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标题: 中海地产建安成本控制要点 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2012-3-5 23:39
标题: 中海地产建安成本控制要点

中海建安成本控制要点

一、按照成本科目，逐一分析各项成本。

1. 前期工程：一般水平，按建筑面积计算，单方造价在20-50元／m2。这项费用，与设计环节无关。它与项目占地面积大小有关，与总建筑面积的关联不大。场地的现状，直接决定它的成本水平。

（1）比如，如果存在“场地土方工程”这一项的话，比如坡地项目，或未能进行三通一平交地的项目，其造价水平就高。

（2）越是边远地区，因其配套设施不齐全，需要施工的项目多，数量大，造价也相应地高于市区项目。

前期工程中需注意两项，一是场地土方工程，目前很多项目自然高低于市政标高，都需要大量回填土方，造价不低。能不能有什么巧办法来降低这一部分的造价？因后面讲到地下室还会涉及到土方工程，这个问题留到后面一并解决与回答。

另一个注意点就是围墙，我们曾经有某个项目的临时围墙分判花掉三个月的时间，现在听上去大家可能觉得比较难以理解，问其原因就是设计对于围墙的方案迟迟未定，反复修改，当然不排除这个地块的地理位置、地面以下的地质有问题，所以方案会不断修正，但对于大多数项目，至少是同一个地区公司的项目来讲，临时围墙的标准化肯定不是难事，这样可以节省我们很多无谓的时间损耗，想想三个月的工期就因为临时围墙工程而消耗掉是多么痛心的事情。其次在围墙设计上要注意经济性，对于围墙来讲其主要功用还是围护且是临时性质，当然局部需要营销包装，有些地区的围墙全是方管支撑+镀锌铁皮，平均2.5米高，每延长米单价高达1300元/m，部分营销宣传路段是6米高，想想是比较奢侈的事情。

还有一种情况，对于地块较大的项目，需要分期建设，但是首期安排在地块中间，远离市政交通道路，为了展示和销售需要，在没有整个地块的道路交通系统设计的情况下，必然要兴建一定数量的临时道路、临时围墙、临时绿化等等设施，花费相当大。这是不可取的。

2. 基础工程：对于桩基工程，以总建筑面积为单位计算，目前的造价水平是80－120元／m2。对于非桩工程，暂时录不到规律数字，原因一方面是非桩基础的形式多样化，差异很大；另一方面是原来的科目没有这一项，所有非桩基础全部并入主体工程中去，在设置工程量清单时，混在一起，剥离不开，这是不科学的。

基础工程的造价水平，从严格意义上讲，与建筑物的基底面积直接相关，而与建筑物的层数（具体地体现在建筑面积上）关联性较小。以建筑物基底计算的桩基础工程，其造价为600－800元／m2。

基础工程的造价水平，显得较为刚性。

（1）地基处理：这项费用，完全与场地的地质条件有关，运气不好的，将付出大笔金钱，运气好的，支出很少，甚至不发生费用。比如佛山地区地下溶洞较多，处理起来花费大、耗时长；有此地区会出现换填土现象，比如北京、成都，换填的原因主要是因为可以使用非桩基础，但在基础标高的位置土质不符合要求。相对来说，换土之后如果能利用天然地基，是相当节省的，但是，这种方案具有明显的地区特征，不是每个城市都可以效仿的。

（2）桩基础：它的造价水平与桩的种类有关。而桩的种类在多数情况下，又是无法替换的，因而也显示出刚性，比如对于人工挖孔桩和高强度管桩之间的选择，如果因为地基软弱导致桩设计很长，那是不便选用人工挖桩的，在工期和经济上都没有优势。除桩型之外，桩的长度是影响造价的重要原因，而桩长又与地质条件直接相关，一般地说，桩基础工程用在华南和华东地区，明显地，华东的桩，要比华南的桩长一些，因为土质不好，有时被迫使用摩擦桩，直接导致桩的数量增加较多、桩也很长。在某些情况下，抗拨桩可以用锚杆来代替，经济性显著。

在桩基础工程施工中，需注意桩机数量、打桩顺序与桩长记录，尤其是桩长记录。端承桩都是按实结算，结算的数量依据全是靠现场的打桩记录汇总而来，不能仅依靠监理去验收，与我们自己人相比，监理的诚信度差得太远。

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-6 08:22
学习了，谢谢楼主分享

作者: lh11399 时间: 2012-3-6 08:27
回复学习..............

