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标题: 中恒集团房地产之谜 [打印本页]
作者: 阿斯兰    时间: 2012-8-15 15:03
标题: 中恒集团房地产之谜
　　2011年9月，笔者曾撰 “中恒集团业绩高成长神话：奇迹？谎言？” 一文，对中恒集团2009年-2011年上半年间净利润暴增神话提出质疑：虽然09年-11年上半年中恒集团净利润骤增，但销售收入、经营活动的净现金流量并没有出现同步增长，利润增速与收入、现金流表现出巨大的反差，销售净利润率远高于同行业水平。
　　09年-11年上半年的两年半间，该公司累计实现净利润高达87392万元，在此期间经营活动现金流量净额合计仅为11355万元，剔除向山东步长收取的30,000 万元的销售保证金这一非经常性现金流入后，两年半间经营活动累计产生的现金流量净额为-18645万元。
　　两年半间尽管盈利丰厚，经营现金流却长期为负，赚的钱究竟去了哪里？丰厚的盈利是否货真价实？还是所赚的利润根本就子虚乌有？
　　针对中恒集团净利润与现金流之间的异常反差，笔者对该公司2011年上半年现金流进行了分析，发现疑点丛生，并指出其存在多方面问题。2012年1月中恒集团发布公告称，收到广西证监局下发的《关于对广西梧州中恒集团股份有限公司采取责令改正措施的决定》，笔者针对其11年上半年现金流分析发现的相关问题不同程度地被广西证监局查实（详见附件）。
　　就中恒集团净利润与现金流明显背离问题，一些业内人士认为，中恒集团主营业务中，除医药外，还有房地产业务，房地产存货的上升导致其现金流为负，因此，中恒集团业绩并不存在问题。笔者对此类观点不敢苟同，特撰本文作进一步探讨。
　　（某机构观点：“我们看过中恒的年报以及几篇分量比较重的质疑其财务造假的文章。我们的看法是这些质疑并不非常严密。也许这家公司的财务管理比较混乱，但要说到造假，证据似乎不足。比如有人质疑它的现金流，众所周知，许多房地产公司的经营现金流都是负的。有不少房地产业务的中恒现金流出现负值并不奇怪。”）
　　“中恒集团业绩高成长神话：奇迹？谎言？”一文由于篇幅较长，该文尾段表示：“对于中恒集团2010年经营活动现金流量进行简要分析，也发现疑点丛生，限于文章篇幅，笔者在此不再展开”，其中，未展开内容正是指向该公司房地产业务。
　　从财报数据来看，其2010年现金流量净额为负，一个主要原因是由于存货的大幅上升，而11年中报存货数据较期初略有增加（由8.2亿增加至8.54亿），并非是当期现金流与净利润背离的主要原因，且中报中对房地产业务数据披露的信息较少，因此，文章并未对其存货问题展开分析。结合其前后期多年财务报告进行分析，可以发现，其房地产业务存在诸多疑点，不能排除其虚增房地产存货、虚增利润的可能性。
　　房地产作为拟剥离的业务，为何存货规模持续大幅膨胀？
　　2010年以来，中恒集团管理层多次表示将剥离房地产业务。早在2010年报董事会报告中，中恒集团就表示：“为了有效调控房地产市场，抑制房价的过快上涨，国家出台了信贷、税收、土地等一系列调控政策。”、“公司为了防范于未然，将密切关注房地产政策的变化，适当控制房地产开发进度和开发成本，甚至不排除在恰当时机将房地产业务从上市公司中剥离出去的可能性，以规避房地产政策带来的经营风险。”
　　2012年1月14日，中恒集团董事会审议通过的《中恒集团关于剥离房地产业务的议案》称： “根据国家政策的导向和经营环境的变化，公司决定退出房地产业务，今后公司经营的主业将是以制药业为主。”
　　此后的2012年3月，中恒集团发布公告称，公司通过协议方式将全资子公司广西梧州中恒房地产开发有限公司的100%股权以54,600 万元的价格转让予公司控股股东广西中恒实业有限公司和梧州市华凯房地产开发有限公司。
