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标题: 房地产企业土地增值税减少手法 [打印本页]

作者: 499734998 时间: 2012-4-8 17:53
标题: 房地产企业土地增值税减少手法
土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税，许多房地产开发企业使尽浑身解数，各出高招。笔者结合税审业务的实际，辅之以相关资料，对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。
　　一、虚构合作开发建房模式避税
　　《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）中对合作开发土地有明确规定：“一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税”。
　　某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅，而另外与土地转让方签定合作建房协议。这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式，被很多地产企业采用。
　　二、项目转让方式避税
　　目前流行的地产公司收购方案是：先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司，再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司，项目随公司而转移，而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠，免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险，则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。
　　三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
　　例如，某项目销售商铺8420m2，销售均价18600元／m2.其中：低价销售5150m2，9200元／m2.这以明显偏低价格销售商铺，少计销售收入4841万元。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。
　　四、销售收入不做申报纳税
　　由于房地产行业前期资金投入较大，为避免出现资金短缺、周转不灵等问题，房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目，定金计入“其他应付款”科目，达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。
　　五、房地产交换不确认收入
　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换，交换双方都取得房产这一实物形态的收入，应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人，申报缴纳土地增值税。
　　六、项目工程建安成本偏高
　　如某市2007年商品房建安造价标准为1540元／m2，某公司实际建安成本3610元／m2，差异额2070元／m2，差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表，又没有正当理由，地税部门将按核定办法予以扣除。
　　七、股权投资取得土地根据评估价值入账
　

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-8 20:27
看kan !!!

作者: nthzy 时间: 2012-4-8 20:33
比较全面，学习了

作者: 白云蓝天 时间: 2012-4-8 20:36
学习学习

作者: yxtx 时间: 2012-4-8 21:00
感谢分享，学习了

作者: 怀传 时间: 2012-4-8 21:17
学习了，谢谢。

作者: l18199 时间: 2012-4-8 21:41
看看学学

作者: awen55 时间: 2012-4-8 23:01
回复看看，学习！谢谢楼主

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-9 08:36
谢谢楼主

作者: 一杯茶 时间: 2012-4-9 09:05
谢谢楼主分享。

作者: 499734998 时间: 2012-4-9 09:06
对大家有用就好

作者: sdq1023 时间: 2012-4-9 09:15
学习一下

作者: 宁静529 时间: 2012-4-9 09:43
学习学习。

作者: jiangyinj 时间: 2012-4-9 10:17
学习学习

作者: 盛夏硕果 时间: 2012-4-9 10:18
正好用上，好。

作者: cnsr 时间: 2012-4-9 10:21
看看，学习学习

作者: 353616495 时间: 2012-4-9 10:24
学习一下

作者: /db_how-leo 时间: 2012-4-9 10:27
好文章

作者: 平常心儿 时间: 2012-4-9 10:30
学习一下

作者: 970433857 时间: 2012-4-9 10:33
太好了

作者: 小惠惠 时间: 2012-4-9 10:39
谢谢分享！

作者: 499734998 时间: 2012-4-9 10:42
呵呵看到对大家有用我也高兴

作者: 森晨 时间: 2012-4-9 10:59
学习中。

作者: 独在异乡 时间: 2012-4-9 11:13
好好学习一下

作者: 新一 时间: 2012-4-9 11:15
学习学习

作者: 153885575 时间: 2012-4-9 11:18
有成功的案例吗？

作者: zz1340 时间: 2012-4-9 11:27

！！！！！！！

作者: 凤凰涅槃 时间: 2012-4-9 11:46

多谢分享

作者: 499734998 时间: 2012-4-9 11:53
好的话大家多给分哦

作者: 娴娴 时间: 2012-4-9 11:57
有没有实行过？

作者: 499734998 时间: 2012-4-9 11:59
呵呵实例就要看大家各自操作了,最好能合理避税而不是逃税.实例有文坛中有一个.

作者: 琉璃月光 时间: 2012-4-9 12:55
很好的文章

作者: ZHL1969 时间: 2012-4-9 13:03
谢谢可以看看学习了

作者: 博古通今 时间: 2012-4-9 13:58
很好的资料

作者: 赵文彦 时间: 2012-4-9 14:03
学习了

作者: net008 时间: 2012-4-9 14:32
谢谢楼主分享。

作者: 溱湖人家 时间: 2012-4-9 15:08
kankan

作者: 溱湖人家 时间: 2012-4-9 15:12
看了一下。
实事求是的讲，这些个手法要么中看不中用，要么也不是我们财务人员可以借鉴运营的---老板们倒是可以用上一点。

作者: 無聊 时间: 2012-4-9 15:16
比较全面，学习了
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50871-1-1.html

作者: ramy007 时间: 2012-4-9 16:18
看看学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-4-9 16:55
学习一下

