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标题: 房地产企业的税务风险在哪里？ [打印本页]

作者: 银河飞雪 时间: 2012-3-28 13:28
标题: 房地产企业的税务风险在哪里？
　　笔者在多年的税收工作实践中发现，房地产开发企业通过各种手段偷税的问题确实在一定范围内存在，但有很多案件是因为企业对政策的不理解或理解有偏差而导致少缴税款，并非有意识偷税。为此，本文对房地产开发企业税收及其会计核算中存在的问题进行归纳分析，以期达到帮助房地产开发企业防范税务风险的目的。
　　销售收入确认方面应注意的问题
　　1.价外收费、购房违约金、购房户“更名费”等未确认销售收入。如将水电“一户一表”开户费、燃气管道初装费、购房违约金、购房户“更名费”等价外费用，作为“代收代付”款项核算;有的甚至不入公司账，直接存入董事长、总经理个人账户或物业管理公司账户。
　　2.购房定金、购房首付款等预收房款，确认营业税纳税义务发生时间滞后。企业在开发楼盘“开盘”前收取的购房定金，因未领取《商品房预售许可证》，公司采取“个人借款”形式入账或不入账，导致企业未及时申报营业税。
　　3.“以物易物”、“以房抵债”销售方式营业税入库不及时。目前，开发企业普遍存在将完工产品如营业用房(店面)，抵付工程承包人工程结算款的现象。这样往往使得开发企业未及时实现销售收入，建筑施工企业未及时体现营业收入，从而造成双方营业税申报不及时。
　　4.已售完工产品收入确认滞后。少数企业没有严格按照国家税务总局《关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2009]31号)的规定，及时将符合开发产品完工条件确认的已售完工产品预收账款，结转为销售收入，仅在办理房产产权证前开具《不动产销售专用发票》时，才将“预收账款”结转为“销售收入”，从而延迟体现利润，少缴企业所得税。
　　对于以上问题，税务机关通过检查企业账册、通过向购房户了解即可发现。对房地产开发企业将价外费用更名费等未确定销售收入的、“以物易物、以房抵债”销售的以及已售完工产品收入确认滞后等行为可认定为偷税行为。根据《税收征管法》第六十三条、《刑法》第二百零一条规定进行处罚。另外，房地产开发企业“开盘”前收取的购房定金、预付款属于违法行为，工商部门也要作出处罚。
　　开发成本确认方面应注意的问题
　　1.虚列或者虚增成本费用，挤占企业利润。
　　(1)开发企业代施工企业缴纳的建筑业社会统筹养老保险费，计入开发成本。这不仅使施工企业少计应税收入，少缴建筑安装业营业税等税收，而且在建筑工程决算时，如果施工企业又将这笔代缴费用计入工程造价，并开具建筑业统一发票，将可能再次造成开发企业虚列开发成本，少计利润，少缴企业所得税。
　　(2)多列融资成本。开发企业除银行贷款外，还向其他企业、个人进行大量“民间借贷”。有的企业往往出现无借款本金的利息支出，或用其他企业、个人(债权人)银行利息凭据直接入账，作为财务费用列支，以及支付借款的利率高于税收政策规定的利率上限，并计入开发成本。
　　(3)虚开建筑业统一发票。由于取得的《建筑业统一发票》大部分未写明具体项目名称，往往只注明“零星工程款”，特别是市政公用、园林绿化、基础土石方等工程，受专业知识、事后隐蔽工程量难以核实的限制，税务人员在较短时间内难以对工程项目进行计量、核查。开发企业利用这些工程，实现用4.43%或5.43%的建筑业营业税去侵蚀25%的企业所得税税基。
　　(4)利用关联交易转移利润。由于关联方之间业务往来频繁，转移收入和费用的隐蔽性高等特点，往往成为企业转移利润、偷逃企业所得税的手段。
　　(5)将与生产无关的费用计入成本。如有的企业将管理人员的汽车费用、旅游考察费用列入公司支出。目前，税法没有这方面税前扣除标准的限制，税务人员又很难区分这类支出是否与生产经营有关，使得纳税人有机可乘。
　　2.未按配比原则结转成本。如将应分期摊销的费用一次性计入第一期项目的开发成本，造成前期开发成本多计，后期开发成本少计，通过项目的滚动开发，成本不断归集，不断消耗利润，最后将本应实现的企业所得税消耗殆尽。另外，成本分配标准发生变化，或者成本核算对象(可售房产)实测面积与规划面积出现差异时，企业未及时做出差异调整，也会造成多结转开发成本。
　　3.多列预提费用。

