转；
（2）按照税收规定的标准计算的可扣除限额尚有余额的，再扣除取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的业务宣传费和业务招待费。超过余额部分向以后年度结转，结转期为3年。
2．取得第一笔开发产品实际销售收入年度之后的3个纳税年度，按如下顺序扣除：
（1）当年发生的业务宣传费和业务招待费优先扣除，当年发生的数额超过按照税收规定的标准计算的可扣除限额部分不得向以后年度结转；
（2）按照税收规定的标准计算的可扣除限额尚有余额的，再扣除按照规定结转过来的业务宣传费和业务招待费。
（二）广告费的扣除原则
1．取得第一笔开发产品实际销售收入年度，按如下顺序扣除：
（1）取得第一笔开发产品实际销售收入之间发生的广告费优先扣除，其超过按照税收规定的标准计算的可扣除限额部分，可以向以后年度结转，结转期为3年；
（2）按照税收规定的标准计算的可扣除限额尚有余额的，再扣除取得第一笔开发产品实际销售收入之后发生的广告费，超过余额部分，可无限期向以后年度结转。
2．取得第一笔开发产品实际销售收入年度之后的3年纳税年度，按如下顺序扣除：
（1）按照规定结转过来的取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的广告费优先扣除。
（2）按照税收规定的标准计算的可扣除限额尚有余额的，再扣除当年发生的广告费，超过余额部分，可无限期向以后年度结转。
（3）上述扣除后尚有余额的，再扣除按照规定结转过来的取得第一笔开发产品实际销售收入之后发生的广告费。
11．利息。按以下规定进行处理：?
　　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。?
　　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。?
　　长国税发[2006]87号
关于借款费用的税前扣除问题
开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，按如下规定处理：
（一）整体原则：属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。
（二）属于继起式（一个项目开发完工之后现开发另一个项目）开发的，前一个项目完工的次日至下一个项目开工的前一日所发生的借款费用，可作为财务费用直接扣除。对于应计入成本对象的借款费用应按成本对象的工程概算分配计入。
（三）属于多个项目同时开发的，应按各个项目的工程概算分配计入各个项目的开发成本中，然后再按同样的方法分配计入各个项目的成本对象中。
对于同时开发的各个项目中有一个项目先行完工的，则其完工后所发生的借款费用按照上述方法分配计入未完工的各个项目的开发成本中，然后再按同样的方法分配计入各个项目的成本对象中。
（四）属于先后滚动开发的，第二个项目开工前发生的借款费用，应归集到第一个项目的开发成本中，并按工程概算分配计入成本对象。第二个项目开工后所发生的借款费用，按照上述第（三）项规定处理。
12．土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。?
　　13．成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。?
14．折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
　　九、关于征收管理问题
（一）开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报税务机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。?
　　（二）开发企业出现下列情形之一的，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。?
1.依照法律、行政法规的规定可以不设账簿的；?
2.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的；
3.擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的；?
4.虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的；?
5.发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；?
　　6.纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。
　
十、关于适用减免税政策问题?
根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。
　　十一、关于本通知适用范围和执行时间问题
　　本通知适用于各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业。各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局应联合制定具体实施办法，并报国家税务总局备案。?
　　本通知自2006年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）同时废止。此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行。

作者: 错落的黄昏 时间: 2007-12-17 21:54
标题: 回复 1# 的帖子
看看有没有新东西

作者: 怕瓦落地 时间: 2007-12-17 22:41

真是好贴

作者: 根根 时间: 2007-12-18 08:34
房地产开发企业纳税

作者: operator 时间: 2007-12-18 13:20
dffewrtghgfh

作者: sharling5400 时间: 2007-12-18 16:39
年底了，事多了，。。。。。。

作者: happy6868 时间: 2007-12-18 21:56
好东西一定要大家分享

作者: 灿烂阳光 时间: 2007-12-23 11:18

作者: 不放弃! 时间: 2007-12-23 11:41

:Q :Q :Q :Q :Q :Q :Q

作者: shensong 时间: 2007-12-23 13:40
学习

作者: 风随心动 时间: 2007-12-23 18:09
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 武昂 时间: 2007-12-26 12:22
标题: 回复 1# 的帖子
g5rg45th6t4w65

作者: 心中的日月 时间: 2007-12-26 12:40
好像看过了！！！！！！！！！！11

作者: 经纬财务 时间: 2007-12-26 17:03

作者: 天津会计人 时间: 2007-12-26 21:51
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 怕瓦落地！ 时间: 2007-12-27 14:00
俺一定好好学习。谢谢！

作者: 子宇 时间: 2007-12-27 14:51
强烈支持要看要看。。。。

作者: 顾会计 时间: 2007-12-27 14:52
房地产开发企业纳税指南是不是真的好

作者: 高级灰 时间: 2007-12-27 15:15
mai dddddddddddd

作者: 小林子 时间: 2007-12-27 15:25
标题: 这个一定要学习
这个一定要学习

作者: 风儿 时间: 2007-12-27 15:39
1）可以进行企业所得税税前扣除的职工教育经费必须为企业当年提取并实际使用，如只按规定提取并未使用仍不允许企业进行税前扣除。

作者: 静天高云淡 时间: 2007-12-27 16:32
我想学学学学学

作者: 与心灵细语 时间: 2007-12-27 17:09
我得好好学习！谢谢

作者: 攀之峰 时间: 2007-12-28 16:11
我想学学学学学学学学学

作者: 春色 时间: 2008-1-9 21:16
坚决的将学习进行下去

作者: 周雪儿 时间: 2008-1-9 21:34
太好了，每一个帖子都是精华。

作者: 之宁 时间: 2008-1-9 21:51

作者: 王绎通 时间: 2008-1-10 00:42
标题: 分享是快乐
分享是快乐，付出是幸福。

作者: lwm天赐 时间: 2008-1-10 10:04

作者: lwm天赐 时间: 2008-1-10 10:05

:time:

