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[土增税] 苏州某房地产开发企业土地增值税清算案例   [复制链接]

  • TA的每日心情
    奋斗
    2017-9-21 11:07
  • 签到天数: 94 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-7-16 17:20:12 |显示全部楼层
    基本情况

        江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月,注册资本22800万元。企业成立以来,共开发了2个房地产开发项目,为某广场和某花园。

        经调查核实,某广场项目大部分房屋已售出,未售部分已转为自用,达到可清算条件。

        案头分析

        (一)土地增值税清算审核方面

        疑点1:其他应付款中有一笔500万元,已挂账长达4年之久,且发生时间为取得土地的半年之内,有可能为土地款的返还。

        疑点2:土地出让合同约定该项目需承建一个农贸市场,但农贸市场的土地不出让,政府以建造成本价格回购该农贸市场,而企业报送的土地增值税清算资料显示将土地成本全部平均分摊了。

        疑点3:前期工程费和建筑安装工程费可能存在偏高。该项目已售部分申报房地产开发成本为12643万元,可测算出整个项目的房地产开发成本为15836万元。经模型分析比较,该项目单位成本比可比项目高475元/平方米。

        疑点4:企业提供的账务资料中反映房地产开发成本中大量的装修支出,而企业签订的商品房销售合同均为出售的毛坯房,存在疑点。

        疑点5:可能存在多列地下车位成本的问题。

        (二)建筑业项目清算方面

        疑点6:该项目料、工、费的组成和其他同期可比项目相比大约偏高20%左右。并且该项目2次通过补充协议形式申请增加开票金额,其中有一笔土建工程的563万元的竣工决算报告、发票开具时间和付款时间均为2010年5月,而该项目在2008年底即竣工,时间上明显异常。

        疑点7:装饰公司在提供项目清算资料时,只显示该项目装修支出为576万元,但无法提供详细的料、工、费明细清单。

        举证约谈

        针对上述疑问,清算审核人员对该公司财务负责人进行了约谈,该负责人对以上问题进行了解释说明:

        对于疑点1,由于该项目承担了农贸市场的建设,政府为这个项目能顺利开发,做了协调工作,该镇属企业借款给企业解决资金问题。目前这个项目已基本结束,计划在今年将偿还该笔资金。

        对于疑点2,由于土地出让合同签订时约定农贸市场土地不出让,后来由于农贸市场政府回购后需办理房产证,如不出让则无法操作,后来将土地改为出让,但土地出让金未发生变化。

        对于疑点3和疑点6,该项目为企业开发的第一个项目,由于经验不足,没有控制好成本,增加了很多成本。部分款项在竣工后进行决算和支付,主要由于金额方面一直没谈拢,拖延了很长时间。

        对于疑点4和疑点7,虽然该项目销售的为毛坯房,但也存在公共部位的装修,此部分为公共部位的装修支出。

        对于疑点5,该项目未建地下人防,缴纳了人防异地建设费,该项目车位确实全部销售。

        实地核查

        为了进一步核实约谈中的各项问题,清算审核人员对该公司展开了实地核查。

        对于疑点1,清算审核人员约谈了和企业发生往来的某镇属企业财务负责人。该负责人称由于该企业承担了农贸市场的建设,500万元是政府给企业的补偿款,当时镇政府通过下属公司支付给该企业。最终,企业认可取得土地使用权所支付的金额应纳税调减500万元。

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    九鼎财税

  • TA的每日心情
    开心
    2014-10-22 16:12
  • 签到天数: 19 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2013-7-16 17:30:01 |显示全部楼层
    期待下文如何

  • TA的每日心情
    开心
    2014-10-22 16:12
  • 签到天数: 19 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2013-7-16 17:32:04 |显示全部楼层
    学习了

  • TA的每日心情

    2016-9-18 11:31
  • 签到天数: 78 天

    [LV.6]常住居民II

    发表于 2013-7-16 17:33:50 |显示全部楼层
    学习学习

  • TA的每日心情
    开心
    2022-4-12 11:31
  • 签到天数: 1528 天

    [LV.Master]伴坛终老

    发表于 2013-7-16 17:41:37 |显示全部楼层
    回复,学习。

  • TA的每日心情
    郁闷
    2013-7-16 17:49
  • 签到天数: 24 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2013-7-16 17:51:18 |显示全部楼层
    学习学习

  • TA的每日心情
    开心
    2014-4-18 15:50
  • 签到天数: 21 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2013-7-16 19:25:03 |显示全部楼层
    进来学习的

  • TA的每日心情
    奋斗
    2013-12-7 15:52
  • 签到天数: 28 天

    [LV.4]偶尔看看III

    发表于 2013-7-16 19:50:49 |显示全部楼层
    学习下

  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-18 09:09
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    [LV.9]以坛为家II

    发表于 2013-7-16 20:28:53 |显示全部楼层
    学习一下,谢谢

  • TA的每日心情
    慵懒
    2013-11-13 14:34
  • 签到天数: 37 天

    [LV.5]常住居民I

    发表于 2013-7-16 21:01:46 |显示全部楼层
    学习学习学习

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