作者: 赵文彦 时间: 2012-3-6 09:21
学习了

作者: zjy_2006606 时间: 2012-3-6 10:48
回复中学习

作者: 瑞雪纷飞 时间: 2012-3-6 10:50
学习学习

作者: asdwwww670701 时间: 2012-3-6 11:03
学习了，谢谢楼主分享

作者: saiapple 时间: 2012-3-6 11:16
学习了，谢谢分享

作者: saiapple 时间: 2012-3-6 11:17
学习了，谢分享

作者: muying 时间: 2012-3-6 11:40
学习了，谢谢楼主分享

作者: 1050637373 时间: 2012-3-6 14:15
谢谢楼主

作者: 细线条 时间: 2012-3-6 14:25
宝贵的经验，学习，感谢分享！

作者: 濛濛 时间: 2012-3-6 15:56
谢谢楼主分享

作者: 濛濛 时间: 2012-3-6 16:01
楼主的资料基本属于奢侈品级

作者: 恋恋风尘 时间: 2012-3-6 16:16
谢谢楼主分享很好的东西

作者: 高凌 时间: 2012-3-6 16:16
回复学习啊学习

作者: weillst 时间: 2012-3-6 16:17
好东西

作者: 恋恋风尘 时间: 2012-3-6 16:17
太贵了呀，买不起

作者: weillst 时间: 2012-3-6 16:19
好是好，一看吓一跳30元

作者: liuaibo85 时间: 2012-3-6 16:19
我想下载

作者: 恋恋风尘 时间: 2012-3-6 16:20
晕扣了我2次，得发多少贴呀

作者: 散步的鱼 时间: 2012-3-6 16:20
学习了，谢谢楼主分享

作者: zongkate 时间: 2012-3-6 16:21
学习，谢谢

作者: zjacc 时间: 2012-3-6 16:23
回复看内容

作者: 臻于至善 时间: 2012-3-6 16:23
好好学习学习

作者: 眉山恋 时间: 2012-3-6 16:24
谢谢，谢谢，太谢谢了

作者: 眉山恋 时间: 2012-3-6 16:25
谢谢谢了，分享了

作者: cpa1998 时间: 2012-3-6 16:36
这个太强了，是不是都这样详细哟

作者: ianleon 时间: 2012-3-6 16:37
学习学习

作者: mary0451 时间: 2012-3-6 16:39
谢谢分享

作者: pop001 时间: 2012-3-6 16:39
好的，回复购买学习

作者: lyw581 时间: 2012-3-6 16:41
学习学习

作者: 眉山恋 时间: 2012-3-6 16:41
谢谢了，谢谢了

作者: lifuxiao 时间: 2012-3-6 16:43
想收藏不知价格如何

作者: 星波 时间: 2012-3-6 16:46
学习中

作者: 童浪子 时间: 2012-3-6 16:47
谢谢分享，好好学习

作者: john_fayer 时间: 2012-3-6 17:08
这个必须学习ing。。。。

作者: wangyanjun0310 时间: 2012-3-6 17:15
学习了

作者: incxm 时间: 2012-3-6 17:19
看看学学

作者: hrfoe 时间: 2012-3-6 17:28
感谢分享

作者: 1126自强不息 时间: 2012-3-6 17:38
看看中海地产有什么独到之处

作者: 1126自强不息 时间: 2012-3-6 17:39
要价太狠不下载了

作者: 阿土伯1982 时间: 2012-3-6 18:10
正是需要了解这方面的资料，学习了

作者: gxnnjsd 时间: 2012-3-6 18:16
看看大公司如何操作

作者: helendalian 时间: 2012-3-6 20:22
学习中

作者: 天堂物语 时间: 2012-3-6 21:37
什么好东东，看看

作者: sdjn 时间: 2012-3-6 22:00
学习一下，提高自己

作者: 神即道 时间: 2012-3-6 22:22
很想学习一下，怎样才能下载？

作者: k9972929 时间: 2012-3-6 23:05
谢谢楼主,不错的资料

作者: mjiche 时间: 2012-3-7 09:39
呵呵，说得有道理

作者: zdyue 时间: 2012-3-7 10:56
学习下了，支持

作者: 天天向上 时间: 2012-3-7 11:36
很实用的资料学习了

作者: LJL51618 时间: 2012-3-7 13:02
学习学习

作者: ttggffbbvvcc 时间: 2012-3-7 15:21
学习学习

作者: 飘飘飘 时间: 2012-3-7 20:39
学习房地产会计知识，谢谢

作者: owenailu 时间: 2012-3-8 14:51
作者辛苦了！！！

作者: libing0351 时间: 2012-3-8 23:17
好看啊

作者: wq2080 时间: 2012-3-9 08:43
学习下。

作者: 无意 时间: 2012-3-9 09:46
