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标题: 樊其国:房企地下车位出租一次性收费的涉税分析 [打印本页]

作者: 勇者无敌 时间: 2011-8-6 10:34
标题: 樊其国:房企地下车位出租一次性收费的涉税分析
樊其国:房企地下车位出租一次性收费的涉税分析

　一、地下车库产权归属介定问题
　　第一种情形，停车场在小区房屋销售时未按公建面积公摊，停车场的房屋所有权（俗称产权）应归开发商所有。开发商有权对业主出售，此时开发商与业主签订的车位使用权转让合同是合法有效的，应得到法律保护。
　　第二情形，如果开发商在销售小区房屋时已将地下停车场按公建面积分摊给了全体小区业主，从法律上讲，该停车场的产权应归全体业主所有，开发商无权与个别业主签订停车场车位使用权转让协议，实务中所签订的协议也应归于无效。如果小区业主需要购买该停车位使用权的话，应同小区业主委员会或同经业主委员会授权委托的物业管理公司签订车位使用权转让协议，在这种情况下，只有全体业主有权处分该地下停车场车位的使用权。
　　第三种情形，地下停车场是由人防工程改建的，尽管该面积未分摊给全体业主，开发商也无权出售。
　　二、销售地下车库涉及的税金
　　（一）营业税根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则规定，在中华人民共和国境内销售不动产的单位和个人为营业税的纳税义务人。因而，个人销售房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%.
　　（二）企业所得税根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则的规定，中华人民共和国境内的企业，应当就其生产、经营所得和其他所得，按适用税率计算缴纳企业所得税。
　　（三）土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，出售房屋所取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发的成本、费用及与转让房地产有关的税金后的余额为计税依据，按适用税率计算缴纳土地增值税。
　　（四）城市维护建设税根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》及其相关法规的规定，城市维护建设税以实际缴纳营业税税额为计税依据，按适用税率计算缴纳。
　　（五）教育费附加按实际缴纳营业税税额的3%计算缴纳。
　　（六）印花税根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及实施细则规定，所签订的房地产买卖合同，属于“产权转移书据”征税项目，按合同所载金额万分之五计税贴花。
　　三、出租地下车库房产税如何缴纳
　　根据《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）的规定：
　　（一）、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
　　（二）、自用的地下建筑，按以下方式计税：
　　1.工业用途房产，以房屋原价的50-60%作为应税房产原值。
　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%]×1.2%.
　　2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70-80%作为应税房产原值。
　　应纳房产税的税额＝应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
　　3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
　　（三）、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。根据《中华人民共和国房产税暂行条例》文件的规定：第三条房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
　　第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.根据《国家税务总局关于印发（试行稿）的通知》的规定：（六）租赁业租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。根据上述规定，出租地下停车位应按规定以租金收入为计税依据缴纳房产税。
　　四、房产公司出租地下车位一次性收费如何纳税
　　根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的有关规定，土地增值税是对出售或者以其他方式有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的行为所征收的税。出售或转让应当以办理相应产权为标志，产权未发生转移就不构成出售或转让。只出租地下车位的行为，因为没有发生使用权的转移，不需要缴纳土地增值税，针对转让车位使用权取得的收入，贵公司应缴纳以下税款：
　　1.营业税。根据国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）规定，对具有明确租赁年限的房屋租赁合同，无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业———租赁业”征收营业税，营业税税率为5%，计税依据为取得的租赁收入。
　　2.房产税。房产税是以房产为征税对象。房产是以房屋形态表现的财产。财政部、国家税务总局《关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）规定，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。根据此规定，地下车库属于房产范畴，应当征收房产税。对房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，按出租收入的12%征收房产税。
　　3.企业所得税。车位租赁收入组成企业所得税应税收入。企业所得税法实施条例第十九条规定，企业所得税法第六条第（六）项所称租金收入，是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入。租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。深圳实行过渡期企业所得税优惠税率，2010年企业所得税税率为22%.
　　4.城镇土地使用税。对车位所拥有的土地使用权面积，应当按当地税务机关确定的标准，按期缴纳城镇土地使用税。
　　5.印花税。房屋租赁合同属于印花税征税范围，应按合同总金额的千分之一缴纳印花税。
　　五、一次性收取地下车位租金涉税操作要点

