房地产涉及所有税种详细说明及计算方式 - 房地产会计网

税种

税种规定

应税范围

计算方式

申报、缴纳频率

纳税义务发生时间

城镇土地使用税

是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。

拥有土地使用权的单位和个人：以实际占用的土地面积为计税依据；注：土地使用税只对占用的土地按面积征收，不对建筑物收税，所以楼的使用面积和土地使用税无关。

计算方法是：土地面积*当地税务机关核定的土地所在区域的年税额，税法规定的土地使用税每平方米年税额如下：
   （一）大城市1.5元至30元；
   （二）中等城市1.2元至24元；
   （三）小城市0.9元至18元；
   （四）县城、建制镇、工矿区0.6元至12元。

按当地税务机关规定。通常每半年申报缴纳。

1、购置新建商品，自房屋交付使用之次月起。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房产权属证书之次月起。3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。4、以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起；合同未约定交付时间的，由受让方从合同签订的次月起。5、新征用耕地，自批准用之日起满1年时。6、新征用非耕地，自批准用次月起。

房产税

是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。

从价计征：房产税以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。从租计征：以房产租金为房产税的计税依据。

从价计征：年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。从租计征：应纳税额=租金收入*12%（或4%、8%）

按当地税务机关规定。通常，从价征收每半年预缴申报。从租征收每月计提缴纳。

1、购置新建商品，自房屋交付使用之次月起。2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房产权属证书之次月起。3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起。4、将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起。5、自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起。6、委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起。7、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起。

契税

契税是对在我国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位征收的一种税。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。

计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地使用权出让费用或者土地收益”等。

应纳税额=计税依据×税率

取得土地、房屋权属转移合同性质凭证之日起10日内。

签订土地、房屋权属转移合同的当天，或取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。

土地增值税

是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。

采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率-速算扣除额×速算扣除率。其中：土地增值额=转让房地产总收入-扣除项目金额。计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。

转让房地产合同签订7日内申报缴纳。可根据当地税务机关规定预缴、清算。

1、土地增值税纳税义务发生时间为房地产转让合同签订之日.2、在项目竣工结算前可以预征。

印花税

是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。

土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。

应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。

每月申报缴纳

书立、领受时、账簿的启用时和证照的领受时贴花

营业税

是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。

应税劳务主要涉及以下几个方面：⑴转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；⑵销售不动产，税率为5%；⑶包销商承销，应按“服务业―代理业”征税。⑷土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。

计算公式=营业额×适用税率

每月申报缴纳。可根据当地税务机关规定按预收款申报缴纳。

1、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项的，收讫营业收入款项的当天。2、提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并取得索取营业收入款项凭据的当天。索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天3、国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定：（1）转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，为收到预收款的当天；（2）提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，为收到预收款的当天；（3）将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，为不动产所有权、土地使用权转移的当天；（4）发生自建行为的，为销售自建建筑物的当天。

营业税及附加

以营业税等流转税为计税依据，如：依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加，依2%征地方教育费附加。

计算公式=营业税总额×适用税率

每月申报缴纳

与营业税相同

税务局代征费用（根据地方要求）
如：深圳堤围费、上海水利建设基金

按当地税局规定

与营业税相同

企业所得税

是对我国境内的企业或组织，在一定期间内的生产、经营所得和其他所得征收的一种税。

生产、经营所得和其他所得收入应纳税所得额

应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目）×适用税率

每季度预缴，每年度汇算清缴

在月份或季度终了后15日内，年终汇算清缴

耕地占用税

占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人为耕地占用税的纳税人

计税依据：纳税人实际占用的耕地面积

（一）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；
　　（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元；
　　（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元；
　　（四）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。

一次性征收。在收到土地管理部门的通知之日起30日内申报缴纳

1、经批准占用耕地的，收到土地管理部门办理占用农用地手续通知的当天。、2未经批准占用耕地的，为实际占用耕地的当天。

固定资产投资方向调节税
大部分地区，目前已经停止征收。