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标题: 解读在建工程转让过程中营业税的税务处理 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2012-3-23 00:22
标题: 解读在建工程转让过程中营业税的税务处理
　　在房地产行业或个人房产转让过程中，存在一种在建工程转让的问题，其中营业税的税务处理应该是全额计税还是差额计税呢，以下试对此进行浅显的分析。

　　在建工程，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。在建工程转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转让受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。

　　一、在建工程转让的条件

　　《城市房地产开发经营管理条例》第二十条规定，“转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。”

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”

　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。”

　　在建工程开发项目的转让实质上仍是土地使用权的转让，但又与土地使用权的直接转让有所不同，主要体现在转让范围、转让价值及转让权利义务等方面，最主要的不同在于项目转让不仅转让了土地使用权，而且转让了与使用权有关各项政府批准文件所产生的各种权益和相关义务。综合上述法律规定及最高人民法院的有关司法解释，在建工程开发项目的转让应具备的条件因土地使用权方式不同而有所不同。

　　１、以出让方式取得土地使用权的，在建工程转让时，应当符合《城市房地产管理法》第三十八条及相关法律规定的转让条件。这里又分为两种情况，一是属于房屋建设的，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设用地条件，方可转让。上述两项条件必须同时具备，才能转让在建工程项目。

　　２、以划拨方式取得的土地使用权，应符合《城市房地产管理法》第三十九条的规定，其中规定了以划拨方式取得的土地使用权在转让在建工程开发项目时应具备的条件。

　　对于以划拨方式取得土地使用权的在建工程项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式：第一种是由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二种是可以不办理土地使用权出让手续，而转让在建工程，但转让方应当将转让在建工程所收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。

　　二、营业税的税务处理

作者: nicolas 时间: 2012-3-23 07:59
看看再说

作者: tienan2002 时间: 2012-3-23 08:26
学习一下

作者: xcwrm 时间: 2012-3-23 08:30
太好了，正需要学习

作者: 向前2010 时间: 2012-3-23 08:34
我们公司存在此类情况，学习一下

作者: 大鹏展翅 时间: 2012-3-23 08:36
好知识，学习一下！

作者: 大鹏展翅 时间: 2012-3-23 08:39
（二）若该工程已完成地基工程，则B公司按“销售不动产”税目征收营业税。应缴营业税＝5000*5%=250万元。
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-50377-1-1.html，我觉得应该是A公司吧？

作者: 晨曦の望阳 时间: 2012-3-23 08:51
学习学习学习学习

作者: O(∩_∩)O 时间: 2012-3-23 09:14

晨曦の望阳发表于 2012-3-23 08:51
学习学习学习学习

谢谢！学习学习

作者: zhengqing 时间: 2012-3-23 09:51
学习看看

作者: LJL51618 时间: 2012-3-23 10:34
看一看

作者: LJL51618 时间: 2012-3-23 10:35
学习一下

作者: dada 时间: 2012-3-23 10:42
来看看

作者: 流年菲菲 时间: 2012-3-23 10:59
学习一下！

作者: 591002948 时间: 2012-3-23 11:02
借鉴！

作者: SCDZCY 时间: 2012-3-23 12:56
谢谢，向你学习

作者: SCDZCY 时间: 2012-3-23 12:57
向你学习！

作者: yy1123 时间: 2012-3-23 13:48
学习学习

作者: yy1123 时间: 2012-3-23 13:49
学习学习

作者: MAX_未来 时间: 2012-3-23 14:22
学习一下

作者: MAX_未来 时间: 2012-3-23 14:24
学习学习

作者: 香奈尔 时间: 2012-3-23 14:50
想学习一下下面的内容

作者: 282466 时间: 2012-3-23 16:15
正需要学习

作者: 282466 时间: 2012-3-23 16:15
正需要学习，学习再学习！

作者: 282466 时间: 2012-3-23 16:16
要想学习这个挺难的，学习学习呀

作者: 风轻轻吹lt 时间: 2012-3-23 22:27
正想学习此项业务

作者: 开心的云 时间: 2012-3-23 23:46
我想学习

作者: yqh175 时间: 2012-3-24 08:47
看看学习学习

作者: anqi919 时间: 2012-3-24 11:54
好好学习

作者: 5-20-xu 时间: 2012-4-2 22:54
学习一下！！！

作者: lcjxm 时间: 2012-4-3 14:27
好好学习一下啊，谢谢

作者: 云水禅心1 时间: 2012-4-7 22:05
学习学习！

作者: l18199 时间: 2012-4-8 22:54
m,,,,,,,,,,,,,,,

作者: 君与习 时间: 2012-4-12 16:42
认真学习

作者: 牟飞翔 时间: 2012-4-26 10:02
学习一下啊

作者: 牟飞翔 时间: 2012-4-26 10:03
学习一下啊

作者: 河北芳庭皓雪 时间: 2012-5-21 21:48
讲得很细致

作者: ibobo 时间: 2012-6-12 16:59
·学下下

作者: master314 时间: 2012-6-12 17:03
看看，不错的东西，感谢楼主分享

作者: 卡卡520 时间: 2012-6-12 17:19
好好学习，天天向上

作者: 柳之 时间: 2012-8-28 13:17
学习学习

作者: 小宝哥 时间: 2012-9-11 20:31
先看看啊

作者: 龙登地产 时间: 2012-10-16 09:49
想学习下，谢谢分享

作者: lyh721130 时间: 2012-10-16 21:59
学习一下

作者: 淮水之滨 时间: 2012-10-18 10:01
很好，可以借鉴

作者: qq1998 时间: 2012-10-22 21:18
楼主很专业，写得很好！

作者: leafgarden 时间: 2012-10-23 09:07
看看跟我想的一样吧

作者: sacon 时间: 2012-10-23 09:33
学习学习学习

作者: kaka 时间: 2012-10-23 17:04
先看看是否有用

作者: 咚咚芳 时间: 2012-11-3 15:14
好好学习

作者: gxbshg 时间: 2012-12-13 14:49
学习了，谢谢

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-13 14:52
先回复！

作者: 渴望学习 时间: 2012-12-13 14:53
后学习！！

作者: shadow禄 时间: 2014-2-23 23:20
我想学习一下

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