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标题: 目前房地产企业普遍存在的管理问题分析 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2008-8-17 11:28
标题: 目前房地产企业普遍存在的管理问题分析
目前房地产企业普遍存在的管理问题分析

随着房地产市场竟争的加剧，房地产企业越来越关注自身的管理问题。但是，由于中国的房地产企业化运作还不足二十年，在很多方面还存在着不足。根据我们的研究发现，当前房地产开发企业在管理方面主要存在着九大缺陷。

一、缺乏中长期发展战略规划

根据我们对300家房地产开发企业的调查，有成文的、被员工所知晓的企业发展战略的只有14家，不足5％。有企业发展规划的，一般是上市公司、国有房企改制后的股份制企业、发展快速稳健的知名民营企业。

缺乏发展战略规划，会对企业造成不良的影响：

1、会使员工因没有“共同的目标”（不知道明年干什么，项目做完了干什么）而导致凝聚力下降，缺乏团队精神，“不可思议”地跳槽。

2、金融机构的“客户评价”低，更难引入机构投资者。

3、最主要的，总经理都不清楚企业的SWOT，不知道企业明年干什么，后年干什么，销售额多少，市场份额达到多少，是否异地开发，计划进入哪些城市？如何进入？除非是江湖式、赚一把就撤的企业和自己说了不算、没法进行发展规划的国有房企，没有中长期发展规划“有情可原”。真正想做事业的，怎能没有中长期发展规划？而事实上，绝大多数房地产开发企业缺乏中长期发展规划！

二、法人治理结构不完善

绝大多数企业仅有的法人治理结构文件只有《公司章程》，而且几乎都是套用的。《公司章程》只是工商注册和变更登记的摆设。一些国有改制后的股份制房地产企业在改制后一两年后之所以“旧问题没解决，新问题纷纷出现”，不仅仅是员工的思想观念和行为方式跟不上机制的发展，更主要的是企业法人治理结构不完善，主要表现在：

1、《公司章程》不规范，与实际不符合，没有进行及时地、适宜地修订；

2、缺乏与《公司章程》相配套的“细则”或“规则”，如《股东大会议事规则》、《董事会议事规则》、《监事会议事规则》、《董事会专业委员会组织规则》等。

3、没有“预防性”的配套制度，如《关联交易细则》、《信息披露管理办法》、《增资扩股方案》、《股权交易与股权证管理办法》等，一旦出现了关联交易、辞职退股、私下交易等行为，再采取措施，不可避免的有“对人”的嫌疑，会造成管理工作的被动。同样，民营企业也存在法人治理结构不完善的情况，比如“一股独大”，期权设计不合理等。法人治理结构是企业管理最基础、最核心、最敏感的问题。法人治理结构不完善，就意味着企业存在先天不足，就像“畸形儿”。

三、组织结构设计不合理

组织有两个基本含义，其一是有一定目的、结构，互相协作并与外界相联系的人群集体。第二个含义是组织工作。组织结构设计不合理主要表现在：

1、过于简单化。许多房地产企业以为组织结构设计就是“画一个组织机构图”。实际上，组织结构设计还包括明确企业的基本战略和核心能力，明确部门使命与职责、岗位设置和职责及人员编制，建立清晰的权力体系，明确组织决策和冲突解决的规划或制度，建立各部门、各关键责任人的考核与激励机制，梳理公司基本业务流程和管理流程，并建立公司的内部协调和控制体系。

2、过于理想化。部门设置或者过多，人为地增加了工作关系的复杂性；或者过于“模块化”，与业务流程不符，缺乏监督和约束机制。其实，房地产企业与其他行业有很大的不同性，很多情形下是一人多岗、一岗多人、因人设岗，甚至因为某人的特长、社会关系和能力大小而调整部门职责。因此，理论化的、理想化的、套用的并不适用于房地产企业，甚至起到阻滞作用。只有个性化的、度身定做的、权变的才是最适宜、最有效的。

3、职权规定不充分，甚至是只有职责没有权限。在起草职权时，往往是“自己写自己的”。没有会商、没有统筹的职权设计，重复、漏项是在所难免的。没有职权规定时还有自觉，有了职权规定后，反而有了推诿或争权的依据。于是，扯皮、推诿不断，总经理成了“灭火队员”和“不断开会和协调的机器”。

4、职权规定不合理。如许多企业将招投标、预决算职能放在了工程部，工程部既负责选择施工队伍，又负责施工管理，包括变更签证，还负责造价审核，明显地缺乏内部监督与约束机制。公司上下都怀疑有“回扣”问题，但又没有证据。这就影响了其他部门的工作情绪，这就是管理问题。

5、职责接口不明确。

作者: ahui98 时间: 2008-8-17 12:01
呵呵，这一篇已经有人发过了

作者: 雄基物业 时间: 2009-3-10 10:00
好贴啊!确实是普遍存在而完全的分析

作者: 雄基物业 时间: 2009-3-10 10:22
对于一般管理者来说，因为他们既是管理问题的“受害者”，又是管理问题的“受益者”，虽然知道问题所在，而且有切肤之痛，但担心“得罪人，领导听不进去”，因此往往奉行“好好主义”也无视问题的存在。

作者: syrzzl 时间: 2009-4-2 13:15
看看分析对我完善公司内部控制有没有帮助？

作者: 伏羲，伏羲 时间: 2009-4-14 16:27
先顶一下,这样我们还有钱买吗

作者: 四川成都 时间: 2009-4-18 00:32
好贴啊!确实是普遍存在而完全的分析
来自房地产会计网www.fdckj.com,地址：http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=6161

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-21 11:01
楼主的东西总是很好，让我看到总结总结可以这样做。

作者: 菜豆腐 时间: 2009-5-21 11:29
好日子掩盖了好多问题！

作者: sdcjlq 时间: 2009-5-26 10:08
想要学习一下，谢谢楼主

作者: 何年 时间: 2009-10-30 15:08
好贴啊!确实是普遍存在而完全的分析

作者: 吴斌斌 时间: 2009-11-20 14:15
标题: 不错
受教了真的不错

作者: zaszm 时间: 2009-11-21 16:31
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，谢谢楼主

作者: 比猪笨一点 时间: 2009-12-18 11:12
标题: 回复 1# 的帖子
不错的帖子，应该深思

作者: 太阳鱼 时间: 2009-12-18 11:18
路过看看，的确如此，现在的房地产老板，缺少应有的素质。

作者: 飞鸟的痕迹 时间: 2009-12-18 11:21
谢谢楼主，以后多发些这样的免费帖子！

作者: 逝水流云 时间: 2009-12-22 11:20
回贴回贴~~~~~~~~~

作者: 陵南逸君 时间: 2012-2-1 09:40
buchuo

作者: 大鹏展翅 时间: 2012-3-23 09:53
很精妙的总结，好知识，学习了！

作者: 菜根谭 时间: 2012-4-5 14:23
赞！资料很不错，有价值！
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50640-1-1.html

作者: zql259 时间: 2012-4-6 18:31
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作者: Eng-Name-Wayne 时间: 2012-5-18 13:01

分析得不错

作者: 纳兰明月 时间: 2012-7-18 20:30
觉得这篇文章好，才来注册这个网站的，果然发现不少好东西，来交流来学习，谢谢楼主！

作者: tienan2002 时间: 2012-7-19 08:17
感谢楼主的无私分享！

作者: tienan2002 时间: 2012-7-19 08:19
楼主写得很好，民营企业的通病。

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