不可售面积设施开发成本的会计和税务处理 - 房地产会计网

献给论坛朋友的国庆节礼物——不可售面积设施开发成本的会计和税务处理

老师，假设某一个开发项目，开发成本为1000万元，建筑面积2000平方米，其中可售面积1800平方米，不可售面积200平方米（注：主要为移交给全体业主共同使用的地下人防车库），现在销售可售面积1600平方米并且交付，应当如何进行会计和税务处理？如果不可售面积设施在未移交全体业主共同使用下，销售可售面积1600平方米及不可售面积100平方米并且交付，又应当如何进行会计和税务处理？

一、不可售面积

所谓“不可售面积”是税收上提出的概念，会计核算上没有这个概念。因此凡是按规定有建筑面积的建筑物和设施均应当分配开发成本，核算出所属账载成本。但是为了核算清晰和减少税务调整难度，可以将不可售面积设施单独设置为一个成本对象进行核算。

二、相关会计处理（简化示意举例）

1、按规定分配方法分配开发成本的会计分录，

借：开发产品-某成本对象【可售面积】900万元（1000/2000*1800）

开发产品-某成本对象【不可售面积】100万元（1000/2000*200）

贷：开发成本（建筑面积2000平方米）1000万元

2、结转“销售可售面积1600平方米”成本的会计分录，

借：主营业务成本888.89万元（80+88.89）

贷：开发产品-某成本对象【可售面积】800万元（900/1800*1600）

开发产品-某成本对象【不可售面积】88.89万元（100/1800*1600）

3、结转“销售可售面积1600平方米及不可售面积100平方米”成本的会计分录，

借：主营业务成本850万元（80+50）

贷：开发产品-某成本对象【可售面积】800万元（900/1800*1600）

开发产品-某成本对象【不可售面积】50万元（100/200*100）

三、相关税务处理

无论是企业所得税完工汇算和土地增值税清算，除了开发产品的账载成本与计税成本之间差异按照相应的税法规定予以调整外，其他与会计处理无异。

由于大部分房地产企业并没有将【不可售面积】设施按会计规定作为过渡性成本对象设置相关会计科目进行会计核算（即二次分配法核算），而是直接分配给【可售面积】成本对象（即一次分配法核算）。对于这类不规范的会计核算方法，各地税务机关通常要求纳税人按自己规定方法予以还原计算出应纳税所得额。现在具有典型代表有两个类别的方法：①浙江省地方税务局2014年16号公告是“先扣除后计税”方法；②琼地税函[2013]2号是“边扣除边计税”方法。