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标题: 房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法 [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2012-3-29 13:07
标题: 房地产开发工作流程图各阶段涉及的主要税种及征税方法
房地产开发工作流程图

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招投标管理流程

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房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。
一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。
（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。
应纳税额=房地产成交价格或评估价格×税率
（2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。
应纳税额=合同金额×0.05%
注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。
二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。
土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。

年应纳税额=土地使用面积×单位税额
三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。
（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。
销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用×5%
（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额×7%

教育费附加=营业税额×3%
（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。
海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。
（3）企业所得税：　企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。
应纳税额=应纳税所得额×25%
房地产企业预售阶段应季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发（2006）31号以及国税函 [2008]299号规定预缴
每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额×10%—营业税及附加—预缴的土地增值税—期间费用）×22%
备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。
四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。
每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额×25%
应纳税所得额=收入总额—不征税收入—免税收入—各项扣除—以年年度弥补亏损
五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。
（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。
（二）、应纳税额的计算
1、计算增值额增值额＝收入额－扣除项目金额
2、计算增值率增值率＝增值额÷扣除项目金额
3、依据增值率确定适用税率。
4、依据适用税率计算应纳税额。
应纳税额＝增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数
备注：实行四级累进税率
（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；
（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；
（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；
（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%

该贴已经同步到银河飞雪的微博

作者: 长兴岛 时间: 2012-3-29 13:17
谢谢，学习了，还是免费的啊

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-3-29 13:50
先回复，再学习

作者: tienan2002 时间: 2012-3-29 13:56
谢谢楼主

作者: 风中起舞 时间: 2012-3-29 14:08
学习中

作者: 风中起舞 时间: 2012-3-29 14:14
真好，很详细，收了

作者: 风中起舞 时间: 2012-3-29 14:17
我怎么才能复制了这个图片

作者: 兰贝奇 时间: 2012-3-29 14:36
谢谢楼主的大公无私！

作者: wq2080 时间: 2012-3-30 09:05
学习下。

作者: gxbshg 时间: 2012-3-31 21:02
非常好的资料

作者: HNKJR 时间: 2012-3-31 21:24
谢，学习了，还是免费的啊

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-31 21:33
谢谢！！

作者: 永永 时间: 2012-4-1 17:42
先回复，再学习

作者: zql259 时间: 2012-4-2 21:30
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: zql259 时间: 2012-4-3 06:32
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: 陈镜清 时间: 2012-4-3 20:17
学习了

