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标题: 江苏省《土地增值税讲义》 [打印本页]

作者: wk5070 时间: 2012-3-2 09:24
标题: 江苏省《土地增值税讲义》

土地增值税讲义

江苏省地税局

一、纳税人、征税范围... 6

（一）土地增值税的纳税人... 6

（二）征税范围... 6

（三）常见问题... 6

1、对转让国有土地使用权同时转让地上花草树木的收入是否征收土地增值税？... 6

2、转让国有土地但尚未办理土地使用权证是否应当征收土地增值税？... 7

3、以土地换房屋是否需要缴纳土地增值税？... 7

4、对转让经营性公墓是否征收土地增值税？... 7

5、对房地产抵押行为是否征收土地增值税？... 7

6、、对房地产企业以开发产品对外投资是否应当征收土地增值税？... 7

7、对合作建房行为是否应征收土地增值税？... 8

8、对开发公司代建的房地产是否应征收土地增值税？... 8

9、房地产企业将开发产品用于自营、出租等其他用途时是否应征收土地增值税？... 8

10、以转让股权名义转让房地产行为是否征收土地增值税？... 8

11、对企业兼并（合并）是否征收土地增值税？... 8

12、企业分立房地产权属变化（从分立企业到新设企业）是否视同转让？... 9

13、将国有土地归还政府是否征税？... 9

14、政府的事业单位合并或划拨房地产权证变更是否视同转让？... 9

15、国资管理部门对国有资产划拨房地产权证变更是否视同转让？... 9

16、集体土地使用权上的房地产转让是否征税？... 9

17、转让别人的房地产是否征税？... 10

18、在租用的国有土地上建造房地产转让的是否征税？... 10

19、转让地下建筑物是否征税？... 10

20、飞机跑道、码头泊位转让征不征？... 10

21、架空的管道、输送带转让征不征？... 10

22、销售房地产同时赠送电视、空调等电器的，在计征土地增值税时如何处理？... 10

23、市民广场下的地下室转让征不征？... 11

24、开发商超规划多建的地下（层）或地上楼层转让是否征税？... 11

25、对只转让房产，不转让土地的行为是否征收土地增值税？... 11

26、政府转让土地或房产是否征税？... 11

27、个体工商户转让房地产是否征税？... 11

28、个体工商户将房产过户到个体工商户负责人的名下征不征税？... 11

29、个人独资企业将房产过户到投资者个人名下或者投资者为业主的个体工商户名下的，是否征税？ 11

30、外资企业及外藉个人转让房地产是否征税？... 11

31、土地增值税是否存在法定代扣代缴（代收代缴）义务？... 12

32、财税字〔1995〕48号文件规定的“经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织”如何认定？（赠与不征税问题）... 12