谢谢，难得的资料

作者: 雷浩123 时间: 2012-3-9 11:06

fywzlyh 发表于 2012-3-6 08:22
学习了，谢谢楼主分享

务实、专业。谢谢！

作者: 564025930 时间: 2012-3-9 11:09
学习学习。不断进步

作者: 善解人衣99 时间: 2012-3-9 16:56
回复学习..............

作者: 伤心2009 时间: 2012-3-9 18:21

学习了

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-3-9 18:42
学习一下

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-3-9 18:44
学习一下

作者: 周小豆1987 时间: 2012-3-10 09:28
好东西

作者: zql259 时间: 2012-3-10 11:15
学习了，谢谢楼主分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49848-1-1.html

作者: dai619 时间: 2012-3-12 14:58
学习中~

作者: tangyi216 时间: 2012-3-12 15:20
好帖子，很详细

作者: 十八楼的海苔 时间: 2012-3-12 16:28
成本成本啊，难啃的馒头

作者: 天天向上 时间: 2012-3-12 16:46
好东西学习了

作者: xiweiwei168 时间: 2012-3-12 17:07
好东西啊，谢谢

作者: 十八楼的海苔 时间: 2012-3-12 17:22
贵啊，站长推荐了，就咬咬牙买了。。。

作者: whq7301 时间: 2012-3-12 21:37
学习学习!!!!!!!!!

作者: huangruoxie 时间: 2012-3-13 16:29
现在作为财务在做成本预算

作者: xuran961565 时间: 2012-3-15 11:42
想学习一下

作者: cqhy605 时间: 2012-3-18 15:56
希望能分享楼主的资料，谢谢

作者: cqhy605 时间: 2012-3-18 15:57
很想和楼主一起分享好的资料

作者: lcjxm 时间: 2012-3-18 22:38
好好学习一下啊

作者: cwt85 时间: 2012-3-21 15:51
学习了。。。

作者: 亲爱的狗剩 时间: 2012-3-23 11:05
好不容易有一个不要钱就能看见的东西

作者: 起什么名呢 时间: 2012-3-23 17:07
跟着学习学习，谢谢楼主分享

作者: linfengqi 时间: 2012-3-25 19:53
学习了
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49848-1-1.html

作者: linfengqi 时间: 2012-3-25 19:53
学习了

作者: 小东 时间: 2012-3-26 13:49
看看。对于成本到底是多少，只有成本经理才能真正的心里有数。

作者: 小东 时间: 2012-3-26 13:51
30 very贵。

作者: cilivion 时间: 2012-3-27 14:32
谢谢分享！

作者: 北大荒麦子 时间: 2012-3-27 14:36
学习了，谢谢分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文

作者: xiaenze 时间: 2012-3-27 17:08
不错正是需要的

作者: eazon2001 时间: 2012-3-29 17:39
行业标杆，学习！

作者: Possion 时间: 2012-3-30 00:23
学习一下，结合实践，希望有所提高。

作者: wq2080 时间: 2012-3-30 08:27
学习下。

作者: 苍生笑 时间: 2012-3-30 09:20
好哈

作者: 啤酒肚 时间: 2012-4-1 09:16
路过，看看

作者: gong2xh 时间: 2012-4-1 09:26
高手，真是高手

作者: alice70092866 时间: 2012-4-1 11:45
要买,怎么购买

作者: zql259 时间: 2012-4-2 14:28
学习了，谢谢楼主分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49848-1-1.html

作者: DAV1007 时间: 2012-4-5 12:33
学习了，谢分享
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49848-1-1.html

作者: 289421471 时间: 2012-4-5 13:04
学习了

作者: 杨杨1 时间: 2012-4-5 16:05
学习了

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