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作者: 财务匪兵 时间: 2012-3-28 13:31
赶紧学习下，最近发现好像又到了知识瓶颈

作者: 云水禅心1 时间: 2012-3-28 13:46
学习学习，谢谢分享！

作者: hsc893 时间: 2012-3-28 13:49
说得不错哦

作者: 赵文彦 时间: 2012-3-28 13:49
学习一下

作者: tienan2002 时间: 2012-3-28 13:56
学习一下

作者: 梁山博 时间: 2012-3-28 13:59
学习一下，跟上形势。

作者: 小惠惠 时间: 2012-3-28 14:20
学习一下，谢谢！

作者: WENG666 时间: 2012-3-28 14:24
谢谢！辛苦了

作者: 北大荒麦子 时间: 2012-3-28 14:34
楼主，谢谢您，非常感谢分享这么好的资料。

作者: xianlingqing 时间: 2012-3-28 14:37
学习学习

作者: 392585011 时间: 2012-3-28 14:53
努力学习

作者: 鸿屹2010 时间: 2012-3-28 15:02
好好学习一下

作者: 王杰智 时间: 2012-3-28 15:10
老是回复，唉，真愁人

作者: yk2003 时间: 2012-3-28 15:26
谢谢！

作者: apple-zsj 时间: 2012-3-28 15:56
高手总在人海中,学习一下

作者: 梦语寒心 时间: 2012-3-28 15:59
想看看

作者: 张泽洋 时间: 2012-3-28 16:10
是好东西，必须认真学习

作者: soar 时间: 2012-3-28 16:15
学习学习，谢谢

作者: 天天向上 时间: 2012-3-28 16:24
好好学习不断充实

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-28 17:44
版主的资料要赶快学习一下！！！！！！！！！！！！

作者: 索马 时间: 2012-3-28 17:51
学习一下

作者: 怀传 时间: 2012-3-28 17:56
好资料，学习学习

作者: sawen 时间: 2012-3-28 20:54
这种资料税局的人看了，估计会查得很严。但这是税法完美的必经之路。

作者: sawen 时间: 2012-3-28 21:09
国税发[2009]31号文件要求企业必须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告
，那这个报告的格式是自己编还是税局规定格式呀？？

作者: 爱住我家 时间: 2012-3-28 23:06
好想学习一下呢

作者: tzpyl 时间: 2012-3-29 08:29
学习学习，谢谢分享！
0

作者: 赛特 时间: 2012-3-29 08:52
看看再说吧

作者: 一杯茶 时间: 2012-3-29 09:00
谢谢楼主分享，

作者: 小东 时间: 2012-3-29 09:07

风险啊风险。

作者: fdclindongxue 时间: 2012-3-29 09:16
觉得很有价值，万分的想学习，请给这个机会

作者: 平常心儿 时间: 2012-3-29 09:36
谢谢楼主辛苦了

作者: HNKJR 时间: 2012-3-29 09:40
大家辛苦了

作者: 清远 时间: 2012-3-29 09:55
谢谢，学习啦。

作者: 税海 时间: 2012-3-29 09:58
学习学习了

作者: wpjmymm 时间: 2012-3-29 10:01
认真学习一下

作者: cxp6893 时间: 2012-3-29 10:11
学习进步

作者: 397781110 时间: 2012-3-29 11:16
还有吗？

作者: smile100 时间: 2012-3-29 11:25
好。。。

作者: xcbyr 时间: 2012-3-29 11:28
房产会计新手，请多多关照

作者: 397781110 时间: 2012-3-29 11:32
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

作者: huangningoo 时间: 2012-3-29 21:31
想看看，学习学习

作者: 别了温哥华 时间: 2012-3-30 15:21
学习一下

作者: zql259 时间: 2012-4-3 06:31
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: 小白白2011 时间: 2012-4-3 15:21
很想看

