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标题: 房地产企业土地增值税减少手法 [打印本页]

作者: 499734998    时间: 2012-4-8 17:53
标题: 房地产企业土地增值税减少手法
土地增值税是影响房地产开发企业税后利润的一个重要因素。为躲避土地增值税,许多房地产开发企业使尽浑身解数,各出高招。笔者结合税审业务的实际,辅之以相关资料,对现行土地增值税清算偷、漏、避税手段予以归纳和揭示如下。
  一、虚构合作开发建房模式避税
  《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)中对合作开发土地有明确规定:“一方出地,一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;建成后转让的,应征收土地增值税”。
  某房地产开发企业实际购得一块土地的使用权准备修建住宅,而另外与土地转让方签定合作建房协议。这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。这种以人为的“合作开发模式”的避税方式,被很多地产企业采用。
  二、项目转让方式避税
  目前流行的地产公司收购方案是:先由收购方成立一家能够享受税收优惠的公司,再由该公司以吸收合并方式兼并项目公司,项目随公司而转移,而国家法律法规对兼并明确给予税收优惠,免征不动产移转中的营业税、土地增值税及契税。对于吸收合并中的债务风险,则采用由被兼并方提供担保的方式予以防范。
  三、以明显偏低价格销售商铺少计销售收入
  例如,某项目销售商铺8420m2,销售均价18600元/m2.其中:低价销售5150m2,9200元/m2.这以明显偏低价格销售商铺,少计销售收入4841万元。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条第六项规定纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的,税务机关有权核定其应纳税额。
  四、销售收入不做申报纳税
  由于房地产行业前期资金投入较大,为避免出现资金短缺、周转不灵等问题,房地产企业往往选择将销售收入计入“预收账款”科目,定金计入“其他应付款”科目,达到推迟申报、少缴税款甚至不做纳税申报的目的。
  五、房地产交换不确认收入
  根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定,纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。通过房地产交换,交换双方都取得房产这一实物形态的收入,应属于土地增值税的征税范围。交换双方都应作为一种实物收人,申报缴纳土地增值税。
  六、项目工程建安成本偏高
  如某市2007年商品房建安造价标准为1540元/m2,某公司实际建安成本3610元/m2,差异额2070元/m2,差异率134.41%.如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于造价表,又没有正当理由,地税部门将按核定办法予以扣除。
  七、股权投资取得土地根据评估价值入账
 

作者: 渴望学习    时间: 2012-4-8 20:27
看kan !!!
作者: nthzy    时间: 2012-4-8 20:33
比较全面,学习了
作者: 白云蓝天    时间: 2012-4-8 20:36
学习学习
作者: yxtx    时间: 2012-4-8 21:00
感谢分享,学习了
作者: 怀传    时间: 2012-4-8 21:17
学习了,谢谢。
作者: l18199    时间: 2012-4-8 21:41
看看学学

作者: awen55    时间: 2012-4-8 23:01
回复看看,学习!谢谢楼主
作者: fywzlyh    时间: 2012-4-9 08:36
谢谢楼主
作者: 一杯茶    时间: 2012-4-9 09:05
谢谢楼主分享。
作者: 499734998    时间: 2012-4-9 09:06
对大家有用就好
作者: sdq1023    时间: 2012-4-9 09:15
学习一下
作者: 宁静529    时间: 2012-4-9 09:43
学习学习。
作者: jiangyinj    时间: 2012-4-9 10:17
学习学习
作者: 盛夏硕果    时间: 2012-4-9 10:18
正好用上,好。

作者: cnsr    时间: 2012-4-9 10:21
看看,学习学习
作者: 353616495    时间: 2012-4-9 10:24
学习一下
作者: /db_how-leo    时间: 2012-4-9 10:27
好文章
作者: 平常心儿    时间: 2012-4-9 10:30
学习一下
作者: 970433857    时间: 2012-4-9 10:33
太好了
作者: 小惠惠    时间: 2012-4-9 10:39
谢谢分享!
作者: 499734998    时间: 2012-4-9 10:42
呵呵看到对大家有用我也高兴
作者: 森晨    时间: 2012-4-9 10:59
学习中。
作者: 独在异乡    时间: 2012-4-9 11:13
好好学习一下
作者: 新一    时间: 2012-4-9 11:15
学习学习
作者: 153885575    时间: 2012-4-9 11:18
有成功的案例吗?
作者: zz1340    时间: 2012-4-9 11:27
!!!!!!!
作者: 凤凰涅槃    时间: 2012-4-9 11:46
多谢分享
作者: 499734998    时间: 2012-4-9 11:53
好的话大家多给分哦
作者: 娴娴    时间: 2012-4-9 11:57
有没有实行过?
作者: 499734998    时间: 2012-4-9 11:59
呵呵实例就要看大家各自操作了,最好能合理避税而不是逃税.实例有文坛中有一个.
作者: 琉璃月光    时间: 2012-4-9 12:55
很好的文章
作者: ZHL1969    时间: 2012-4-9 13:03
谢谢可以看看学习了
作者: 博古通今    时间: 2012-4-9 13:58
很好的资料
作者: 赵文彦    时间: 2012-4-9 14:03
学习了

作者: net008    时间: 2012-4-9 14:32
谢谢楼主分享。

作者: 溱湖人家    时间: 2012-4-9 15:08
kankan
作者: 溱湖人家    时间: 2012-4-9 15:12
看了一下。
实事求是的讲,这些个手法要么中看不中用,要么也不是我们财务人员可以借鉴运营的---老板们倒是可以用上一点。
作者: 無聊    时间: 2012-4-9 15:16
比较全面,学习了
出自房地产会计网www.fdckj.com,原文地址:http://www.fdckj.com/thread-50871-1-1.html
作者: ramy007    时间: 2012-4-9 16:18
看看学习
作者: 别了温哥华    时间: 2012-4-9 16:55
学习一下
作者: 06358301509    时间: 2012-4-9 17:00
请说明有用的手法
作者: mmacal    时间: 2012-4-9 17:48
好东西,,,,,。。。。。
作者: diguangpu    时间: 2012-4-9 20:32
向你学习

作者: 一路驼铃    时间: 2012-4-9 22:10
学习一下
作者: 开心的云    时间: 2012-4-9 22:32
学习一下
作者: 5-20-xu    时间: 2012-4-9 22:40
看一看吧!!学习一下!