　　可见，自2010年以来，受房地产调控影响，中恒集团已考虑剥离房地产业务。然而，令人费解的是，中恒集团2010年以来房地产账面存货金额却呈现暴发式增长态势：
　　2007年-2009年间其房地产存货规模相对平稳，三年间存货账面余额分别为20621万元、21641万元和20713万元；2010年以来，随着国家针对房地产市场调控的升级，当中恒集团开始看淡房地产业务时，其房地产存货却大幅飙升，2010年末房地产存货余额63435万元、较上年末上升206%、2011年末房地产存货继续飙升至117668万元、同比增幅85.5%（详见表1）。进一步分析发现，其2011年房地产存货的上升主要发生在2011年下半年，下半年其房地产存货由中报的65292万元上升至期末的117668万元，而这一时期，中恒集团拟退出房地产业务的意向已经非常明显。
　　表1、中恒集团历年房地产存货金额
　　单位：万元
　　
存货类别
2007-12-31
2008-12-31
2009-12-31
2010-12-31
2011-12-31
开发成本  
19,534
16,180
12,030
47,846
105,837
开发产品  
1,087
5,461
8,683
15,589
11,831
房地产存货小计
20,621
21,641
20,713
63,435
117,668
同比变动幅度
3.01%
4.95%
-4.29%
206.26%
85.49%

　　表2、中恒集团2011年中期与年末房地产存货数据比较
　　单位：万元
　　
存货类别
2011-6-30
2011-12-31
开发成本  
52,749
105,837
开发产品  
12,543
11,831
房地产存货小计
65,292
117,668

　　一方面声称看淡房地产业前景、将适当控制房地产开发进度和开发成本、并准备剥离房地产业务，另一方面，其房地产业务规模却呈现大跃进式骤增；即使在公司管理层非常明确表示将退出房地产业务的2011年下半年，其房地产存货仍大幅飙升，丝毫没有表现出即将退出的迹象。公司的业务数据与公司的发展战略如此背道而驰，显然有悖常理。一个即将退出的业务，为何在前后两年间存货规模如此持续大幅扩张？急剧膨胀的数字背后是否暗藏玄机？
　　房地产开发产品余额为何与预收账款余额明显背离？
　　我国房地产实行预售制，一般情况下，房屋结构封顶即可对外预售。因此，房地产企业账面预收账款余额通常会显著高于其账面已完工开发产品（已竣工商品房）金额。
　　历年统计数据显示，中恒集团2006年-2009年房地产存货规模相对平稳期间，其账面预收账款余额都显著高于同期账面开发产品余额；然而，2010年-2011年间，其账面开发产品与预收账款余额却表现出明显异常的走势：
　　2010年末中恒集团账面反映的已竣工商品房余额由上年末的8683万元上升至15589万元、预收账款余额却由上年末的17303万元下降至4406万元。2010年我国虽然加大了房地产市场调控力度，但市场总体销售形势依然较为火爆，中恒集团在坐拥17303万元已竣工商品房、且房地产存货余额高达63435万元的情况下，为何账面预收款却仅为4406万元、预收款余额大幅低于其已竣工商品房金额？
　　是由于商品房滞销吗？以2010年全国房地产市场销售形势看，这种可能性很小，且如果该公司确实出现房地产滞销情况，为何在接下来的2011年房地产业务仍继续大干快上、存货规模骤增？
　　如果不是因商品房滞销所致，难道是该公司捂房惜售吗？显然不是，一个看淡房地业前景、并准备退出房地产业务的企业，怎么可能捂房惜售呢？一个准备退出房地产业务的企业，在2010年房地产市场总体销售形势尚好的情况下，显然应该加大销售力度，对于已竣工的商品房更应全力促销，为何其预收账款余额远低于账面已竣工商品房金额？
　　中恒集团2011年末预收账款余额虽有所增加，但仍显著低于其账面开发产品余额。已竣工商品房金额与预收账款余额这种异常走势，不仅与行业数据相背离、而且也与其历史数据相背离，这种异常数据说明了什么？其账面开发产品金额是否属实？