作者: 黑小白兔 时间: 2008-1-10 11:43

作者: 冰零寒萧 时间: 2008-1-10 12:17
我要学习学习

作者: 赵耳 时间: 2008-1-10 14:56
ddddddddddddddddddddd

作者: 石榴 时间: 2008-1-10 15:25
标题: AAAAAAAA
AAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA

作者: lei_136582 时间: 2008-1-10 16:28

狂顶起！

作者: 王杰 时间: 2008-1-11 17:06
标题: 回复 1# 的帖子

:L :L :L :L :L :L :L :L :L :L :L :L :L

作者: 邓黎 时间: 2008-1-11 18:48

:@ :@ :@

作者: 江苏2005 时间: 2008-1-11 20:54
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 阳光女人 时间: 2008-1-11 21:17
想学习一下,谢谢!

作者: 铮爸 时间: 2008-1-12 12:34
标题: 回复 1# 的帖子
房地产开发企业纳税指南真好，一定要看

作者: zhanting 时间: 2008-1-13 23:06

作者: ouyanghui179 时间: 2008-1-13 23:11

作者: zzw3000 时间: 2008-1-14 11:51
标题: 交流
好好学习一下,交流经验

作者: 风中玫瑰 时间: 2008-1-14 23:52
标题: 回复 1# 的帖子
非常非常感谢啊，真是学到了很多东西

作者: 一钦 时间: 2008-1-15 11:51
能不能不回，就可以看．

作者: 芒果也忧伤 时间: 2008-1-16 21:37

作者: 环宇 时间: 2008-1-17 17:28
学习再学习

作者: lj8009191 时间: 2008-1-25 15:28
新手上路，学习学习再学习

作者: xuxiaohu 时间: 2008-1-25 17:48
『杭州房地产会计联盟』致力于为房地产、建安、物管会计同行创造一个业务交流和情感无限沟通的平台！！

作者: 林子 时间: 2008-1-25 20:36
标题: 回复 1# 的帖子
在这里真的能学到好多东西！！！

作者: 小虎逗你玩 时间: 2008-1-28 08:56
房地产开发企业纳税指南真好!我要学习学习

作者: mengdini 时间: 2008-1-29 11:14
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 枯叶飘零 时间: 2008-1-31 15:03

...............................

作者: 日月星辰1212 时间: 2008-2-1 11:59
谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢谢

作者: 紫藤花开 时间: 2008-2-1 14:09
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 兔子 时间: 2008-2-1 14:22

:Q :Q

作者: 注会 时间: 2008-2-29 10:34
标题: ddddddddddddd
ddddddddddddddddddddddddddd

作者: 问我 时间: 2008-2-29 15:04
好东西来的,学习一下

作者: 下一站 时间: 2008-2-29 15:05
标题: 好

作者: 糖纸 时间: 2008-2-29 15:28

:call: :call:

作者: 绿韵 时间: 2008-2-29 15:31
好东东！！！！好东东！！！！好东东！！！！好东东！！！！

作者: 煮客 时间: 2008-2-29 16:41
标题: 伙计

:( :( :(

作者: 温近人 时间: 2008-3-3 19:55
明天要报税了，再温习一下

作者: 江苏 时间: 2008-3-4 00:28
纳税指南真好

作者: fjhhwj2144 时间: 2008-3-6 22:21
指南真好!我要学习学习!

作者: 唐令春 时间: 2008-3-6 23:35
这个东西太好了太关键了

作者: 刘杰 时间: 2008-3-7 18:10
又要回复，麻烦收钱的就不要恢复了嘛

作者: 江苏2005 时间: 2008-3-8 00:04
企业纳税指南

作者: 中国山东 时间: 2008-3-8 11:18
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 我是安 时间: 2008-3-10 12:55
我要学习学习!

作者: 经纬 时间: 2008-3-10 13:22
好好学习一下子.

作者: 德华 时间: 2008-3-10 15:02

:Q :Q

作者: 790813090 时间: 2008-3-10 19:15
标题: 回复 1# 的帖子
0000000000

作者: 588lcf 时间: 2008-3-14 10:36
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 咫尺天涯 时间: 2008-3-14 11:51
111111111111111

作者: 做好本份 时间: 2008-3-15 12:48
标题: 回复 1# 的帖子
回复帖子，因为想看内容

作者: zxg198381 时间: 2008-3-15 13:29

:Q :Q :Q :Q :Q :Q :Q :Q :Q :Q

作者: oumu 时间: 2008-3-15 18:53
看看，要学的太多了

作者: 学学学 时间: 2008-3-15 20:10
好东西。。。。。。。。。。

作者: 天天妈妈 时间: 2008-3-17 12:52
我是新手，我来学习啦

作者: 冷水洗头 时间: 2008-3-17 14:26
谢谢！

:P :P :P :P :P

作者: 梁爽 时间: 2008-3-17 15:57
标题: BC
949494949494

作者: 梁爽 时间: 2008-3-17 16:01
标题: XD
房地产开发企业纳税指南真好

作者: 风随心动2008 时间: 2008-3-19 02:13
谢谢，收藏了，好好学习学习

作者: 潘家金 时间: 2008-3-19 15:33
谢谢谢谢谢

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)