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标题: 房地产企业魔鬼词典 [打印本页]

作者: gzhjlgs1019 时间: 2007-9-29 22:40
标题: 房地产企业魔鬼词典
房地产企业魔鬼词典
说明：本词典并非专业辞典，只是更形象的为了让大家尽量了解这个行业。
甲方乙方：取自冯小刚的电影，原指签署合同的双方，由于房地产公司明显处于强势地位，约定俗成为甲方；施工企业属于弱势群体，只能成为乙方。似乎一开始就标志着不平等。
监理：既由房地产公司出钱，请专业人士现场监督乙方的施工进度和施工质量，就如同企业请会计师事务所出审计报告一样，有的时候很管用，有的时候也就是个过场。
包工包料与包工不包料：这个是以古老的用词了，前者是指施工过程中的所有主材和装饰材料以及人工全部由乙方负责，后者是指材料甲方负责，人工乙方负责。
甲供材料：就是甲方提供的材料。有的时候甲方为了保证施工质量，直接采购钢筋、混凝土、装饰材料等，交给乙方进行施工。这个是甲方省钱的一个好途经，当然也是甲乙双方矛盾的一个焦点。
容积率、覆盖率与绿化率：
① 容积率：是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。
② 建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所有基底面积之和与规划建设用地之比。
③ 绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
对于发展商来说，容积率和建筑密度决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率和建筑密度直接涉及到居住的舒适度。
楼面地价：房地产企业核算成本的一个重要指标，即取得土地的价格除以开发的建筑面积，也可以理解为老百姓买房子的时候购买单价中买地的成本。也是现在房屋价格上涨的一个主要原因。
取费和取费标准：预决算的一个重要指标，详细说起来可能需要好几天。简单的说，就是相当于酒店业额外加收的服务费，等级越高的企业，收取的取费标准越高。
建筑面积、套内面积、使用面积：
① 建筑面积：是指建筑物各屋外墙(或外柱)外围以内水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积。
② 套内建筑面积：
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。
其中封闭式阳台，按其水平投影面积计算建筑面积；凹阳台、挑阳台按其水平投影面积的一半计算建筑面积。
③ 使用面积：是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和，按房屋的内墙面（含标准粉刷层厚度）水平投影计算，包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。
得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑面积之比。得房率越大，需要分摊的公共设施越小，购房者越有利。
大配套小配套：
七通一平：七通是指上水、下水、路、电讯、煤气、电、热力通，一平是指平整场地。是开发土地的前提条件。也被人称为“毛地”开发，完成后才成为“熟地”。
甲方代表：即甲方派驻工地现场的代表，可以按行业分为土建、水暖、电气等，有一定的签字权。
签证：先不要激动，这个不是出国办理的那个签证，而是在施工过程中针对隐蔽工程和材料、工程量变更等进行的现场签证。但也不要小瞧这个，相当于可以报销的单子，有的时候一张签证就相当于几十甚至上百万的钱。对于签证，房地产公司有着一定的管理程序，对于签证的时间、内容、权限等等都有着严格的要求。
施工图：就是施工过程中的依据，太专业的结构、配套等我们看不懂，对于财务人员来说，应当能看懂简单的平面图、立面图、剖面图。
五证两书：⑴国有土地使用证；⑵建设用地规划许可证；⑶建设工程规划许可证；⑷建设工程开工证；⑸商品房预（销）售许可证。“两书”是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
按揭：按揭是英文"mortgage"（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。就是现在鼓吹的花明天的钱，也是房奴的由来。
均价：“均价”即楼盘的平均价格，代表一个项目的整体价位水平。但“均价”并非简单的最高价与最低价的算术平均值，而是所有售楼款除以所有建筑面积得出的数据，因此也是开发商容易忽悠人的一个数据。
住宅产权与写字间产权：房地产公司开发的项目大致分为两类，其中住宅产权（土地）时间为七十年，（普通住宅）契税为1.5%，房屋验收的时候要求上下水、卫生间、厨房齐全；写字间产权（土地）时间为四十年，契税为4%，验收的时候房间内可以没有卫生间和厨房。

作者: 银河飞雪 时间: 2007-9-29 23:21
这些属于房地产企业的常用术语

象甲供材料建筑面积七通一平等等是每个房地产会计人员都必定会遇到的东西

作者: doy336 时间: 2007-9-30 07:50
学习中