　　表3、中恒集团历年开发产品与预收账款数据比较
　　单位：万元
　　
中恒集团
20061231
20071231
20081231
20091231
20101231
20111231
[url=]开发产品 [/url]
1,252
1,087
5,461
8,683
15,589
11,831
预收账款
18,510
30,525
15,491
17,303
4,406
9,047

　　2011年：房地产开发项目为何只见开花、不见结果？
　　2011年中恒集团房地产存货由上年末的63435万元飙升至117668万元，一个即将退出房地产业务的企业，其房地产存货如此骤增，令人难以置信，而更令人称奇的是，这一年虽然其房地产存货飙升，但当年竣工的商品房金额却极少：
　　根据其账面开发产品期初、期末余额及当期房地产业务销售成本数据可以测算出，2011年中恒集团当年竣工商品房金额仅为3937万元，远低于其08年以来历年竣工商品房金额（详见表4），而2011年该公司新增房地产存货54233万元，新增竣工商品房金额仅为新增房地产存货额的7.3%，竣工项目与在建项目金额呈明显背离之势。
　　表4、中恒集团历年竣工商品房数据计算
　　单位：万元
　　
开发产品
期初余额
当期销售
期末余额
当期竣工
2011年
15,589
7,695
11,831
3,937
2010年
8,683
33,460
15,589
40,366
2009年
5,461
16,834
8,683
20,056
2008年
1,087
23,502
5,461
27,876

　　既然中恒集团拟退出房地产业务，显然应区别对待已开工项目和未开工项目，已开工项目的建设进度应提速，早日达到预售条件并竣工交付房产，降库存、回笼资金，另一方面控制新开工项目，压缩项目支出；而中恒集团的数据却显示，房地产存货大幅攀升、竣工商品房金额却大幅下降，房地产项目遍地开花，且只见开花、不见结果。自2010年以来中恒集团房地产存货就持续大幅攀升，在此背景下，2011年中恒集团竣工商品房为何异常偏低，只开花、不结果？其膨胀的房地产存货数字是否货真价实？
　　存货不实、虚增利润，广西证监局已查实，是否仅为冰山一角？
　　实际上，在广西证监局对中恒集团的查处决定中，已部分揭示出该公司房地产业务成本核算不实、虚增存货、虚增利润的事实：
　　1、虚增2010年利润、虚增2011年存货：
　　2012年1月17日中恒集团发布公告《广西梧州中恒集团股份有限公司关于广西证监局现场检查相关问题的整改方案》称：该公司收到广西证监局下发的《关于对广西梧州中恒集团股份有限公司采取责令改正措施的决定》， 该《决定》中指出：“公司对“恒祥豪苑”A、B、C项目2010年已完工尚未结算的成本没有进行合理估计，导致2011年该项目“房屋开发”科目账面仍发生成本2,010万元，影响2011年当期“开发产品”1,652万元、“主营业务成本”357万元”。
　　2012年4月26日，中恒集团发布公告《广西梧州中恒集团股份有限公司关于前期会计差错更正的公告》，该份公告称：“根据中国证监会广西证监局[2011]2号《关于对梧州中恒集团股份有限公司采取责令改正措施的决定》，公司对恒祥豪苑A、B、C项目2010年度未合理估计的成本进行重新核实，并采用追溯重述法对会计差错进行更正。经核实，公司2010年度未合理估计恒祥豪苑A、B、C项目成本为32,627,022.34元。该事项对2010年度净利润影响金额为-27,742,979.99元。 ”
　　根据上述公告内容可知：该公司存在下述问题：
　　（1） 虚增2010年利润：2010年度未合理估计恒祥豪苑A、B、C项目成本为3262.7万元，由此虚增2010年利润总额3262.7万元、虚增2010年净利润2774.3万元；中恒集团对该事项已进行追溯调整，调减2010年利润总额3262.7万元，其2011年度报告“利润表”中2010年利润总额已由2010年报中的47431.5万元调整为44168.8万元。
