土地增值税清算:利息扣除有待重新设计

许仙

土地增值税清算:利息扣除有待重新设计

作者：王秀霞 张剀
前些年，楼市火爆时，在土地增值税清算中，房地产企业对利息支出如何税前扣除并不十分在意。近1年多来，随着楼市低迷，房企资金链日益紧张，众多房地产企业开始把开源节流的目光转向利息支出的税前扣除上。一般而言，房地产企业融资额占资金总额的比重大多在60%以上，有的甚至达到了80%以上，利息支出的金额很大。如何在土地增值税清算中尽可能多地在税前扣除利息支出，是当前房地产企业关心的一个税务问题。
扣除方法简易，与真实支出差异渐大
记者调查发现，目前房企能享受的税收优惠政策并不多，而且土地增值税实行较高的超额累进税率（目前有30%、40%、50%，60%等四档），资金链的紧张让房企纷纷把目光集中在了利息支出能否据实扣除上。“如果利息支出能据实扣除，将在一定程度上缓解融资压力。尽管可能杯水车薪，但毕竟聊胜于无。”一家房企的财务负责人无奈地说。
对于利息支出如何计算，土地增值税暂行条例实施细则明确规定：财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述规定中提到的“本条（一）项规定计算的金额”，是指取得土地使用权所支付的金额，即纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用：“本条（二）项规定计算的金额”，是指开发土地和新建房及配套设施的成本（下称房增开发成本），即纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
简单理解，就是如果企业在计算利息扣除金额时，能够按转让房地产项目计算分摊，同时能够提供金融机构证明，就可以直接据实扣除。但在实践中，同时能满足直接扣除条件的企业几乎没有，因此只能按照两种相对比较简易的办法来粗略地计算税前扣除额。一种计算方法是：（取得土地使用权所支付的金额+房增开发成本）×5%+实际利息支出，另一种计算方法是：（取得土地使用权所支付的金额+房增开发成本）×10%.
北京中旭永晟税务师事务所所长左永丰告诉记者，房企往往是先融资，然后再将资金分散在各个项目上进行开发，计算缴纳土地增值税也是按照项目进行。因此，企业虽然知道利息支出总额，但具体到每个项目上，真实的利息扣除额是多少，受多种因素限制很难计算清楚。从理论上说，按照上述简易方法计算利息扣除额时，因为是“简易办法”，一定是一些企业亏了，一些企业赚了。
记者了解到，由于大部分企业都无法准确归集项目开发成本，准确计算借款利息支出，因此只能按土地增值税暂行条例实施细则规定的计算基础及相关比例（10%）计算扣除，通常实际发生的利息会大于按基数乘以5%计算的金额。仅利息一项，两种计算方法导致最后税款差异较大。现在，房企非常希望寻找一种更好的方法，能够将利息支出的金额进一步算清楚。但遗憾的是，“真实的利息扣除额”似乎是一个非常理想化、抽象化的数字，没有人能准确地算出来。
费用难归集，利息支出很难准确核算
“其实，在土地增值税清算中，一个项目的利息支出额如何计算，一直就是笔算不清楚的‘糊涂账’。只是在楼市状况好的时候，资金链相对充裕，大家都不怎么关注。”一家房企的税务经理说。
土地增值税清算是北京互仁信税务师事务所的主要业务，该税务师事务所所长黄毓说，房企在利息扣除时，最理想的做法是据实扣除。但是在她的印象中，几乎没有一家房企的利息支出是据实扣除的。而记者采访的其他税务中介专家也表示，由于费用归集难以准确，很难满足土地增值税暂行条例实施细则规定的据实扣除条件，因此利息支出一直很难据实扣除。正因为如此，北京市就采取了“一刀切”的办法，统一按照取得土地使用权所支付的金额和房增开发成本之和的10%扣除。
在税务专家和房企财务人员看来，土地增值税暂行条例实施细则对利息支出据实扣除的规定基本上是“有名无实”。因为没有企业能够满足据实扣除的前提条件——按转让房地产项目计算分摊，并且同时能够提供金融机构证明。
举例来说，A企业与某市规划、国土资源局签订协议如下：该地块采取整宗地受让，分期缴纳土地出让金、分期签订《土地出让合同补充协议》、分期确权发证的方式进行。A公司对所购土地分为商业及住宅两大类进行规划及开发，商业用地分为公建及商业广场，公建分三期开发，商业广场分六期开发，住宅用地分八期开发。A公司在开发期间从不同商业银行取得贷款，均为短期、流动性贷款。
对A企业而言，由于项目整体分期较多，时间跨度大，有多个清算项目受益于同一笔成本费用的支出，如何选择合理方式在各清算项目之间进行分配就成为难题。该公司即含有符合清算条件要清算的项目，也含有不需进行清算以及尚未完工的项目，成本费用如何分配？
同时，A企业和银行的贷款合同中明确规定，款项支付不含土地出让金。如此一来，采用何种方法使土地成本在各清算项目之间合理分配，也是一个难题。而A公司从金融机构及非金融机构获得贷款多笔，对项目整体按住宅八期、公建三期、商业广场六期进行明细核算，如何使银行贷款与分期核算成本支出对应并准确核算，如何在各期间分摊，目前并没有法律法规对此予以明确，对A公司而言同样是个难题。
至于银行的证明，对房企来说也并非易事。银行通常会与房地产开发企业签订的贷款合同中，明确规定贷款用途、期限、是否有抵押物等内容，每季度贷款银行还会寄送利息结算清单，因此在土地增值税清算中，上述单据房企都可以提供，但是要让银行提供一份房地产项目已经准确计算并分摊的证明资料，基于自身风险和工作量的考虑，没有一家银行会这么干。一般情况下，银行认为贷款合同中已经载明了与之相关的所有条款，银行既没有提供证明的义务，也没有足够的能力证明房企各项数据的核算是完全准确的。
另起炉灶，重新设计扣除办法
左永丰告诉记者，当初土地增值税暂行条例实施细则规定5%、10%两个扣除比例，其实也是在经过大量测算基础上确定的一个相对比较科学的数字。只是随着近些年房地产市场的迅猛发展，房企的经营模式也在不断创新，多家企业共同开发一个项目，一个企业在不同的城市同时运营几个项目等情况越来越普遍，这加剧了土地增值税清算的难度。基于此，左永丰认为在土地增值税清算中，要实现利息支出税前据实扣除，只是对现行的简易办法修修补补肯定不行，必须与时俱进，重新设计扣除办法。
德勤税务合伙人林绥告诉记者，利息支出税前扣除的规定之所以“有名无实”，症结在两点，一是税务机关和企业都想省事，因此采取了类似核定征收的简易办法，二是按项目核算，人为增加了核算的难度。因此，他建议税务机关和企业都应该积极行动起来，改变目前利息支出按照项目核算为按企业核算，出台利息支出税前扣除办法，对利息支出如何扣除作出更加科学、细致的规定，这个问题一定可以迎刃而解。
有关专家表示，如果要制定利息支出税前扣除办法，税务机关应该在充分调研的基础上，与相关企业充分沟通，对与利息支出的相关问题，尽可能考虑周全，兼顾各方，避免出台“有名无实”的规定。还有专家表示，从1994年1月1日起施行的土地增值税暂行条例，至今已经有近20年的历史了，而且实际征收情况并不理想，很有必要“大修”一次，对利息扣除、税率设置等重要问题重新设计。

森晨

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楼主太有才了，膜拜中……

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学习学习谢谢楼主

燕岛秋湖

现在银行不给贷款了，还是加计5%先凑合着做了