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标题: 房地产开发企业产品成本、费用的扣除问题 [打印本页]

作者: 欣梦随缘 时间: 2008-7-4 18:25
标题: 房地产开发企业产品成本、费用的扣除问题
   房地产开发企业产品成本、费用的扣除问题 　　

      开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。? 　　
   （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：? 　　
   1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。?
　　2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。?
　　3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。?
　　4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。?
　　5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。? 　6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。?
　　（二）下列项目按以下规定进行扣除：?
　　1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：? 　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积? 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?
　　2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土

作者: 错落的黄昏 时间: 2008-7-5 00:04
标题: 回复 1# 的帖子
看看写些什么

作者: jingjunhua 时间: 2008-7-5 10:33
学习中，一般了感觉。

作者: 云飞 时间: 2008-7-8 22:47
学习一下，谢谢

作者: 金风－送暖 时间: 2008-7-9 21:07
标题: 回复 1# 的帖子
多学习多多学习多多学习

作者: 会计人四川 时间: 2008-7-10 09:37
楼主辛苦了
谢谢楼主

作者: 沐日望月 时间: 2008-7-10 11:04
学习学习，辛苦楼主！！！！！

作者: 张普新 时间: 2008-7-12 15:59
标题: 谢谢
请楼主赶快让我看看.....

作者: 财会1981 时间: 2008-7-12 16:43
看看学习学习！

作者: 0532y 时间: 2008-7-13 11:34
学习学习，增加见识，谢谢提供

作者: 冰凌雪儿 时间: 2008-7-13 12:08
学习一下，谢谢

作者: 石头scs 时间: 2008-7-22 07:48
学习学习，增加见识，谢谢提供
tid=4825

作者: 王兰 时间: 2008-7-27 17:47
今天就是要好好学习。谢谢！楼主

作者: 老年使者 时间: 2008-8-15 16:53
不太全.一般.

:L :L

作者: 王杰 时间: 2008-8-16 13:17
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习一下，做房地产会计好难奥

作者: 阿道克 时间: 2008-8-18 11:38
标题: 好好学习
好好学习，天天进步，三人同行，必有我师！

作者: 谭林 时间: 2008-8-25 00:29
标题: 回复 1# 的帖子
隐藏的内容需要回复才可以浏览
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作者: 大李 时间: 2008-9-3 09:18
学习一下，谢谢

作者: 佳人当道 时间: 2008-9-4 09:43
标题: 回复 1# 的帖子
学习了,谢谢 ,,,,,

作者: 想鱼非非 时间: 2008-9-4 10:57
看看看看看看看怎么样

作者: 家有一宝贝 时间: 2008-9-7 21:25
新手来学习了!

作者: 玄武见天下 时间: 2008-9-7 22:17
新手来学习了，谢谢！

作者: YUKIPENG5947 时间: 2008-9-9 21:28
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，谢谢

作者: 白白 时间: 2008-9-9 22:54
标题: 真是个好地方,多谢楼主......

可算找到时组织了,虽然很麻烦,感谢各位资料提供者.

作者: 马六儿 时间: 2008-9-18 14:50
标题: 回复 1# 的帖子
是否详细一点哦，谢谢

作者: 请静 时间: 2008-9-19 11:18
学习学习，增加见识，谢谢提供
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作者: 西月 时间: 2008-9-20 14:05
学习学习，辛苦楼主！！！！