　　（2） 虚增2011年存货：恒祥豪苑A、B、C项目在2010年已出售并结算，但根据广西证监局的《决定》，该项目仍发生成本2010万元，虚增存货成本。
　　（3）该公司核实数据高于证监局查出金额：广西证监局《决定》指出，公司对“恒祥豪苑” 2010年已完工项目在2011年仍发生成本2,010万元，而中恒集团公告称：经核实，2010年度未合理估计恒祥豪苑A、B、C项目成本为3262.7万元，核实金额大幅高于广西证监局查处金额。
　　为什么会出现这种情况？个人认为，可能有下属原因：中恒集团存货核算混乱，未能向广西证监局完整提供相关项目竣工决算资料，其二：中恒集团存货水份太多，公司有意掩饰问题。
　　2、房地产预缴税款长期挂账，虚增利润
　　笔者在“中恒集团业绩高成长神话：奇迹？谎言？”一文中曾质疑中恒集团将房地产预缴税款长期挂账，虚增利润：
　　“中报显示，尽管该公司预收账款余额由期初的4405.9万元下降至期末的1529.5万元，其以负数计入应交税金-城建税等项目下的余额却由2273.8万元上升至3689.2万元。
　　假设该公司期末预收账款1529.5万元全部为预售房地产价款，而该公司为此预缴的部分税费却高达3689.2万元！预缴税费远高于预售房全部价款，这意味着你预售100万元房款，须为此预缴200多万元的税金！税负如此之高，恐怕所有的房地产公司都得破产！
　　很显然，仍然以负数在“应交税金”项下挂账的预缴税款对应的房地产项目很可能在今年上半年及以前年度就已实现销售收入，中恒集团迟迟未将其结转至“营业税金及附加”等成本费用项目，有明显的虚增利润之嫌。”
　　广西证监局《决定》中指出：中恒集团2011年上半年实现房地产销售收入8,367万元，按照预收账款预缴了土地增值税206.27万元，但公司未按照确认的收入合理估计并确认土地增值税费用。
　　可见，广西证监局的查处决定部分证实了笔者的质疑，考虑到中恒集团账面挂账的预缴税款3689.2万元、而账面预收账款余额仅1529.5万元，即使账面预收款全部来自房地产业务、假设预缴税费占房地产预售额的10%，由此计算的预缴税款亦不过153万元，远低于其账面预缴税款余额。因此，实际挂账而未确认的税费额可能远高于广西证监局指出的金额。
　　广西证监局《决定》仅指出了中恒集团2011年上半年未合理估计并确认的费用，个人认为，其账面挂账的预缴税款很可能是多年累积形成的，涉及2010年及以前年度，并虚增相关年度的账面利润。
　　综合上述分析，中恒集团2010年以来虚增利润、虚增存货以及预缴税费长期挂账、虚增利润等已被广西证监局查实，2010年以来，中恒集团房地产作为拟剥离的业务，存货规模却异常急剧膨胀，房地产开发产品余额与预收账款余额明显背离，2011年房地产开发项目遍地开花、房地产存货飙升，但当年竣工的商品房金额却极少，竣工项目与在建项目金额明显背离，种种异常现象皆显示，其账面急剧膨胀的存货的真实性存疑。
　　厨房里不会只有一只蟑螂，中恒集团房地产存货诸多异常现象不能不令人心存疑虑，不能排除该公司有更大规模的虚增存货、虚增利润行为的可能性，其已被广西证监局查实的部分或许只是冰山一角。
　　信息披露极不透明，低调背后有啥秘密？
　　房地产上市公司对房地产存货一般按项目披露期初余额、本期增加、本期减少和期末余额等数据，对于“开发成本”还分项目披露其开工时间、预计竣工时间、预计总投资等，对“开发产品”一般还披露项目的竣工时间。
　　笔者查阅了中恒集团历年的财务报告发现，在2006年的年报附注中，中恒集团还按上述格式披露了房地产开发项目的存货信息（详见表5）。然而，自2007年以来，中恒集团历年的中报、年报中，均无从查阅上述房地产分项目的明细信息。