33、非直系亲属继承能否不征税？... 12

二、转让房地产收入... 12

（一）基本规定... 12

（二）常见问题... 12

1、房地产企业在土地增值税清算时，如何确认开发产品销售收入？... 12

2、房地产企业代收费用是否应确认为收入？... 13

3、房地产企业以开发产品安置回迁户（拆一还一）应如何进行土地增值税处理？... 13

4、对房地产企业向购房者收取的违约金是否征收土地增值税？... 13

5、税法规定的视同销售情形有哪些？视同销售收入应如何确定？... 14

6、房地产企业将开发产品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值税？... 14

7、哪些情况下应对转让价格进行评估？... 14

8、对房地产企业向购房者收取的分期付款利息应如何进行土地增值税处理？... 15

9、车库或车位以租代售收入是否要计入房地产销售收入计征土地增值税？... 15

10、如以租代售车位开具的销售不动产发票，是否计入房地产销售收入计征土地增值税？ 15

11、“售后返租”应如何确认收入？... 15

12、如何确认房地产销售价格明显偏低？... 15

13、在计算土地增值税时，对关联交易是否应进行调整？... 16

14、分期收款的外币收入如何折合人民币？... 16

三、扣除项目之一：取得土地使用权所支付的金额... 16

（一）基本规定... 16

（二）常见问题... 17

1、房地产企业取得土地使用权环节支付的契税能否加计扣除？... 17

2、房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费能否计入地价扣除？... 17

3、成片受让、分期开发的土地如何分摊地价？... 17

4、不同类型房地产（指不同类型开发产品，下同）如何分摊地价？... 17

5、对房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？... 18

6、对非房地产企业接受投资的土地如何确定取得土地使用权所支付的金额？... 18

7、对因企业合并、分立等资产重组活动取得的土地，应如何确定取得土地使用权所支付的金额？ 19

8、对纳税人从政府取得的土地返还款在计算缴纳土地增值税时，是否应当从“取得土地使用权所支付的金额”中扣除？... 19

四、扣除项目之二：开发土地和新建房及配套设施的成本... 19

（一）基本规定... 19

（二）常见问题... 20

1、土地征用和拆迁补偿费在计算土地增值税时如何计算分摊至不同类型房地产？... 20

2、房地产企业支付的拆迁补偿费是否应取得发票？... 20

3、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同项目（或分期项目）？ 20

4、开发成本（剔除土地征用和拆迁补偿费）应如何计算分摊至不同类型房地产？... 21

5、开发成本应避免“重复扣除”的情形有哪些？... 21

6、纳税人申报扣除项目时，对扣除凭证有什么具体要求？... 21

7、房地产企业申报的开发成本不实的，主管税务机关应如何处理？... 22

8、公共设施配套费如何计算扣除？... 22

9、房地产开发企业建造的人防工程能否计入开发成本予以扣除？... 23

10、房地产企业发生的售楼处和样板房装修费用能否计入开发成本？... 23

11、房地产企业销售装修后的房屋（不含样板房），其装修费用是否允许扣除？... 23

12、房地产开发企业发生的预提费用，能否计算扣除？... 24

13、房地产企业扣留的质量保证金能否计入房地产开发成本？... 24

五、扣除项目之三：开发土地和新建房及配套设施的费用... 24

（一）基本规定... 24

（二）常见问题... 25

1、据实扣除利息需要具备哪些条件？... 25

2、房地产企业全部使用自有资金，没有利息支出的，开发费用能否按土地成本与开发成本之和的10%计算扣除？... 25

3、房地产企业既有金融机构借款又有其他渠道借款，但其金融机构借款利息支出大于土地成本与开发成本之和的5%的，利息支出能否选择据实扣除？... 25

4、房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用能否同时适用利息支出据实扣除和按10%的比例计算扣除？... 25

5、对计入房地产开发成本的利息支出在计算土地增值税时是否允许加计扣除？... 26

6、向金融机构借款发生的超标准利息支出能否据实扣除？... 26

7、利用闲置专项借款对外投资取得收益应如何进行处理？... 26

8、据实扣除的利息支出如何计算分摊至不同类型房地产？... 26

六、扣除项目之四：旧房及建筑物的评估价格。... 26

（一）基本规定... 26

（二）常见问题... 27

1、重置成本价的具体含义是什么？... 27

2、转让旧房为什么要对房屋及建筑物进行评估？... 27

3、如何区分新建房和旧房？... 27

4、转让旧房能够提供评估价的，是否需要同时提供地价？... 27

5、转让旧房时已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题... 28

6、转让旧房不能提供评估价格的，应如何计征土地增值税？... 28

7、转让旧房的评估费用能否扣除？... 28

七、扣除项目之五：与转让房地产有关的税金。... 29

（一）基本规定... 29

（二）常见问题... 29

八、扣除项目之六：加计扣除... 29

（一）基本规定... 29

（二）常见问题... 29

1、非房地产企业从事房地产开发，能否享受加计扣除政策？... 29

2、对直接转让土地的，能否享受加计扣除政策？... 30

3、购入在建项目再开发如何计算土地增值税？... 30

九、房地产企业缴纳相关费用的处理... 31

（一）现行政策分析... 31

（二）税务处理建议... 32

（三）注意事项... 33

（四）房地产企业缴纳费用税务处理模型... 33

（五）现行规定（即将废止）... 37

十、税收优惠... 41

（一）普通标准住宅... 41

（二）因国家建设需要而依法征用、收回的房地产... 42

（三）个人销售住房... 42

（四）企业兼并... 43

（五）合作建房... 43

（六）以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。... 43

（七）以不动产对外投资... 44

（八）被撤销金融机构以不动产清偿债务... 44

（九）廉租住房和经济适用住房... 44

（十）棚户区改造... 44

（十一）公共租赁住房... 45

（十二）优惠政策管理... 45

（十三）常见问题... 45

1、普通标准住宅的概念是什么？包含哪些类型房产？... 45

2、普通标准住宅和普通住宅的有何区别？... 45

3、普通标准住宅和经济适用房是否是一回事？... 46

4、普通住宅是否享受条例第八条一项（纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额２０％的免征土地增值税）规定的税收优惠？... 46

5、个人互换商铺是否免征土地增值税？... 46

6、个人互换酒店式公寓（居住的）是否免征土地增值税？... 46

7、财税〔2006〕21号文发文之前，土地、房地产作价入股进行投资或联营的，投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，是否应当征税？ 47

