房地产开发企业会计核算-国家税务总局党校涉税会计教研中心赵建华 - 房地产会计网

房地产开发企业会计核算

国家税务总局党校涉税会计教研中心赵建华

第一讲房地产开发企业会计核算的主要内容

一、房地产企业各阶段会计核算的内容

房地产开发阶段可分为房地产开发企业的设立阶段、开发项目的准备阶段、项目开发阶段、房地产销售阶段及利润分配阶段。由于房地产开发企业的各个阶段特点不同，其会计核算的侧重点也有所不同。

（一）开发企业设立阶段的会计核算

（二）开发项目准备阶段的会计核算

1．取得土地使用权的核算

2．取得项目借款

3．开发前物资准备

（三）项目开发阶段的会计核算

1．房地产开发成本的核算

2．房地产开发产品的核算

（四）销售阶段及利润分配阶段的会计核算

1．房地产企业销售业务的核算

2．利润分配阶段的核算

房地产开发企业的经营业务主要有以下几个方面：（1）土地（建设场地）的开发经营；（2）商品房的开发经营；（3）城市基础设施和配套设施的开发和建设；（4）代建房屋和工程的建设；（5）经营房屋的出租和经营；（6）其他多种经营业务。

二、房地产企业特殊会计核算科目

第二讲房地产开发企业营业收入的会计核算

一、营业收入的范围和实现

（一）营业收入核算的特殊性

1．营业收入具有多样性。

2．营业收入的坏账风险较小。

（二）营业收入的内容

1．会计收入的内容

会计收入特指企业在销售商品、提供劳务及让渡资产使用权等日常活动中所形成的经济利益的总流入。

2．税法的收入：企业所得税法第六条共9项收入。

3．开发企业的营业收入的具体内容包括三个方面。

（三）营业收入确认的条件

企业会计准则规定的收入确认的条件是——销售商品收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：

（1）企业已将所有权上的主要风险和报酬转移给买方；

（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；

（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；

（4）相关的收入和成本能够可靠计量。

会计实务中，房地产收入的确认应同时具备以下条件：1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积业经有关部门测定；2）已与客户签订的正式房屋销售合同；3）标的物—房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

差异分析：国税函[2008]875号。

二、主营业务收入的核算

设置”主营业务收入”科目来核算主营业务收入的发生和结转。按主营业务收入的类别设置明细科目，主要有“土地转让收入”、“商品房销售收入”、“配套设施销售收入”、“代建工程结算收入”、“出租产品租金收入”等。

（一）现售方式销售

由于有现房供应，在办妥开发产品移交手续后，即可确认收入。

（二）预售方式销售

房地产开发企业开发项目竣工验收、办妥移交手续前，不论是否签订正式商品房销售合同，所收到的均为预售房款，一律不确认收入，其款项记入“预收账款”科目。开发项目完工经验收合格、竣工决算后，房地产开发企业按照销售合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。

例：某房地产企业，第一年办妥一楼盘预售证，收取预售收入2 000万元；第二年实现上述楼盘80%的销售收入，即1 600万元，结转销售成本1 000万元。营业税率为5%（不考虑其他税费）。

（三）采用分期收款、委托代销、委托包销等结算方式销售

1．采用分期收款方式销售房地产

分期收款方式销售房地产，按购销合同约定的期限收取销售价款或确定当期应收价款时确认收入，并结转相应成本。

2．采用支付手续费委托代销的，应增设“委托代销商品”科目核算委托销售的开发产品，收到受托方代销清单后确认收入。

例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，计划委托某房产中介公司代销，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。

3．采用视同买断方式委托代销，则该房产企业在收到代销清单时，直接按协议约定的售价确认收入额，不用结转手续费。

如果采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。

4．采用包销方式销售的，应在包销合同生效日进行确认收入的会计核算，并同时结转包销手续费、营业税和销售成本。

例：某房地产企业某楼盘还剩几套尾房，造价为80万元，与某房产中介公司订立包销合同，协议约定售价为100万元，营业税率5%（不考虑其他税费）；中介公司按售价的2%收取手续费。

5．采用银行按揭方式销售。其首付款应按实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。

6.代建工程收入的确认

房地产企业的代建工程一般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大，建造期长，不可取消性的特点，符合建造合同的特点，所以房地产企业代建工程的收入核算应按照建造合同的方法来确认、计量收入和费用。

7.价外收入的会计核算