作者: 鼎盛天 时间: 2008-9-22 21:41
标题: 支持支持
顶了指指指指指支持支持

作者: 科税虫子 时间: 2008-9-23 09:12
真好，谢谢楼主了。

作者: 小格格 时间: 2008-9-23 09:26
标题: 好，
想知道啊，感谢楼主！

作者: 543465951 时间: 2008-9-23 10:44
感谢楼主无私奉献！向你学习

作者: 周会计2008 时间: 2008-9-23 11:16
标题: 房地产企业会计实务常见问题简答
房地产企业会计实务常见问题简答

作者: 陈韩 时间: 2008-9-23 12:39
看一看！！！！！！！！！！！！

作者: 邱仲德 时间: 2008-9-23 15:49
标题: 回复 1# 的帖子
房地产开发企业开发间接费用的分配

作者: gxlinyu 时间: 2008-9-23 17:22
看看写些什么东西？？？

作者: 张灵旭 时间: 2008-9-23 17:50
标题: 回复 1# 的帖子
非常不错的地方，让我学会很多东西。谢谢

作者: wen123 时间: 2008-9-23 21:47
DDDDDDDDDDDDDD

作者: 南山主人 时间: 2008-9-23 23:49
楼主辛苦了谢谢楼主

作者: 子慧 时间: 2008-9-24 11:42
唉，谢谢你了哦，这么哆嗦

作者: 悠悠漫步 时间: 2008-9-24 12:12
学习一下，谢谢

作者: 喻俊 时间: 2008-9-25 10:21
标题: 回复 1# 的帖子
学习，好好学习再学习

作者: 喻俊 时间: 2008-9-25 10:22
学习，好好学习再学习

作者: 喻俊 时间: 2008-9-25 10:24
好好地研究一下下

作者: zzh8298 时间: 2008-9-27 08:28
现在对房地产会计还是一头雾水抓紧时间学习谢谢楼主提供的资料

作者: 日月星辰 时间: 2008-9-27 09:00
学习中学习中学习中
学习中学习中学习中

作者: 爱拼才会赢 时间: 2008-9-27 11:23
看看是不是我关心的问题

作者: 经适房 时间: 2008-9-27 13:43
学习了。

作者: 等待 时间: 2008-9-27 14:16
希望看到有用的知识，不想看到大家都知道的东西

作者: xuedaxu 时间: 2008-10-9 10:55
多学习多多学习多多学习
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作者: 橙子 时间: 2008-10-9 14:24
学习一下，谢谢

作者: 快乐鱼 时间: 2008-10-9 14:30
甲供材料的开发成本列支问题

作者: 浪漫樱花 时间: 2008-10-10 14:55
谢谢楼主提供学习机会，谢谢

作者: 敏华 时间: 2008-10-20 16:44
感觉上费用成本问题比较难，所以现在来学习学习了，谢谢楼主提供的信息

作者: sbqu 时间: 2008-10-22 16:55
看看是写的些什么!!!

作者: 小贾-001 时间: 2008-10-27 08:47
标题: gggggggggggggggggggggggggggg
gggggggggggggggggggggggg

作者: 中加 时间: 2008-10-27 09:06
标题: 回复 1# 的帖子
一定好好学习这方面的知识，这是我一个新手必须应该熟记的。

作者: light_e 时间: 2008-10-27 16:24
标题: 学习一下相关的内容
学习一下相关的内容

作者: light_e 时间: 2008-10-27 16:25
标题: 学习一下相关的内容
学习一下相关的内容
学习一下相关的内容

作者: 海南天涯 时间: 2008-10-28 09:08
学习一下，谢谢

作者: light_e 时间: 2008-10-28 11:26
hhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhhh

作者: 生如夏花 时间: 2008-10-30 16:28
学习一下，谢谢分享！

作者: 李雪狼 时间: 2008-10-30 17:21
4561213122356544468

作者: 李晋华 时间: 2008-10-30 18:50
多学习多多学习多多学习
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作者: 会计连 时间: 2008-10-31 16:47
标题: 学习
学习学习，谢谢楼主。

作者: 椰风 时间: 2008-11-1 20:03
谢谢楼主的贴子

作者: LXH27 时间: 2008-11-5 13:39
标题: 回复 1# 的帖子
还想继续看呢，怎么能不看呢

作者: 翼力 时间: 2008-11-5 16:24
当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。

作者: 一涵 时间: 2008-11-6 22:36
学习了，谢谢提供,希望能理解

作者: a-treasy 时间: 2008-11-8 09:31
借鉴学习！！！！！！！！

作者: 蚂蚱儿 时间: 2008-11-8 15:02
希望自己能够拜读!谢谢!

作者: 我是审计 时间: 2008-11-8 15:50
太感谢楼主了，你的精神让我感动

作者: 我是审计 时间: 2008-11-8 15:58
房地产开发企业产品成本、费用的扣除问题　　

      开发企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品成本、开发产品会计成本与计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的界限。? 　　
   （一）开发企业在结算开发产品的计税成本时，按以下规定进行处理：? 　　
   1.开发产品建造过程中发生的各项支出，当期实际发生的，应按权责发生制的原则计入成本对象；当期尚未发生但应由当期负担的，除税收规定可以计入当期成本对象的外，一律不得计入当期成本对象。?
　　2.开发产品必须按一般经营常规和会计惯例合理地划分成本对象，同时还应将各项支出合理地划分为直接成本、间接成本和共同成本。?
　　3.开发产品完工前发生的直接成本、间接成本和共同成本，应按配比原则将其分配至各成本对象。其中，直接成本和能够分清成本负担对象的间接成本，直接计入成本对象中；共同成本以及因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的间接成本，应按各个成本对象（项目）占地面积、建筑面积或工程概算等方法计算分配。?
　　4.计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提（或应付）费用不得计入开发产品成本。?
　　5.计入开发产品成本的费用必须符合国家税收规定。与税收规定不一致的，应以税收规定为准进行调整。? 　6.开发产品完工后应在规定的时限内及时结算其计税成本，不得提前或滞后。如结算了会计成本，则应按税收规定将其调整为计税成本。?
　　（二）下列项目按以下规定进行扣除：?
　　1.已销开发产品的计税成本。当期准予扣除的已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：? 　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积? 　　已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本?
　　2.开发企业发生的应计入开发产品成本中的费用，包括前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、土以下内容需要回复才能看到
地征用及拆迁费、建筑安装工程费、开发间接费用等，应根据实际发生额按以下规定进行分摊：? 　

　（1）属于成本对象完工前发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定直接计入成本对象。? 　　
（2）属于成本对象完工后发生的，应按计税成本结算的规定和其他有关规定，首先在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，然后再将应由已完工成本对象负担的部分，在已销开发产品和未销开发产品之间进行分摊。?

