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标题: 房地产开发项目占地城镇土地使用税计算的探讨 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2012-7-19 23:26
标题: 房地产开发项目占地城镇土地使用税计算的探讨
　　由于房地产项目开发用地的特殊性，城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的计算存有较大分歧，笔者认为：根本原因在于现行土地使用税相关文件（含法规、规章等）条文之间协调性较差，隔断了纳税义务起止日与应税面积之间的关系。房地产项目开发占地土地使用税的计算，可按开发阶段和竣工分阶段分别探讨。
　　一、开发阶段土地使用税的计算
　　开发阶段指项目竣工交付使用前的期间。
　　(一)计税起始日的确定
　　针对项目占地的起始日，有如下规定：暂行条例第九条规定：新征用的土地，依照下列规定缴纳土地使用税：（一）征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）第二条第一款规定：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
　　而关于计税面积确定的相关规定有：暂行条例第三条第一款规定土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。第三条第二款规定前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]第015号）第六条：纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。江苏省施行细则也有类似规定。
　　上述起始日的规定与计税面积的确定之间存在协调的必要性，体现在：如果已签订土地出让或转让合同，已过约定交付日，但未按约定交付受让方，也未取得土地使用证书的情况下土地使用税的计算，如单独按财税[2006]186号文，应从合同约定交付的次月或合同签订日次月计税；但按暂行条例等相关规定，因无计税依据，无需纳税。笔者认为：计税起始日与计税面积之间有必然的联系，计税起始日后的土地面积即为计税依据，计税依据的确定不能孤立于计税起止日来确定。因此有必要对暂行条例第三条第一款“实际占用”的标准作出进一步明确。“实际占用”实质上是土地的“实物或权利状态”，可以将财税[2006]186号文的“合同约定交付日或者合同签订日”后的土地使用权状态定性为“实际占用”。与此相应，在财税[2006]186号文规定的计税起始日后，应以合同面积作为计税依据计算土地使用税。至于因未按约定取得土地使用证书、也未实际交付而产生的受让方的利益损失(含应缴的土地使用税等)，为合同当事人之间的民事争议，可通过诉讼等途径主张解决，不应因此影响国家税收的强制性、固定性。
　　(二)免税面积的扣除
　　相关规定主要有：暂行条例第六条、第七条规定，《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（二）项规定。
　　对于规划列明的其他符合优惠政策用途的土地面积，各地扣除操作不一。笔者认为：因为房地产项目尚在建造中，建成后的上述优惠政策列明用途的房地产实际占地面积和可能与规划面积不一致，建成后也可能挪作他用，结合当前国家房地产业政策，对开发阶段优惠政策除财税[2008]24号列明用途的土地从严掌握外，即统一规定红线内或围墙内不允许扣除。
　　二、竣工阶段土地使用税的计算
　

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作者: piaoge 时间: 2012-7-19 23:32
好好好好好好好好

作者: piaoge 时间: 2012-7-19 23:33
好好好好好好好好

作者: piaoge 时间: 2012-7-19 23:34
好好好好好好好好

作者: piaoge 时间: 2012-7-19 23:35
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作者: piaoge 时间: 2012-7-19 23:36
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作者: tienan2002 时间: 2012-7-20 07:01
感谢楼主的无私分享！

作者: 怀传 时间: 2012-7-20 08:14
学习啊

作者: xky135 时间: 2012-7-20 08:34
学习学习

作者: xky135 时间: 2012-7-20 08:35
学习学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-7-20 09:07
学习一下

作者: 宋有财 时间: 2012-7-20 09:09
haohhhhhhhhhhhhhhhh

作者: wpxi 时间: 2012-7-20 09:23
看看先

作者: 听－海风 时间: 2012-7-20 09:32
太好了，可以学习一下，难得有这样的有心人，谢谢楼主！

作者: icobio 时间: 2012-7-20 09:35
看看，学习下

作者: shj19780310 时间: 2012-7-20 09:44
感谢楼主的无私分享，学到知识了

作者: 七星海棠 时间: 2012-7-20 10:00
henhao de 很好的，学习了

作者: 张会 时间: 2012-7-20 10:14
好极了，正要找这方面的文章呢，谢谢了

作者: 376713947 时间: 2012-7-20 10:22
学习下下子哈！

作者: 海蛎子 时间: 2012-7-20 10:25
感谢楼主的无私分享！

作者: 付丽俊 时间: 2012-7-20 10:29
楼主太有才了，膜拜中……

作者: 老年使者 时间: 2012-7-20 10:31
土地使用税多次与税务址伎皮。。。。。。。。。。

作者: 462953848 时间: 2012-7-20 15:06
以后发的专业分享的帖子就别隐藏了，大家是学习交流

作者: shi4258 时间: 2012-7-20 19:06
学习一下

作者: jsszcg 时间: 2012-7-20 21:55
看看想想学习谢谢

作者: jsszcg 时间: 2012-7-20 21:56
好的文章大家喜欢看到

作者: zzrlc 时间: 2012-7-21 07:01
认真学习一下

作者: 静倚轩窗 时间: 2012-7-21 09:11
正准备找这方面的内容，老大真好哈、

作者: 宇辉地产 时间: 2012-7-21 09:42
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: 桔梗 时间: 2012-7-22 13:31
好资料学习了！！！

