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标题: 真假单位成本 [打印本页]

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-27 15:01
标题: 真假单位成本
请教大家：
假设拿地                               100000元
         商品房120平米发生建安250000元
         安置房100平米发生建安200000元    该安置房是拆迁1：1置换

         单位成本1＝（拿地100000+视同土地补偿的安置房建安费200000+商品房建安250000）/120＝4583
         单位成本2＝（拿地100000+视同土地补偿的安置房建安费200000+商品房建安250000）/（100+120）＝2500

      各位：哪一种单位成本才正确呢？安置房应该分摊成本吗，安置房在会计上没有收入的？

作者: 怒江道 时间: 2012-3-27 15:06
第一种合理，正确。

作者: 财务匪兵 时间: 2012-3-27 15:44
其实我没看明白。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-27 16:35
有的朋友认为第一种单位成本计算正确。但是，相关规定，安置房也要做视同销售处理，如果把成本全部摊到商品房了。那安置房还有成本吗？

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-27 16:36
请朋友多多参与，为我和今后的朋友指明道路，谢谢

作者: 一杯茶 时间: 2012-3-27 16:40
安置房有收入的，按市价算，所以第二种认为正确。

作者: 清远 时间: 2012-3-27 16:48

一杯茶发表于 2012-3-27 16:40
安置房有收入的，按市价算，所以第二种认为正确。

同意。

作者: wpjmymm 时间: 2012-3-27 17:49
不知道你说的什么

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-27 20:55
安置房有虽然视同销售，按当地市场平均价，但不是真正的可售面积，第一种正确

作者: 5-20-xu 时间: 2012-3-27 23:00
第二种算法正确！

作者: gxbshg 时间: 2012-3-27 23:07
第一种计算正确

作者: 风月无边 时间: 2012-3-27 23:17
房地产企业自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]59号）规定，房地产开发企业以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，房地产企业“拆一还一”行为要按公允价值对所安置的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。
又参照《关于印发〈2009年度企业所得税业务问题解答〉的通知》（青地税函[2010]2号）第二十六条规定，对于房地产企业，如果被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中；如果被拆迁户选择就地安置房屋补偿方式，对补偿的房屋应视同对外销售，相当于被拆迁户用房地产企业支付的货币补偿资金向房地产企业购入房屋，视同销售收入应按其公允价值或参照同期同类房屋的市场价格确定，同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。另外，要确认土地成本中的“拆迁补偿费支出”，即以按公允价值或同期同类房屋市场价格计算的金额以“拆迁补偿费”的形式计入开发成本的土地成本中。

作者: 风月无边 时间: 2012-3-27 23:18
  【典型案例】三鼎房地产企业2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取“拆一还一、就地安置、差价核算、自行过渡”的产权调换方式对被拆迁人房屋进行安置补偿。2010年2月就地安置拆迁户5,000平米，市场售价8,000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8,000万元，总可售面积8万平米，其中包括用于拆迁安置的面积为5,000平米。
   拆迁补偿费支出：5,000×8,000=4,000万元
   视同销售收入：5,000×8,000=4,000万元
   单位可售面积计税成本=（2亿+8,000万+4,000万）/80,000平米=4,000元/平米
   视同销售成本：4,000×5,000=2,000万元
   视同销售所得：4,000 -2,000=2,000万元
   需要在拆迁当期确认视同销售所得2,000万元。
   这里需要提示企业注意的是，视同销售的收入即4,000万元在做成本的同时，应在整个项目总可售面积之间进行分摊，而不能减去拆迁安置的5,000平方米，即不能以75,000平米作为分母，否则会加大可售部分单位工程成本。

作者: 风月无边 时间: 2012-3-27 23:18
第二种计算方法是正确的

作者: tienan2002 时间: 2012-3-28 08:09
学习了

作者: sxf861024 时间: 2012-3-28 09:16
你只要记住安置1：1 安置收入要做成本这个成本是要分配进全部可售面积去的

作者: 阿土伯1982 时间: 2012-3-28 09:19
两种都不对，安置房的成本计算可以参考云中飞专家发表的文章的做法。

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-28 09:45

风月无边发表于 2012-3-27 23:18
【典型案例】三鼎房地产企业2009年度采取拆迁安置方式对某小区进行住宅开发建设，在安置方式上，公司采取 ...

有点疑惑：哪个分录正确？
1 借：土地成本－拆迁补偿
贷：开发成本－建安成本（将安置房对应建安成本转到土地成本中，如果是这样，那么视同销售对应的科目是什么？）

2 借：土地成本－拆迁补偿
贷：主营业务收入（安置房按市价视同销售了，是不是无形中加大了成本）

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-28 09:57
1，安置用房视同销售处理，按国税[2006]187号规定确认收入，同时将此收入确认为拆迁补偿。

如果是这样的话，是不是无形中加大了成本，因为视同销售是全部的收入，而非视同销售所得。安置房本身已有建安成本了，又将视同销售收入加入了土地成本中。

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-29 11:44
继续学习

作者: DAV1007 时间: 2012-3-29 14:34
第一种合理，正确。

作者: 谢镇 时间: 2012-3-31 10:20
拆迁安置房视同销售，是税务认定，是指要缴纳营业税
实际这100平米我根本没收到钱，（假设我是可以现金支付，但现在我把这笔钱盖了房子补偿给他，属于拆迁安置成本），所以第一种算法我认为正确

作者: HNKJR 时间: 2012-3-31 14:12
学学学学学

作者: zql259 时间: 2012-4-2 21:32
提示: 该帖被管理员或版主屏蔽

作者: zql259 时间: 2012-4-3 06:34
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