房地产开发项目土地增值税清算工作中的重点和难点问题探讨 - 房地产会计网

摘要：近年来,我市经济快速发展，税收日益增长，今年房地产市场在去年5.12地震后快速回暖, 目前税源发展壮大,我们税务部门在为纳税人提供优质服务的同时,更应强化税收征收管理，特别是要加强房地产开发项目土地增值税清算，清算工作是我们现在征管工作中较难的一个新课题，需要我们对具体工作中的重点和难点不断的探索，正确引导我们征管工作的开展，力争为纳税人提供一个公平公正的纳税环境，发挥税收调节作用，促进经济协调发展。

我市2008年土地增值税征收入库4727万元,相当于2005年土地增值税征收入库705万元的6.7倍，土地增值税的迅猛增长已逐渐成为地方税收的一个重要税种,必须严格征收管理。房地产开发项目土地增值税征收管理通常采取按不同类型的建筑物(普通住宅、非普通住宅)分别确定预征比例进行先预征,待项目符合清算条件时再清算,多退少补的管理办法，清算工作是整个土地增值税征收管理的重要环节，是房地产开发项目土地增值税管理的终点。国家税务总局先后于2006年和2009年下发了有关清算工作的要求和规程，进一步要求加强对房地产开发项目土地增值税清算管理工作。在房地产开发项目土地增值税的具体清算工作中，清算条件、时间、方式、成本的认定和归集分配等问题是清算工作中的重点和难点，在此，笔者从以下几个方面探讨。

准确把握房地产开发项目土地增值税清算时间及清算条件是依法治税的前提。在过去的征管工作中，只明确了纳税人申报、征收、入库的时间，对清算时间、清算条件和清算方法未作具体的规定，国家税务总局于今年出台了《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号文），明确了 “两个条件”、“两个时间”，细化了房地产开发项目土地增值税清算工作的操作步骤。

“两个条件”：其一，符合清算条件的项目，纳税人应及时进行土地增值税清算。即： 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。其二，符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人及时进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省级税务机关规定的其他情况。

“两个时间”：其一，由纳税人进行清算的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；其二，由主管税务机关要求纳税人进行清算的，纳税人应当在收到主管税务机关清算通知之日起90内办理清算手续。办理清算手续时，纳税人应提供清算资料和中介机构出具的《鉴证报告》，主管税务机关受理后，应在一定期限内及时组织清算审核。