作者: monkeyly 时间: 2012-7-22 14:09
关注中，谢谢了，

作者: bfyxl 时间: 2012-7-23 10:28
多沟通、相互学习！

作者: 胡柯淓 时间: 2012-7-23 14:58
同一个地方有的会计说是签合同就不用交了？想学习。

作者: giraffe 时间: 2012-7-24 14:22
感谢楼主的无私分享！

作者: 散步的云彩 时间: 2012-7-24 19:47
规定红线内或围墙内不允许扣除

作者: 烟雨 时间: 2012-7-25 09:22
非常想知道，我们公司面临这个问题，各处解答不一，想看看

作者: 380198558 时间: 2012-7-25 09:45
不错不错不错

作者: 西联乡 时间: 2012-7-25 14:51
努力学习！

作者: 胡风光 时间: 2012-7-25 15:39
感谢楼主的无私分享

作者: 胡风光 时间: 2012-7-25 15:41
努力学习！

作者: 路604879748 时间: 2012-7-25 15:51
好久对土地使用税的优惠政策不了解，很想知道。

作者: 醉醉兔 时间: 2012-7-25 19:50
继续学习呀继续

作者: zuoli_1979 时间: 2012-7-26 11:34
学习，谢谢

作者: zuoli_1979 时间: 2012-7-26 11:35
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 燕草飞 时间: 2012-8-7 13:27
学习，学习

作者: 一杯愁绪 时间: 2012-8-7 14:37
学习中

作者: lb700610 时间: 2012-8-15 17:13
土地使用税何时停止缴纳。

作者: 图兰朵 时间: 2012-8-16 17:30
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: wujia822 时间: 2012-8-17 13:58
看看，有什么好意见

作者: clx2001 时间: 2012-9-10 13:47
做个了解吧，谢谢

作者: 马陵山 时间: 2012-9-10 14:08
看看学习

作者: libing0351 时间: 2012-9-15 15:07
好的说的很好

作者: dlhy 时间: 2012-9-15 17:33
学习下

作者: 海仔 时间: 2012-9-24 11:43
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: lido 时间: 2012-9-24 13:02
多谢分享，学习下

作者: btz03 时间: 2012-10-13 10:13
学习学习，谢谢

作者: QQ123456 时间: 2012-10-16 10:15
土地增值税挺难的

作者: 泰坦尼20号 时间: 2012-10-16 14:10
好，很好，灰常好啊1

作者: lyh721130 时间: 2012-10-16 21:49
共同学习

作者: leafgarden 时间: 2012-10-23 12:38
回复学习

作者: 柳之 时间: 2012-10-23 12:42
回复，看看内容

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-10-23 12:57
感谢楼主的无私分享！

作者: sacon 时间: 2012-10-23 15:03
感谢分享，好好学习

作者: LEHUICAI 时间: 2012-11-7 16:30
需要了解，谢了

作者: CoolCat 时间: 2012-11-21 17:16

多多学习

作者: Liaohongbing 时间: 2012-11-21 20:02
学习一下

作者: 闫厉 时间: 2012-11-30 11:04
谢谢分享

作者: jingjunhua 时间: 2012-12-19 11:45
习学习
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-53742-1-1.html

作者: 你听的到 时间: 2012-12-20 16:03
学习！！！

作者: 你听的到 时间: 2012-12-20 16:06
谢谢楼主无私的分享！！

作者: 霭幽薇 时间: 2013-1-21 17:44
学习学习

作者: 风飘伶 时间: 2013-1-21 19:42
学习一下。

作者: 35778828 时间: 2013-1-22 08:54
很实际的问题。谢谢了。

作者: rongziyue 时间: 2013-1-28 13:08
学习学习

作者: 指尖微凉 时间: 2013-1-30 19:01
回复学习。

作者: 指尖微凉 时间: 2013-1-30 19:13
按比例扣除法计算应税面积和应纳税额，那么请问是按占地面积法计算还是按建筑面积法计算呢？

作者: 指尖微凉 时间: 2013-1-30 19:13
请问是按占地面积法计算还是按建筑面积法计算呢？（税务局认可的）
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-53742-1-1.html

作者: 漂流部落 时间: 2013-2-23 16:55
学习一下

作者: ctmy100 时间: 2013-3-13 09:57
学习一下

作者: wpjmymm 时间: 2013-3-13 10:30
绿化面积和道路面积是不是应该扣除呢

作者: 学习人 时间: 2013-3-20 16:29
学习些土地使用税的处理内容

作者: 牵猪去流浪 时间: 2013-3-22 13:46
看看，学习学习

作者: 桑蚕丝 时间: 2013-4-7 16:31
复习一遍

作者: 桑蚕丝 时间: 2013-4-7 16:32
没事来逛逛

作者: haiernlk 时间: 2013-4-8 16:31
感觉是完全从税务局的角度来写的

作者: ahhf0116 时间: 2013-4-8 17:30
学习下

作者: 526663236 时间: 2013-4-8 19:51

我想看啊嗷嗷嗷

作者: WWL 时间: 2013-4-9 09:27
学习一下

作者: 芝乎者也 时间: 2013-4-9 10:56
目前我单位正需要学习学习

作者: 凝问 时间: 2013-4-11 00:09
正想请教这个问题

作者: 瑶子 时间: 2013-4-19 14:58
学习学习

作者: 心语琪琪 时间: 2013-5-3 11:20
想学习一下，谢谢

作者: 李晓春 时间: 2013-5-4 11:37
看看！！！！！！！！！！！！！

作者: 翎_eR、 时间: 2013-5-4 19:44
谢谢，楼主无私分享，学习了。

作者: panguifu 时间: 2013-5-5 09:26
回复看看学习了。哈哈

作者: alexlujun 时间: 2013-5-6 21:57
有关土地使用税的资料谢谢！

作者: 黔淡如菊 时间: 2013-6-9 00:17
谢谢分享

作者: 展翅 时间: 2013-7-15 01:56
谢谢楼主

作者: 君林天下 时间: 2013-7-15 07:18
学习下

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