作者: 499734998    时间: 2012-4-10 08:17
5-20-xu 发表于 2012-4-9 22:40
看一看吧!!学习一下!


作者: 智者乐山    时间: 2012-4-10 08:44
:正好需要,学习了
作者: 499734998    时间: 2012-4-10 08:45
智者乐山 发表于 2012-4-10 08:44
:正好需要,学习了

呵呵用用就好,多给分哦
作者: 啤酒肚    时间: 2012-4-10 08:59
学习一下
作者: 智者乐山    时间: 2012-4-10 09:00
这个怎么给分呢?
作者: cdlf999    时间: 2012-4-10 09:25
学习...........................
作者: 柏拉图    时间: 2012-4-10 12:25
看了其他人的回复,我也学习下
作者: qxl    时间: 2012-4-10 12:49

作者: xmalg    时间: 2012-4-10 14:38
好好学习学习

作者: 千千叶    时间: 2012-4-10 15:51
学习学习。。。。
作者: k9972929    时间: 2012-4-10 21:13
向楼主学习避税方法
作者: 499734998    时间: 2012-4-11 08:42
呵呵就是要合理避税
作者: 方园2006    时间: 2012-4-11 09:30
努务学习中
作者: shgbai    时间: 2012-4-11 09:51
期待里面的精彩内容。
作者: Melody    时间: 2012-4-11 10:35
顶顶顶顶顶顶顶顶顶
作者: 499734998    时间: 2012-4-11 10:56
shgbai 发表于 2012-4-11 09:51
期待里面的精彩内容。

不会让你失望的
作者: 王大可    时间: 2012-4-11 11:49
日日勤抚拭
作者: 499734998    时间: 2012-4-11 11:51
王大可 发表于 2012-4-11 11:49
日日勤抚拭

你这家伙是来赚钱的,“不使留尘埃”
作者: alida    时间: 2012-4-11 12:00
对于公司资产重组有益,学习
作者: 宋有财    时间: 2012-4-11 12:25
不错啊  很好
作者: 19780621    时间: 2012-4-11 12:39
谢谢分享
作者: 19780621    时间: 2012-4-11 12:40
谢谢楼主分享
作者: panguifu    时间: 2012-4-11 12:40
看看学习了,谢谢。
作者: 一季的芬芳    时间: 2012-4-11 13:22
来报到学习
作者: 纪若愚2010    时间: 2012-4-11 14:10
看看,谢谢
作者: 黑裹俏candy    时间: 2012-4-11 15:03
学习下!
作者: yc10907    时间: 2012-4-11 15:15
学习学习
作者: yyy9596    时间: 2012-4-11 16:18
谢谢分享
作者: fdclindongxue    时间: 2012-4-11 16:22
分享一下
作者: 纪若愚2010    时间: 2012-4-11 17:25
内容不错啊
作者: 12015210607987    时间: 2012-4-11 23:15
oooooooooo
作者: zzz3000    时间: 2012-4-11 23:28
现在好多都有规定,不能避税了
作者: sunajun    时间: 2012-4-12 10:12
我想看
作者: sunajun    时间: 2012-4-12 10:13
不要钱,真支持。
作者: HNKJR    时间: 2012-4-12 10:15
好东东
作者: HNKJR    时间: 2012-4-12 10:19
楼主伟大
作者: 214328146    时间: 2012-4-13 14:59
学习一下
作者: 2009t1t2    时间: 2012-4-13 15:33
来看看,学习学习
作者: 韩冰冰    时间: 2012-4-13 16:19
想看下面的精彩内容
作者: 499734998    时间: 2012-4-13 16:25
韩冰冰 发表于 2012-4-13 16:19
想看下面的精彩内容

以后好东西免费
作者: zzp周游    时间: 2012-4-13 16:27
学习学习谢谢楼主
作者: 392585011    时间: 2012-4-13 16:46
看看,学习
作者: 2500198805    时间: 2012-4-13 20:52
房地产企业土地增值税减少手法
作者: yellowrain    时间: 2012-4-13 23:07
okokok
作者: zcfxing    时间: 2012-4-14 09:34
谢谢分享。。。


作者: hfx    时间: 2012-4-14 15:51
学习一下
作者: zdyue    时间: 2012-4-15 18:13
这东西我收了!谢谢楼主!
作者: 房地产会计-新手    时间: 2012-4-15 19:25
学习学习
作者: 路过生命的瞬间    时间: 2012-4-16 05:24
我看不错噢 谢谢楼主!
作者: fywzlyh    时间: 2012-4-16 08:08
谢谢楼主
作者: xky135    时间: 2012-4-16 08:23
学习学习
作者: xky135    时间: 2012-4-16 08:24
学习学习
作者: xky135    时间: 2012-4-16 08:25
谢谢谢谢




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