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标题: 苏州某房地产开发企业土地增值税清算案例 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2013-7-16 17:20
标题: 苏州某房地产开发企业土地增值税清算案例
基本情况

江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。

经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。

案头分析

（一）土地增值税清算审核方面

疑点1：其他应付款中有一笔500万元，已挂账长达4年之久，且发生时间为取得土地的半年之内，有可能为土地款的返还。

疑点2：土地出让合同约定该项目需承建一个农贸市场，但农贸市场的土地不出让，政府以建造成本价格回购该农贸市场，而企业报送的土地增值税清算资料显示将土地成本全部平均分摊了。

疑点3：前期工程费和建筑安装工程费可能存在偏高。该项目已售部分申报房地产开发成本为12643万元，可测算出整个项目的房地产开发成本为15836万元。经模型分析比较，该项目单位成本比可比项目高475元/平方米。

疑点4：企业提供的账务资料中反映房地产开发成本中大量的装修支出，而企业签订的商品房销售合同均为出售的毛坯房，存在疑点。

疑点5：可能存在多列地下车位成本的问题。

（二）建筑业项目清算方面

疑点6：该项目料、工、费的组成和其他同期可比项目相比大约偏高20%左右。并且该项目2次通过补充协议形式申请增加开票金额，其中有一笔土建工程的563万元的竣工决算报告、发票开具时间和付款时间均为2010年5月，而该项目在2008年底即竣工，时间上明显异常。

疑点7：装饰公司在提供项目清算资料时，只显示该项目装修支出为576万元，但无法提供详细的料、工、费明细清单。

举证约谈

针对上述疑问，清算审核人员对该公司财务负责人进行了约谈，该负责人对以上问题进行了解释说明：

对于疑点1，由于该项目承担了农贸市场的建设，政府为这个项目能顺利开发，做了协调工作，该镇属企业借款给企业解决资金问题。目前这个项目已基本结束，计划在今年将偿还该笔资金。

对于疑点2，由于土地出让合同签订时约定农贸市场土地不出让，后来由于农贸市场政府回购后需办理房产证，如不出让则无法操作，后来将土地改为出让，但土地出让金未发生变化。

对于疑点3和疑点6，该项目为企业开发的第一个项目，由于经验不足，没有控制好成本，增加了很多成本。部分款项在竣工后进行决算和支付，主要由于金额方面一直没谈拢，拖延了很长时间。

对于疑点4和疑点7，虽然该项目销售的为毛坯房，但也存在公共部位的装修，此部分为公共部位的装修支出。

对于疑点5，该项目未建地下人防，缴纳了人防异地建设费，该项目车位确实全部销售。

实地核查

为了进一步核实约谈中的各项问题，清算审核人员对该公司展开了实地核查。

对于疑点1，清算审核人员约谈了和企业发生往来的某镇属企业财务负责人。该负责人称由于该企业承担了农贸市场的建设，500万元是政府给企业的补偿款，当时镇政府通过下属公司支付给该企业。最终，企业认可取得土地使用权所支付的金额应纳税调减500万元。

作者: 李子一 时间: 2013-7-16 17:30
期待下文如何

作者: 李子一 时间: 2013-7-16 17:32
学习了

作者: 小灰 时间: 2013-7-16 17:33
学习学习

作者: 怀传 时间: 2013-7-16 17:41
回复，学习。

作者: 沐阳 时间: 2013-7-16 17:51

学习学习

作者: 周末愉快 时间: 2013-7-16 19:25
进来学习的

作者: 君林天下 时间: 2013-7-16 19:50
学习下

作者: 心语琪琪 时间: 2013-7-16 20:28
学习一下，谢谢

作者: 绿竹子 时间: 2013-7-16 21:01
学习学习学习

作者: mary0451 时间: 2013-7-16 22:15
感谢分享

作者: cxp6893 时间: 2013-7-16 22:20
学习进步看一起

作者: 琴屿飘灯 时间: 2013-7-17 06:55
学习和回复

作者: xcwrm 时间: 2013-7-17 08:29
很好学习了

作者: 鹰击长空 时间: 2013-7-17 08:33
谢谢分享

作者: 大鹏展翅 时间: 2013-7-17 09:02
认真学习，谢谢！

作者: huofupan 时间: 2013-7-17 09:27
好文章，好好看看

作者: huanglg2007 时间: 2013-7-17 09:30
案例很好谢谢

作者: 961608261 时间: 2013-7-17 09:36
顶一下，谢谢分享

作者: jinzhipo0200 时间: 2013-7-17 09:44
学习中

作者: zhdl 时间: 2013-7-17 10:14
学习

作者: 黄尚练 时间: 2013-7-17 10:17
进来学习学习

作者: 张泽洋 时间: 2013-7-17 11:06
好东西要学习

作者: zhiqiang 时间: 2013-7-17 11:17
学习学习O(∩_∩)O谢谢

作者: 图兰朵 时间: 2013-7-17 11:20
学习学习

作者: 煮兔子的锅 时间: 2013-7-17 11:30
苏大染缸司法地方化

作者: 胡晴鹤 时间: 2013-7-17 13:14
求学习

作者: 朱壹唐 时间: 2013-7-17 14:02
工工工工工工工工工工工工

作者: 天下一游 时间: 2013-7-17 14:29
学习学习

作者: 布衣神相 时间: 2013-7-17 14:55
案例要好好学习下了

作者: yiyuanjiahe 时间: 2013-7-17 14:58
有进步了一点

作者: 五笔七墨 时间: 2013-7-17 15:12
于该项目承担了农贸市场的建设，政府为这个项目能顺利开发，做了协调工作，该镇属企业借款给企业解决资金问题。目前这个项目已基本结束，计划在今年将偿还该笔资金
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-60930-1-1.html