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-4-4 09:53
先回复后学习

作者: 有一点糊涂 时间: 2012-4-6 19:55
学习一下，不错的东西！！！！

作者: 燕岛秋湖 时间: 2012-4-8 21:14
强烈要求楼主压缩为一个文件或图片再发，我怎么下不来

作者: 怀传 时间: 2012-4-8 21:47
谢谢分享

作者: 雷浩123 时间: 2012-4-8 22:27
我想再梳理一下。谢谢！

作者: 雷浩123 时间: 2012-4-8 22:28
我想再梳理一下。谢谢

作者: sdq1023 时间: 2012-4-9 09:03
学习学习

作者: zz1340 时间: 2012-4-9 11:02
好贴谢谢！！！！！！1

作者: 庸者 时间: 2012-4-9 17:00
实践出真知

作者: mmacal 时间: 2012-4-9 17:39
好东西，我喜欢。。。。。。。。。。

作者: wddwlx 时间: 2012-4-11 00:06
学习了！感谢

作者: xtyyws 时间: 2012-4-11 09:23
学习了

作者: 499734998 时间: 2012-4-11 11:30
谢谢楼主分享好东西

作者: 81025735 时间: 2012-4-11 11:36

雷浩123 发表于 2012-4-8 22:27
我想再梳理一下。谢谢！

学习学习

作者: 乔乔占华 时间: 2012-4-11 13:42

作者: xdkj-tsj 时间: 2012-4-11 14:55
好好学习下

作者: suyuxiu 时间: 2012-4-11 18:34
谢谢楼主的分享！

作者: 土与金子 时间: 2012-4-12 15:37

作者: 5-20-xu 时间: 2012-4-12 16:33
好东西！

作者: jslyw008 时间: 2012-4-12 17:18
谢谢楼主分享，好好学习了一下！

作者: kjren 时间: 2012-4-12 22:20
好资料，以后慢慢看。。

作者: 732372548 时间: 2012-4-15 11:10
好东西，收藏！

作者: 小新归来 时间: 2012-4-15 11:16
值得好好学习

作者: 渴望学习 时间: 2012-4-15 11:22
先回复，在学习！！

作者: Melody 时间: 2012-4-15 22:01
感谢楼主的无私分享！

作者: 王景步 时间: 2012-4-15 22:35
谢谢楼主！

作者: 财务匪兵 时间: 2012-4-16 08:11
这个真好啊，非常好，而且图标形式可以更仔细看出来

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-16 08:18
感谢楼主喔

作者: 紫紫苏 时间: 2012-4-17 09:00
好东西，收藏了

作者: DAV1007 时间: 2012-4-19 10:14
谢谢楼主
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50538-1-1.html

作者: 小班生 时间: 2012-4-19 11:25
学习一下

作者: lwe2000芯 时间: 2012-4-21 15:08
很详细，谢谢！

作者: lido 时间: 2012-4-22 12:27
多谢分享

作者: 天海 时间: 2012-4-22 20:39
学习下，积极应对

作者: 54sy77 时间: 2012-6-28 17:26
谢谢，正在找它呢

作者: wytxx521 时间: 2012-7-2 22:55
居然有免费的，我的万分感谢

作者: 一包针 时间: 2012-7-5 11:56
学习中。。把图片保存了。。可惜要几张。。

作者: nihao123456 时间: 2012-7-5 12:55
学习中

作者: xiaoshijiayou8 时间: 2012-7-5 13:51

谢谢楼主！

作者: road 时间: 2012-7-7 00:05
谢谢楼主的详细讲解！

作者: 村帅~~ 时间: 2012-7-7 22:46
哈哈~~顶！

作者: wpxi 时间: 2012-7-8 13:19
嘻嘻哦

作者: lzj1020 时间: 2012-7-10 17:19
学习了

作者: wpxi 时间: 2012-7-10 21:34
好东西呀

作者: 一个人的世界0 时间: 2012-7-12 20:53
感谢楼主的无私分享！

作者: showy 时间: 2012-7-12 21:03
谢谢，学习了，还是免费的啊

作者: 李小皮 时间: 2012-8-1 02:03
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: fdl36 时间: 2012-8-16 23:02
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-8-17 10:19
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 梁山伯 时间: 2012-8-17 10:56
谢谢，学习了

作者: fui2000 时间: 2012-8-17 17:03
太棒了！应好好学习，对得起楼主呀！

作者: 昏昏昭昭 时间: 2012-8-18 23:14
温故而知新

作者: 哎呦呦哎呦 时间: 2012-8-21 10:51
谢谢楼主学习学习

作者: 毛毛雨 时间: 2012-8-21 22:41
这个帖子才是真的好，

作者: 善德 时间: 2012-8-22 08:23

非常好的资料

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-8-23 10:36
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-8-23 10:37
不花钱看东西，就是好啊！

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-8-23 10:37

怎么了，楼主真是个好人

作者: 青青子吟qq 时间: 2012-8-27 13:32
谢谢楼主~

作者: Water_apple 时间: 2013-10-11 11:30
感谢楼主的无私奉献。

作者: 鹰击长空 时间: 2013-10-11 12:42
谢谢分享

作者: 317830208 时间: 2013-10-12 14:58
http://www.fdckj.com/thread-50538-1-1.html

作者: meiliweixiao 时间: 2013-10-12 16:48
我要学习这篇流程。谢谢

作者: 如风1 时间: 2013-10-13 12:21
学学习学

作者: 苍生笑 时间: 2013-10-14 09:26
流程图已经打印搁玻璃板底下了呵呵

作者: 牟琴 时间: 2013-10-14 09:46
谢谢楼主分享！！

作者: 四叶三叶草 时间: 2013-10-14 11:12
很系统，学习了

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