作者: titikaka 时间: 2012-4-4 22:05
谢谢LZ的分享，赶紧学习一下~~~

作者: fzywy 时间: 2012-4-4 22:52
经验分享，过来学习的

作者: ①汎°°° 时间: 2012-4-4 23:16
正想学习

作者: cwfeng990 时间: 2012-4-5 10:54
感觉还不错，赶快去学习！！！

作者: 可可keke 时间: 2012-4-5 14:50
继续看下去好好学习学习

作者: 宁静529 时间: 2012-4-5 15:20
很想了解的一个问题。

作者: 鹰击长空 时间: 2012-4-5 15:26
谢谢分享！

作者: zjacc 时间: 2012-4-6 09:39

看内容

作者: K_K 时间: 2012-4-6 10:08
学习一下！~

作者: 壶中天地长 时间: 2012-4-6 11:07
谢谢楼主分享！

作者: 心语琪琪 时间: 2012-4-6 13:20
谢谢，辛苦了

作者: songping 时间: 2012-4-6 13:34
xiexielouzhu

作者: 海蛎子 时间: 2012-4-6 19:32

到处是风险和陷阱

作者: 张笑萍 时间: 2012-4-6 22:22
正在学习中

作者: cyh0688 时间: 2012-4-7 00:27
重在学习实践

作者: panguifu 时间: 2012-4-7 06:41
很好学习了。

作者: fywzlyh 时间: 2012-4-7 08:19
学习了

作者: /db_how-leo 时间: 2012-4-7 09:32
好文章

作者: 刘魁 时间: 2012-4-8 14:30
好好学习

作者: net008 时间: 2012-4-8 20:32
学习一下。

作者: 白云蓝天 时间: 2012-4-8 20:42
学习学习一下

作者: 白云蓝天 时间: 2012-4-8 20:42
非常感谢分享这么好的资料

作者: yxtx 时间: 2012-4-8 21:06
借鉴和学习的好文章

作者: l18199 时间: 2012-4-8 21:59
,,,,,,,,,,,,,,,,,,

作者: 江小梅 时间: 2012-4-9 09:30

赶紧学习下，最近发现好像又到了知识瓶颈

作者: southcloud123 时间: 2012-4-9 14:21
来学习学习

作者: 5-20-xu 时间: 2012-4-9 23:02
学习了！！！

作者: lifuxiao 时间: 2012-4-10 20:03
楼主，谢谢您，非常感谢分享这么好的资料。

作者: 方园2006 时间: 2012-4-10 20:33
自已在努力学习中

作者: 素锦 时间: 2012-4-10 20:37

作者: 都市花园 时间: 2012-4-10 22:11
很好的内容，谢谢分享

作者: 江苏 时间: 2012-4-10 22:17
楼主，谢谢您

作者: ahygroup 时间: 2012-4-10 22:20
谢谢分享！

作者: xtyyws 时间: 2012-4-11 09:27
学习了

作者: xtyyws 时间: 2012-4-11 09:31
房地产企业的税务风险

作者: 19780621 时间: 2012-4-11 13:01
xiexie

作者: enjoying 时间: 2012-4-11 15:10
这个知识重要，感谢

作者: yyy9596 时间: 2012-4-11 16:14
税务局的？？？

作者: terminbyan 时间: 2012-4-11 17:06
这种不要积分的帖子还是好啊

作者: suyuxiu 时间: 2012-4-11 17:50
顶一个

作者: W.X.L 时间: 2012-4-11 20:19
这个很有用，学习中！

作者: whhfzy 时间: 2012-4-11 23:12
谢谢楼主分享

作者: whhfzy 时间: 2012-4-11 23:13
谢谢分享

作者: 纪若愚2010 时间: 2012-4-12 11:18
学习啊，永无止境

作者: htgjy 时间: 2012-4-12 21:17

作者: tienan2002 时间: 2012-4-12 21:35
这个问题人家都写书了，建议可以买樊建英老师的房地产企业纳税筹划及风险防范看看
不晓得我推荐了书，樊老师给不给提成的

作者: shj19780310 时间: 2012-4-13 12:52
新人啊，房产会计和工业会计是隔行如隔山，来学习，冲油

作者: wsq51 时间: 2012-7-16 16:04
开发成本费用的归集

作者: 冰y橙 时间: 2012-9-14 22:26
学习一下

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 09:18
非常感谢楼主的分享

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 09:18
楼主很专业，写得很好！

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 10:16
感谢楼主的无私分享！

作者: 漂流部落 时间: 2012-9-15 14:23
学习一下

作者: exit 时间: 2012-9-15 15:54
:辛辛苦苦！

作者: 加米雪 时间: 2012-9-15 16:01
都有上面的情景

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