　　3.应付费用。开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计入开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。?

　　4.维修费用。开发企业对尚未出售的开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的费用，准予在当期扣除。?

　　5.共用部位、共用设施设备维修基金。开发企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。代收代缴的维修基金和预提的维修基金不得扣除。?
　　6.开发企业在开发区内建造的会所、停车场库、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：? 　

　（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。?
　

　（2）属于营利性的，或产权归开发企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除开发企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。?

　　7.开发企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，按以下规定进行处理：?
　　（1）由开发企业投资建设完工后，出售的，按建造开发产品进行处理；出租的，按建造固定资产进行处理；无偿赠与国家有关业务管理部门、单位的，按建造公共配套设施进行处理。?
　

　（2）由开发企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣的差额应计入当期应纳税所得额。?

　　8.开发企业建造的售房部（接待处）和样板房，凡能够单独作为成本对象进行核算的，可按自建固定资产进行处理，其他一律按建造开发产品进行处理。售房部（接待处）、样板房的装修费用，无论数额大小，均应计入其建造成本。?

　　9.保证金。开发企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定开发企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。

　　10.广告费、业务宣传费、业务招待费。按以下规定进行处理：?

　　（1）开发企业取得的预售收入不得作为广告费、业务宣传费、业务招待费等三项费用的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计算基数。?
　

　（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。?
　　11.利息。按以下规定进行处理：? 　

　（1）开发企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，属于成本对象完工前发生的，应配比计入成本对象；属于成本对象完工后发生的，可作为财务费用直接扣除。

　　（2）开发企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业、单位使用的，借入方凡能出具开发企业从金融机构取得借款的证明文件，其支付的利息准予按税收有关规定在税前扣除。?
　

　（3）开发企业将自有资金借给全资企业（包括分支机构）和其他关联企业的，关联方借入资金金额超过其注册资本50％的，超过部分的利息支出，不得在税前扣除；未超过部分的利息支出，准予按金融机构同类同期贷款基准利率计算的数额内税前扣除。?

　　12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。?
　　13.成本对象报废和毁损损失。成本对象在建造过程中如单项或单位工程发生报废和毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按税收规定扣除。?

　　14.折旧。开发企业将开发产品转作固定资产的，可按税收规定扣除折旧费用；未转作固定资产的，不得扣除折旧费用。
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作者: 思维林 时间: 2008-11-13 00:28
认真学习学习！！

作者: 人淡如菊 时间: 2008-11-14 13:48
学习，学习，再学习

作者: 冰雪天使 时间: 2008-11-14 14:20
标题: 学习学习,谢谢楼主
学习学习,谢谢楼主

作者: 风沙 时间: 2008-11-14 16:03
谢谢，快些给我看全吧

作者: 乐琦 时间: 2008-11-14 17:10
多多向楼主学习

作者: 郭萍 时间: 2008-11-19 10:13
学习学习,谢谢指教.

作者: 渔舟唱晚 时间: 2008-11-19 12:12
学习学习

作者: swl380 时间: 2008-11-21 18:42
值得关注

作者: 亚亚1002 时间: 2008-11-23 18:55
辛苦了，先学习一下吧

作者: 建设控股-树 时间: 2008-12-1 10:11
学习一下，谢谢
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作者: 宏茂 时间: 2008-12-1 13:58
学习一下，谢谢
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作者: 与众不同 时间: 2008-12-1 20:08
学吧，不会的太多，，，，，

作者: 峰哥 时间: 2008-12-6 11:29
楼主辛苦了

作者: 华英 时间: 2008-12-6 21:13
非常想学习一下

作者: 苏区红牛 时间: 2008-12-7 12:27
先看看再谢谢

作者: jcmc006 时间: 2008-12-11 10:27
学习一下，谢谢
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作者: 长风 时间: 2008-12-11 20:17
学习中，一般了感觉。

作者: 姝姝 时间: 2008-12-12 13:30
看下..学习学习

作者: 陈昱 时间: 2008-12-12 15:57
应该还不错吧,要不,银河飞雪不会推荐的

作者: 徐祯 时间: 2008-12-12 16:46
标题: 继续看
继续学习wangxiakan

作者: 渴望学习 时间: 2008-12-15 00:00
楼主，什么时候免费呀？？？

作者: 盛典记 时间: 2008-12-20 19:05
房地产成本费用问题是很重要的!

作者: 伏龙 时间: 2008-12-30 14:25
学习学习

作者: 天马 时间: 2008-12-30 16:13
标题: 1
谢谢谢谢，支持一下

作者: 丰润会计 时间: 2008-12-31 11:40
我为么看不到啊

作者: 丰润会计 时间: 2008-12-31 11:41
为什么看不到啊

作者: 童宝贝 时间: 2009-1-11 20:40
标题: 回复 1# 的帖子
学习学习,了解一下成本分配

作者: liunxtr 时间: 2009-1-11 22:53
好好不错多谢了多谢了

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