房地产会计网

标题: 从新开始…… [打印本页]

作者: juneqz 时间: 2012-2-7 16:54
标题: 从新开始……
本帖最后由 juneqz 于 2012-2-7 18:07 编辑

我是一个财会新手，之前一直在一家工业企业做出纳，去年终于下定决心辞职，有幸谋到一家新成立房地产公司会计这个职务。之前只是单纯地做日记账，会计处理及涉税方面从来没有接触过。为此，忐忑不安，新的公司，又没有前例可循，对我，对公司来说，都是新的开始。几乎从接手账务开始，我就开始各种学习，买来的书通读了下，可是碰到实务的时候，只能各种百度，也因此找到了这里。
在这里泡了些时间，发现越看越乱，好多东西，不了解的时候觉得挺容易的（要不我也不会接下这个工作），一细分析下去，好多账务处理都模棱两可。想了想，开个贴子，开始记录我的房会成长之路吧，请各位大侠路过的时候不吝指教。

先介绍下公司的具体情况：
去年三月份，开始筹办房地产开发与经营公司，协议投资三方注资，简称ABC，此时，1、本公司未成立，没有开户行。2、A公司也未成立，所有投资款以董事长名义投入。
董事长、投资方B公司、C公司各自注资的款项按投资比例打入董事长个人账户。有投资方出具的汇款单复印件。
三、四月，董事长以个人名义拍得土地一块，并以个人名义支付了两次款，合计支付了土地款的1/2。（有银行出具的个人缴款书）
五月，公司拿到营业执照，各投资方另按比例注资，注资总额=注册资本，并验资成功。之后，从公司账户划转土地款的余下1/2。除银行缴款书之外，还有财政局出具的土地使用权出让金票据（抬头为公司名）
六月，继续收到投资方A以董事长个人名义及投资方B注资，金额较小（为注册资本的1/20）。问题是，董事长的投资款是从其它人D的个人账户上直接转入的（汇款单备注上为投资款！）
七月，公司A成立。
八月，公司收到A公司、B公司投资。

问题来了，
1、超过注册资本之外的投资款怎么处理？我问过领导，未无增资的准备，超过注册资本的投入，不排除之后按借款处理。
2、6月份董事长那笔投资款怎么处理？
3、在验资之前的1/2土地款怎么处理？
4、之前以董事长名义注资部分，可实际上是投资方A的投资部分怎么处理？

问题1我直接以其它应付款处理，问题2我同样以其它应付款处理，不过，另立个明细账，以D的名义。不知道是否有其它更好的方案？因为，所有的注资，汇款单上备注都是写的投资款。不知道可行不？

作者: 渴望学习 时间: 2012-2-7 17:27
一起进步！！

作者: 财务匪兵 时间: 2012-2-7 20:43
注册资本其实可以理解为股份全额，注册资本之外的不享有权益的分成(有说法说在章程上约定，也可以我没验证不知道），差额部分也就是多出来的部分可以做资本公积处理

作者: 财务匪兵 时间: 2012-2-7 20:46
希望你能更努力一些，最好能系统学习，我也有学习体会，但是坚持学习将会得到很大提高，土地是以董事长个人拍下，是不属于公司的，要想办法将土地变成公司的土地，比如以土地入股之类的，这些处理上谨慎是很重要，但是在复杂的乱象中，最需要考虑的是股东分配的问题，有利润如何分配所以股份那要想好

作者: juneqz 时间: 2012-2-7 22:28
本帖最后由 juneqz 于 2012-2-7 22:29 编辑

嗯,我知道，其实，超过注册资本的部分，按会计规定，以资本公积入账的。
问题是1、万一在未来要计息呢？呃，资本公积如何计息？
2、董事长6月的那笔款项怎么处理？
3、已约定投资方C不再继续投入，但C的股份比例不会变更。
综上，所以我考虑以其它应付款入账。这几天，我会继续就这个问题各方咨询。

作者: juneqz 时间: 2012-2-7 23:06
本帖最后由 juneqz 于 2012-2-7 23:26 编辑

财务匪兵发表于 2012-2-7 20:46
希望你能更努力一些，最好能系统学习，我也有学习体会，但是坚持学习将会得到很大提高，土地是以董事长个人 ...