　　表5、中恒集团2006年开发产品项目明细
　　单位：万元
　　
项目名称  
竣工 时间  
期初数  
本期增加  
本期减少  
期末数  
步埠小区  
1996 年  
28.44
28.44
大 塘小区  
1997 年  
7.69
7.69
东山冲小区  
2001 年  
162.79
17.21
74.96
105.04
恒祥小区  
2001 年  
1,368.80
205.89
1,009.32
565.37
三云小区  
2000 年  
28.84
28.84
鹿儿冲小区  
2001 年  
27.72
27.72
鹤山洲小区  
1999 年  
178.14
56.23
121.91
梧桐新苑  
2001 年  
307.03
326.28
420.48
212.83
桂林恒祥小区  
2002 年  
118.56
47.32
11.79
154.09
合计  
2,228.02
596.70
1,572.79
1,251.93

　　2007年-2011年间，中恒集团房地产存货由2007年末的20621万元上升至2011年末的117668万元。一方面房地产存货如此大幅攀升，另一方面，相关信息披露却极为简约， 这显然不合常理。房地产存货信息披露为何如此低调？有何难言之隐？是公司会计核算基础薄弱，无法提供相关数据，还是房地产存货水份过高、不便在阳光下露面？还是另有隐情？
　　附：中恒集团11年上半年现金流问题点及广西证监局查实情况
　　针对中恒集团净利润与现金流之间的异常反差，笔者对该公司2011年上半年现金流进行了分析，发现疑点丛生，并指出其存在多方面问题：
　　1. 增值税缴税依据不足，巨额税款缴给了谁？
　　2．缴纳税款不实、实际缴税金额远低于报表数？
　　3. 房地产预缴税款长期挂账，虚增利润？
　　4. 其他应收款异常，隐瞒关联交易、巨额资金被关联方占用？
　　（以上内容详见笔者“中恒集团业绩高成长神话：奇迹？谎言？”一文）
　　2012年1月17日，中恒集团发布“关于广西证监局现场检查相关问题的整改方案”的公告称：“ 2011年12月26日中恒集团收到广西证监局下发的《关于对广西梧州中恒集团股份有限公司采取责令改正措施的决定》（以下简称‘《决定》’），决定中指出了公司在公司治理、信息披露、财务管理与会计核算、募集资金使用和管理等方面的问题。”1月21日中恒集团又发布“关于公司关联方关系及关联交易的补充公告”。
　　根据公告，笔者提出的上述问题不同程度地被广西证监局查实：
　　公告称：“《决定》中指出：增值税缴税依据不足”。
　　“《决定》中指出：公司2011年上半年实现房地产销售收入8,367万元，按照预收账款预缴了土地增值税206.27万元，但公司未按照确认的收入合理估计并确认土地增值税费用。”
　　公告还显示：中恒集团隐瞒了诸多关联关系和关联交易，涉及巨额与关联方之间资金拆借。
作者: 海蛎子    时间: 2012-8-15 16:38
楼主很专业，写得很好！
有上国会夏草老师之凤
作者: 蕾蕾2011    时间: 2012-8-15 16:57
海蛎子 发表于 2012-8-15 16:38
楼主很专业，写得很好！
有上国会夏草老师之凤

学习了
作者: yt215    时间: 2012-8-31 19:26
学习了
作者: tzpyl    时间: 2012-9-20 14:38
这个帖子不错，大家快来顶起来！
作者: southcloud123    时间: 2012-9-20 15:35
楼主很专业，写得很好！
作者: 2396513586    时间: 2012-10-4 08:08
学习学习
作者: 黑裹俏candy    时间: 2012-10-4 15:32
楼主很专业，写得很好！



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