8、从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。其住房的概念是什么，包含哪些类型？ 47

十一、计税依据和适用税率... 47

（一）计税依据... 47

（二）适用税率... 47

十二、应纳税额的计算... 48

（一）基本规定... 48

（二）土地增值税的计算步骤如下：... 48

十三、征收管理... 48

（一）纳税义务发生时间... 48

（二）纳税期限和纳税地点... 49

（三）土地增值税预征... 49

十四、土地增值税清算管理（国税发〔2009〕91号）... 50

（一）基本规定... 50

（二）前期管理... 51

（三）清算受理... 51

（四）清算审核... 52

（五）核定征收范围... 55

（六）核定征收标准... 55

（七）常见问题... 56

1、谁是土地增值税清算主体？... 56

2、纳税人在办理土地增值税清算申报时，应承担哪些法律责任？... 56

3、土地增值税清算单位如何确定？... 57

4、房地产企业开发不同类型的房地产是否必须分别核算增值额、增值率，计算缴纳土地增值税？ 57

5、如果纳税人建造的普通标准住宅不需要享受土地增值税优惠，纳税是否可以不分别核算增值额？ 57

6、财税〔1995〕48号文件要求，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的应“分别核算增值额”，但并未明确要求“分别核算增值率”，纳税人开发不同类型房地产是否可以合并计算增值率并统一确定土地增值税适用税率？... 58

7、转让车库、地下室应如何确定开发产品类型？... 58

8、房地产企业同一项目分期开发、分期清算的，是否可以采取不同的清算方式？... 58

9、我省土地增值税如何进行核定征收？... 58

10、苏地税发〔2011〕53号文件规定的核定征收率是固定的还是浮动的？... 59

11、清算后再转让房地产应如何计算缴纳土地增值税？... 60

12、已经实行核定征收方式清算的项目，以后能否改为查账征收方式重新清算？... 60

作者: wpjmymm 时间: 2012-3-2 10:49
是什么时间的啊，没过时吧

作者: wpjmymm 时间: 2012-3-2 10:52
好贵啊，主题要钱，下载还要5元

作者: 天地一沙鸥 时间: 2012-3-2 21:53
看样子比较全面的资料

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-3 18:09
要了！！！

作者: 江苏 时间: 2012-3-4 15:44
要了！！！

作者: 老年使者 时间: 2012-3-5 09:29
够全面！！！！！！！！！！！

作者: ahzs 时间: 2012-3-5 09:41
想学习，money没有怎么办？

，现在中央大力提倡学雷峰，楼主或者楼上的哪位好心人能否共享一下啊?

作者: LJL51618 时间: 2012-3-5 09:55

wpjmymm 发表于 2012-3-2 10:52
好贵啊，主题要钱，下载还要5元

就是，好贵呀

作者: 赵文彦 时间: 2012-3-5 10:31
下载了看看怎么样

作者: helena025 时间: 2012-3-5 11:13
怎么涨价啦

作者: wwb1985 时间: 2012-3-5 13:09
怎么下不了啊

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-5 14:44
好资料

作者: DAV1007 时间: 2012-3-30 10:55
客观的学习一下
出自房地产会计网www.fdckj.com，原文地址：http://www.fdckj.com/thread-49713-1-1.html

作者: qhp197321 时间: 2012-5-26 15:52
楼主太有才了，膜拜中……

作者: qhp197321 时间: 2012-5-26 15:53
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: qhp197321 时间: 2012-5-26 15:53
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:13
也不见得吧！不能一杆子打死！

作者: tienan2002 时间: 2012-6-2 18:14
感谢楼主的无私分享！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:15
朋友，大恩不言谢了！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:15
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:23
楼主太有才了，膜拜中……

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:25
也不见得吧！不能一杆子打死！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:26
朋友，大恩不言谢了！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:27
我看不错噢谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:30
楼主很专业，写得很好！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:32
也不见得吧！不能一杆子打死！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:32
我看不错噢谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 18:35
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: sjzyxb2011 时间: 2012-6-5 15:23
火火这么好的资料

作者: sjzyxb2011 时间: 2012-6-5 15:25
好好学习一下

作者: sjzyxb2011 时间: 2012-6-5 15:35

sjzyxb2011 发表于 2012-6-5 15:25
好好学习一下

值得学习，如何下载啊

作者: sjzyxb2011 时间: 2012-6-5 15:38

sjzyxb2011 发表于 2012-6-5 15:25
好好学习一下

值得学习，如何下载啊

作者: 庸者 时间: 2012-6-5 18:05
什么时时瓣啊

作者: 庸者 时间: 2012-6-5 18:06

wpjmymm 发表于 2012-3-2 10:49
是什么时间的啊，没过时吧

有点贵啊

作者: 紫雨飞愁 时间: 2012-9-11 14:15
感谢楼主的无私分享！

作者: 黑裹俏candy 时间: 2012-9-13 13:45
贵是有点贵，还是下了看看吧，谢谢楼主

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 10:58
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 10:59
朋友，大恩不言谢了！

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 11:01
看不懂说的都是些什么。

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 11:04
也不见得吧！不能一杆子打死！

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 11:13
看不懂说的都是些什么。

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 11:14
感谢楼主的无私分享！

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 11:42
看不懂说的都是些什么。

作者: 红箭777 时间: 2012-9-15 12:23
我看不错噢谢谢楼主！

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