作者: huangningoo 时间: 2013-7-17 16:00
看看看

作者: 君子兰芳菲 时间: 2013-7-17 17:33
学习学习

作者: 桔梗 时间: 2013-7-17 21:24
好资料……学习学习

作者: jyongj163 时间: 2013-7-17 21:26
haohaohaohaoahoa

作者: 传长 时间: 2013-7-17 23:03

学习了

作者: icobio 时间: 2013-7-18 00:48
是不是真实的案例呢，看看

作者: yy有形 时间: 2013-7-18 11:03
充电中

作者: 咚咚芳 时间: 2013-7-18 11:27
好好学习下

作者: hebb666 时间: 2013-7-18 13:41
学习学习了

作者: gonglinhe 时间: 2013-7-18 13:41
还行吧，看看

作者: kun810215 时间: 2013-7-18 14:21
看起来还可以

作者: myhaikou 时间: 2013-7-18 14:38
多谢了。看一看。

作者: 舍得 时间: 2013-7-18 15:48
看一看啊

作者: 佳人当道 时间: 2013-7-18 15:50
学习学习，谢谢

作者: 天津我的家 时间: 2013-7-18 16:28
我愿意在网站上努力学习

作者: khx169 时间: 2013-7-18 17:06
好好学习天天向上

作者: khx169 时间: 2013-7-18 17:37

kun810215 发表于 2013-7-18 14:21
看起来还可以

学习看看

作者: zjlszj8811 时间: 2013-7-18 18:36
好资料，谢谢分享。

作者: zjlszj8811 时间: 2013-7-18 18:39
好资料，谢谢分享。

作者: ccgksw 时间: 2013-7-18 20:49
值得学习

作者: wmf0524 时间: 2013-7-18 23:47
不错看看

作者: tzpyl 时间: 2013-7-19 08:30
学习学习

作者: sctian1988 时间: 2013-7-19 09:16
好好学习

作者: rakehell78 时间: 2013-7-19 09:57
土增要看看哦......

作者: 2396513586 时间: 2013-7-19 09:58
了解了解

作者: 黄橙 时间: 2013-7-19 10:28
看看下文如何，顺便学习一下

作者: lkq123 时间: 2013-7-19 11:26
学习下，谢谢分享！

作者: wydxzbb 时间: 2013-7-19 14:23
这个帖子挺好的

作者: 草根儿 时间: 2013-7-19 22:46
学习学习

作者: 神农 时间: 2013-7-20 03:45
不错。看一下。

作者: 百炼成钢 时间: 2013-7-20 09:58
我就是进来学习的，土地增值税清算方面的知识

作者: 学习人 时间: 2013-7-20 10:40
学习下面的案例

作者: 淘智love 时间: 2013-7-20 12:34
谢谢楼主分享

作者: 小灰 时间: 2013-7-20 15:43
学习学习

作者: zhong041106 时间: 2013-7-20 15:53
很好，非常有用

作者: 前程无忧 时间: 2013-7-21 11:18
挺好的，学习一下

作者: 江苏 时间: 2013-7-21 11:55
期待下文如何

作者: hsdc869 时间: 2013-7-21 20:12
学习学习

作者: 指尖微凉 时间: 2013-7-21 21:25
学习学习。

作者: 指尖微凉 时间: 2013-7-21 21:34
学习了，谢谢分享。

作者: 爱上咖啡豆喃 时间: 2013-7-21 21:48
想学习

作者: accstar 时间: 2013-7-21 22:11
haode kankan 学一下以

作者: longlk761 时间: 2013-7-22 13:52
学习中

作者: 百日草 时间: 2013-7-22 17:22
学习一下

作者: fdl36 时间: 2013-7-22 22:29
看看好好

作者: davy1028 时间: 2013-7-23 08:38
1111111111111111

作者: 576908557 时间: 2013-7-23 08:52
学习学习

作者: 纳兰音韵 时间: 2013-7-23 09:45
我觉得以上案例还不够完整，该项目情况不够详细，最终处理结果缴纳多少土增也没作表述。

作者: 穿越地平线 时间: 2013-7-23 11:48
想学习、借鉴

作者: 慢半拍 时间: 2013-7-23 12:48
经典需要学习一下！

作者: dxc 时间: 2013-7-23 13:24
学习一下

作者: sqyxy 时间: 2013-7-23 13:28
学习一下啊。

作者: 小庄385618 时间: 2013-7-23 15:18
学习学习

作者: fangwenjin 时间: 2013-7-23 16:05
学习学习下

作者: cxy 时间: 2013-7-23 16:10
学习呢，下文呢，谢谢，

作者: cxy 时间: 2013-7-23 16:12
贵网站建的很好，能学习到一些东西，促进进步，能否把下文也共享上来，学习一下

作者: 望海源集团 时间: 2013-7-23 16:46
回贴挣点分走人

作者: 李文富 时间: 2013-7-23 17:08
多学习有好处

作者: 472285385 时间: 2013-7-24 08:49
这文章不错，非常棒

作者: weimintu 时间: 2013-7-24 10:52
看年地地会会议期间

作者: 李晓春 时间: 2013-7-24 15:05
学习一下！！！！！！！！！！！

作者: 逸琳 时间: 2013-7-24 17:44
看下文

作者: 当风筝遇上风 时间: 2013-7-24 21:05
学习了，，谢谢。

作者: 快乐之旅 时间: 2013-7-25 08:27
不错好好地学习一下

作者: 长白山上的雪 时间: 2013-7-25 09:14
好莱坞

作者: 长白山上的雪 时间: 2013-7-25 09:15
学习学习学习

作者: 小蚂蚁2841 时间: 2013-7-25 17:58
学习学习

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