下午太赶，所以还没有写完。
土地的付款分三次，前两次均以董事长个人名义，最后一次付款，即50%的价款，是从公司账户上划转的。土地证已拿到手，证上写的是公司的名字。财政局开具的土地出让金票据上写的也是公司名。是否就代表，这块地已归属于公司？另，七月交印花税，土地契税均以公司名义交纳。
这块地实际上是属于公司各股东的，但是，从会计上如何处理才能干净？以董事长名义付款的那两笔业务的分录如何处理？应该不能按以土地所有权出资吧？

嗯，自己真的是缺乏系统学习。毕业后没有实际应用，基本都忘光了。再加上这几年一直在工业企业，一没涉税，二来没接触过房地产。心虚啊。。越认真分析就越发现，不懂的太多啦。。年底的时候买了几本关于房地产开发会计的书，正在学习中，不过，上面的比较泛啊。大侠能否推荐些学习教材？我正想系统学习下呢。

作者: juneqz 时间: 2012-2-7 23:18

财务匪兵发表于 2012-2-7 20:43
注册资本其实可以理解为股份全额，注册资本之外的不享有权益的分成(有说法说在章程上约定，也可以我没验证不 ...

我有问过领导，超过部分是对企业的出资还是作为企业的借款。领导说，你按哪个最能避税就按哪个处理。我晕。

作者: 林木森 时间: 2012-2-8 16:22
shibijiaozhuanyedewentiyiqianwoyemeiyoushejidaozhenghaoxuexiyixia

作者: juneqz 时间: 2012-2-10 11:33
这几天，在纠结房产租赁税的问题。
公司现在所在的办公场所，是投资方A向社区街道承租的。投资方A于11年5月向社区承租，租期三年，一次性付清，社区开具行政发票给投资方A。我司成立时，以该地点做为营业场所，与投资方A口头约定，从2012年开始计算租金。
问题1：地税专管员要求出具11年度的租赁税发票复印件。
问题2：2012年度，我拿什么单据做租金分录？投资方A开具的收款收据可行吗？

作者: juneqz 时间: 2012-2-11 16:37
已经经明确下来，3、4月份所支付的款项，按拆借处理，开始补提之前的利息。
在研究怎么处理这笔分录的时候我想到
1、该宗土地11年3月开始付款，6月取得出让金票据，7月拿到土地证，到目前为止，仍因拆迁问题未能动工。我是否可以购地时以无形资产入账，如果可行，是在6月入账呢？还是7月？
2、以无形资产入账，是否可从7月开始摊销？摊销期限是多少年呢？土地证是有两个时限，商场40年，住宅70年。
3、按拆借处理的话，如以无形资产入账，借款费用是否可以资本化？即，把利息支出计入无形资产成本？

作者: 银河飞雪 时间: 2012-2-11 16:51

juneqz 发表于 2012-2-11 16:37
已经经明确下来，3、4月份所支付的款项，按拆借处理，开始补提之前的利息。
在研究怎么处理这笔分录的时候 ...

建议：股东之间的资金往来拆解最好通过公司名义来进行，不要通过有关联关系的个人进行，个人利息税负过高。

房地产公司支付土地款计入开发成本，取得土地出让金票据时间作为入账时间

土地不要进行摊销，借款费用计提可以资本化，如未能取得正式发票则无法列支

作者: juneqz 时间: 2012-2-11 17:09

银河飞雪发表于 2012-2-11 16:51
建议：股东之间的资金往来拆解最好通过公司名义来进行，不要通过有关联关系的个人进行，个人利息税负过高 ...

谢谢版主。
这样的话，3、4月支付款项的时候
借：预付账款--国土局
贷：其它应付款——XX

拿到出让金票据的时候
借：开发成本-土地出让金
贷：预付账款--国土局

这样的分录可行吗？

还是直接在支付的时候借：开发成本贷：其它应付款？

作者: cya 时间: 2012-2-12 11:01
我也是新手，学习了。支持一下。

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)