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经注册税务师事务所鉴证后，确认扣除项目总额为4200万元，其中取得银行收据的利息150万元。转让方接到鉴证报告后提出两点意见：一是没有在开发成本的基础上，加计5%的房地产开发费用；二是增值额没有超过扣除总额的20%，应当享受免征土地增值税的照顾。注册税务师事务所解释说，转让方不是房地产开发企业不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。转让方又进一步申辩，纳税手续是由受让方办理的，受让方是房地产开发企业，他们有资料享受这两项政策。受让方自豪地解释说，协议约定让受让方办理有关手续，是经过专家精心筹划的，我们研究过文件，房地产开发企业可以享受这两项政策的照顾。

（四）争议的思考

上述情况有两个问题值得思考：一是这项交易适用国税发[2006]187号文件吗？二是通过受让方房地产开发企业，办理土地增值税申报手续能够享受加计扣除和20%以下增值免税照顾吗？答案是否定的，理由如下。

首先，国税发[2006]187号文件只适用于房地产开发企业的商品房开发项目土地增值税清算，对于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，不适用这个文件。目前还没有关于非从事房地产开发性质的房屋土地转让，应在申报环节提交中介鉴证报告的有关规定。因此，主管税务所要求纳税人提交中介鉴证报告，缺乏法律依据的支持。

其次，土地增值税的纳税义务人是转让方而不是受让方，土地增值税的有关规定只适用于纳税义务人。所转让房屋土地，无论受让方或代理人是否属于房地产开发企业，只要的转让方不是房地产开发企业，或虽是房地产企业但转让的不是自己开发的商品房，均不能享受加计扣除和20%以下增值免税照顾。

（五）立项文件证明的事实——是技术改造项目而不是房地产开发项目

注册税务师事务所将通过上述两个问题的结论，做了进一步解释，并要求转让方重新审阅有关部门的立项文件。经查验，立项文件中没有关于房地产开发的内容，所有文件都是关于技术改造的立项内容。交易双方与注册税务师事务所达成共识，所转让的项目是投资公司从事非房地产开发性质的业务，不适用加计扣除和20%以下增值免税政策。

三、本案的启示

审核土地增值税清算项目，起点是确认所审项目的性质。如果有证据证明是房地产开发项目，按下列程序进行清算；如果不属于房地产开发项目，则应按非从事房地产开发业务进行处理，填报《土地增值税纳税申报表（二）（非从事房地产开发的纳税人适用）》。

对于土地增值税清算申报审核，实际工作中很多人习惯于从收入的审核开始，第二步审核扣除项目，第三步算税款。有些工作经验的人选择从项目开发情况的审核开始，也经常忽略建设项目性质的审核。出现这种状况，是因为很多人还没有认识到开发项目与非开发项目的税收待遇不同且申报程序也不同，当然也有的是故意混淆这个区别试图让非开发项目享受开发项目的待遇，前者容易造成错误的运用税收政策，后者则滥用税收政策。

上述分析告诉我们项目性质的审核，目的是区分项目是开发性质的还是非开发性质的。不同性质的开发项目，取证的范围和程序不同，事实认定的程序和结果也不同，税收待遇和申报程序有着质的区别。

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-8-31 16:32
加计扣除20%，规定是只有房产企业才享有的政策，未超过20%，免交土地增值税也是只有房产企业才享有的政策嘛？

作者: bfyxl 时间: 2011-8-31 16:58
很实用，谢谢！

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-8-31 18:37
学习一下，很有使用价值

作者: cappuccina 时间: 2011-8-31 19:34
感谢楼主，正想要好好学习这方面的东东

作者: kjren 时间: 2011-8-31 20:15
谢谢，很实用。。。

作者: cz_huangjs 时间: 2011-8-31 20:41
我现在正在帮客户进行土地增值税清算，谢谢

作者: 渴望学习 时间: 2011-8-31 21:04
大家都来学习啊！

作者: 渴望学习 时间: 2011-8-31 21:06
下的说说怎样啊？？

作者: 渴望学习 时间: 2011-8-31 21:07
已经下了，看看！

作者: 江苏 时间: 2011-8-31 22:38
很实用，谢谢！

作者: 欢乐一问 时间: 2011-9-1 08:11
大家都来学习吧，应该不错的

作者: 会人会语 时间: 2011-9-1 08:14
谢谢分享，好好学习一下！

作者: 鹰击长空 时间: 2011-9-1 08:16
很有使用价值

作者: xcwrm 时间: 2011-9-1 08:19
标题: 房地产开发企业纳税申报审核培训讲义
房地产开发企业纳税申报审核培训讲义很实用下来好好看看

作者: 一路前行 时间: 2011-9-1 08:57
了解下思路。谢谢

作者: 老大不小会计 时间: 2011-9-1 09:06
标题: 回复 1# 的帖子
有点兴趣！！

作者: gcc1816 时间: 2011-9-1 14:19
两个问题值得思考

作者: yangwujun 时间: 2011-9-1 14:45
下来，学习下

作者: honeysun20 时间: 2011-9-1 19:54
标题: 感谢楼主，正想要好好学习这方面的东东
感谢楼主，正想要好好学习这方面的东东

作者: 李子一 时间: 2011-9-2 08:53
好东西得学学

作者: zyw 时间: 2011-9-2 12:12
来学习吧，应该不错的

作者: zyw 时间: 2011-9-5 09:00
谢楼主！我要学习！！

作者: 1183699285 时间: 2011-9-27 11:43
想看全部内容

作者: 琉璃苏99 时间: 2011-9-29 10:02
谢谢，好好学习！！

作者: whq7301 时间: 2011-10-4 16:57
怎么下载不了。。。。。

作者: 有容乃大 时间: 2011-10-17 10:05
cvvnnmm

作者: 123393086 时间: 2012-1-23 01:08
好啊，不错，正想学学

作者: qhp197321 时间: 2012-5-24 23:05
不错不错不错不错

作者: tienan2002 时间: 2012-5-24 23:49
感谢楼主的无私分享！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 15:11
楼主很专业，写得很好！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 22:57
楼主太有才了，膜拜中……

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 22:59
我看不错噢谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 23:00
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 23:10
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 23:16
楼主太有才了，膜拜中……

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 23:17
这东西我收了！谢谢楼主！

作者: qhp197321 时间: 2012-6-2 23:18
既然你诚信诚意的推荐了，那我就看看吧！

作者: tienan2002 时间: 2012-6-3 08:12
感谢楼主的无私分享！

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