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标题: 回迁户发票怎么开 [打印本页]

作者: 辽宁-乡音 时间: 2012-2-13 19:09
标题: 回迁户发票怎么开
本帖最后由辽宁-乡音于 2012-2-14 20:47 编辑

我们有一项回迁楼工程，现已完工，请问给回迁户开票怎么开啊？

作者: shangw1234 时间: 2012-2-14 09:11
同样的问题，求解

作者: ncwdd 时间: 2012-2-14 09:51
有没有涉及到回迁户补面积差价的问题。如果没有，我的理解是按该楼盘同类型住宅平均单价开销售发票，但是交营业税只要按(建筑单位成本*面积)计税。这仅是我的一家之言。希望有专家指点。

作者: fywzlyh 时间: 2012-2-14 10:19
同样的疑问

作者: xiushi 时间: 2012-2-14 13:53
有没有涉及到回迁户补面积差价的问题。如果没有，我理解为按该楼盘同类型住宅成本单价开销售发票，同时交营业税按发票金额计税。如果有不面积差，则差额部分按合同销售价开票，同时计交营业税（销售金额*营业税率）这仅是我的一家之言。希望有专家指点。

作者: 南昌琪 时间: 2012-2-17 09:54
按同地段同期同类房地产的平均价格为开票

作者: tienan2002 时间: 2012-2-17 10:06
应该按照平均售价视同销售，按照建造成本结转成本，按其差额计入应纳税所得额。就按照确认的销售额开具发票

作者: tienan2002 时间: 2012-2-17 10:12
补充一下，这个问题在国税函2010 220号有相关规定。
视同销售的金额是计入征地及拆迁补偿费

作者: 无语紫丁香 时间: 2012-2-24 21:41
同意2002

作者: 森晨 时间: 2012-2-25 08:32
同样的问题啊。

作者: weillst 时间: 2012-3-21 13:25
1、营业税的处理
　　《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》（国税函〔2007〕768号）规定，房地产开发公司对被拆迁户实行房屋产权调换时，其实质是以不动产所有权为表现形式的经济利益交换。房地产开发公司将所拥有的不动产所有权转移给了被拆迁户，并获得了相应的经济利益。
　　（1）纳税义务发生时间
　　房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。
　　（2）计税依据
　　①根据国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发〔1995〕549号）和《营业税暂行条例》的有关规定规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
　　②对超出拆迁建筑面积的部分，则应按《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定的顺序确定计税营业额，一是可以按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；二是可以按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；三是按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）。
　　2、土地增值税的处理
　　国家税务总局《关于土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第三条第（一）款规定确认收入。
　　即房地产开发企业将开发产品用于抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等行为，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入可以按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定，也可以按由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
　　3、企业所得税的处理
　　《企业所得税法实施条例》第六十六条第三款规定，通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的无形资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础。《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
　　确认收入（或利润）的方法和顺序为：
　　（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定。
　　（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定。
　　（3）按开发产品的成本利润率确定。
　　开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
　　关于计税成本的确定，该房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，根据《企业债务重组业务所得税处理办法》（国家税务总局令第6号）第四条规定，该房地产开发公司以非现金资产清偿债务，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理。也就是说，该房地产公司“拆一还一”行为要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

作者: hyukrenping 时间: 2012-3-21 14:17
现在刚从事房地产财务工作，很多不懂不明白的地方，借此机会来这学习一下了

作者: hyukrenping 时间: 2012-3-21 14:48
现在刚从事房地产财务工作，很多不懂不明白的地方，借此机会来这学习一下了

作者: sxf861024 时间: 2012-3-21 16:03
本帖最后由 sxf861024 于 2012-3-21 16:04 编辑

3种方式熟低的开

作者: tianchangle2003 时间: 2012-3-21 16:08
请楼上讲具体点，谢谢。比如：不考虑土地价款，已经向回迁户支付拆迁补偿5000万，发生建安成本10000万。视同销售是多少？这分录怎让做？

作者: 海蛎子 时间: 2012-3-21 16:22
先回复，再学习

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