作者: 06358301509 时间: 2012-4-9 17:00
请说明有用的手法

作者: mmacal 时间: 2012-4-9 17:48
好东西，，，，，。。。。。

作者: diguangpu 时间: 2012-4-9 20:32
向你学习

作者: 一路驼铃 时间: 2012-4-9 22:10
学习一下

作者: 开心的云 时间: 2012-4-9 22:32
学习一下

作者: 5-20-xu 时间: 2012-4-9 22:40
看一看吧！！学习一下！

作者: 499734998 时间: 2012-4-10 08:17

5-20-xu 发表于 2012-4-9 22:40
看一看吧！！学习一下！

作者: 智者乐山 时间: 2012-4-10 08:44
:

正好需要，学习了

作者: 499734998 时间: 2012-4-10 08:45

智者乐山发表于 2012-4-10 08:44
:正好需要，学习了

呵呵用用就好,多给分哦

作者: 啤酒肚 时间: 2012-4-10 08:59
学习一下

作者: 智者乐山 时间: 2012-4-10 09:00
这个怎么给分呢？

作者: cdlf999 时间: 2012-4-10 09:25
学习...........................

作者: 柏拉图 时间: 2012-4-10 12:25
看了其他人的回复，我也学习下

作者: qxl 时间: 2012-4-10 12:49

作者: xmalg 时间: 2012-4-10 14:38
好好学习学习

作者: 千千叶 时间: 2012-4-10 15:51
学习学习。。。。

作者: k9972929 时间: 2012-4-10 21:13
向楼主学习避税方法

作者: 499734998 时间: 2012-4-11 08:42
呵呵就是要合理避税

作者: 方园2006 时间: 2012-4-11 09:30
努务学习中

作者: shgbai 时间: 2012-4-11 09:51
期待里面的精彩内容。

作者: Melody 时间: 2012-4-11 10:35
顶顶顶顶顶顶顶顶顶

作者: 499734998 时间: 2012-4-11 10:56

shgbai 发表于 2012-4-11 09:51
期待里面的精彩内容。

不会让你失望的

作者: 王大可 时间: 2012-4-11 11:49
日日勤抚拭

作者: 499734998 时间: 2012-4-11 11:51

王大可发表于 2012-4-11 11:49
日日勤抚拭

你这家伙是来赚钱的，“不使留尘埃”

作者: alida 时间: 2012-4-11 12:00
对于公司资产重组有益，学习

作者: 宋有财 时间: 2012-4-11 12:25

不错啊很好

作者: 19780621 时间: 2012-4-11 12:39
谢谢分享

作者: 19780621 时间: 2012-4-11 12:40
谢谢楼主分享

作者: panguifu 时间: 2012-4-11 12:40
看看学习了，谢谢。

作者: 一季的芬芳 时间: 2012-4-11 13:22
来报到学习

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-4-11 14:10
看看，谢谢

作者: 黑裹俏candy 时间: 2012-4-11 15:03
学习下！

作者: yc10907 时间: 2012-4-11 15:15
学习学习

作者: yyy9596 时间: 2012-4-11 16:18
谢谢分享

作者: fdclindongxue 时间: 2012-4-11 16:22
分享一下

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-4-11 17:25
内容不错啊

作者: 12015210607987 时间: 2012-4-11 23:15

oooooooooo

作者: zzz3000 时间: 2012-4-11 23:28
现在好多都有规定，不能避税了

作者: sunajun 时间: 2012-4-12 10:12
我想看

作者: sunajun 时间: 2012-4-12 10:13
不要钱，真支持。

作者: HNKJR 时间: 2012-4-12 10:15
好东东

作者: HNKJR 时间: 2012-4-12 10:19
楼主伟大

作者: 214328146 时间: 2012-4-13 14:59
学习一下

作者: 2009t1t2 时间: 2012-4-13 15:33
来看看，学习学习

作者: 韩冰冰 时间: 2012-4-13 16:19
想看下面的精彩内容

作者: 499734998 时间: 2012-4-13 16:25

韩冰冰发表于 2012-4-13 16:19
想看下面的精彩内容

以后好东西免费

作者: zzp周游 时间: 2012-4-13 16:27
学习学习谢谢楼主

作者: 392585011 时间: 2012-4-13 16:46
看看，学习

作者: 2500198805 时间: 2012-4-13 20:52
房地产企业土地增值税减少手法

作者: yellowrain 时间: 2012-4-13 23:07
okokok

作者: zcfxing 时间: 2012-4-14 09:34
谢谢分享。。。

作者: hfx 时间: 2012-4-14 15:51
学习一下

作者: zdyue 时间: 2012-4-15 18:13

这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 房地产会计-新手 时间: 2012-4-15 19:25
学习学习

作者: 路过生命的瞬间 时间: 2012-4-16 05:24
我看不错噢谢谢楼主！

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-16 08:08
谢谢楼主

作者: xky135 时间: 2012-4-16 08:23
学习学习

作者: xky135 时间: 2012-4-16 08:24
学习学习

作者: xky135 时间: 2012-4-16 08:25
谢谢谢谢

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