作者: 天天天天向上 时间: 2011-8-6 10:40
关注的内容，赶紧学习一下

作者: tan007 时间: 2011-8-6 11:13
每次都要回复，真他妈的麻烦！

作者: 红茶屋 时间: 2011-8-6 13:31
新东西，抢先学习下。

作者: 东方春晓 时间: 2011-8-6 14:06
关注的内容，赶紧学习一下

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-8-6 14:06
为了学习，回复就恢复吧

作者: 秋语 时间: 2011-8-6 14:20
对地下车位销售一直是比较头疼、模糊的，学习啦！

作者: 板桥惊涛 时间: 2011-8-6 14:25
正好解疑，谢谢了

作者: 能亲仁无限好 时间: 2011-8-6 15:48
对地下车位销售一直是比较头疼、模糊的，学习啦！

作者: 工作愉快 时间: 2011-8-6 19:42
好东东

作者: 840824825 时间: 2011-8-6 20:22
标题: 回复 3# 的帖子
有道理，多多请教

作者: 我想学习 时间: 2011-8-6 21:09
标题: 回复 1# 的帖子
这块一直比较落后模糊,学习了

作者: akinoru 时间: 2011-8-7 08:58
正要解决的问题

作者: 天下一游 时间: 2011-8-7 09:48
好好材料，我要认真学

作者: 燕岛秋湖 时间: 2011-8-7 12:19
不错的，学习了，谢谢

作者: Possion 时间: 2011-8-8 08:18
看帖回帖，好好学习。

作者: 孤岛上的男人 时间: 2011-8-8 10:41
对地下车位销售一直是比较头疼

、模糊的，学习啦！

作者: lyf20070314 时间: 2011-8-8 11:17
学习了,谢谢楼主提供资料.

作者: zhoude0574 时间: 2011-8-8 14:34
地下车位销售一直是比较头疼、模糊的

作者: hellotee 时间: 2011-8-8 15:46
关注的内容，赶紧学习一下

作者: 错落的黄昏 时间: 2011-8-9 20:43
还是交土增阁划算些,按出租算的话税负重

作者: 何似 时间: 2011-8-10 09:01
学习学习，还是学习，要努力积累啊

作者: 刘永暖 时间: 2011-8-10 09:12
正好遇到这个问题···研究

作者: 红粉花飞 时间: 2011-8-10 13:20
说的很详细，谢谢了。。。。。。。。。

作者: 孤岛上的男人 时间: 2011-8-10 13:34
对地下车位销售一直是比较头疼、模糊的，学习啦！

作者: linweixin316 时间: 2011-8-10 17:26
liu xia zu ji zai xuexi

作者: xqme 时间: 2011-8-10 17:36
关键，看k 。an看

作者: 学问 时间: 2011-8-12 15:40
有道理。已学习。谢谢！

作者: 鱼小鱼 时间: 2011-8-13 15:46
好好学习学习

作者: 森晨 时间: 2011-8-14 15:59
辛苦了，谢谢啊。

作者: 一杯愁绪 时间: 2011-8-17 10:37
学习学习

作者: lifanjun 时间: 2011-8-18 11:03
对地下室停车位的出租纳税归集得很好

作者: cz_huangjs 时间: 2011-8-19 10:33
关于地下车位的涉税处理比较复杂，税企争议较大，谢谢你对此问题的解读

作者: marsleixs 时间: 2011-8-19 16:31
很有用，学习一下

作者: 元一 时间: 2011-8-19 16:44
向老师学习学习！！

作者: WTLXZ80 时间: 2011-8-19 16:51
wo yao kan ,kan

作者: itolje 时间: 2011-8-19 21:26
新东西，抢先学习

作者: 笨熊 时间: 2011-8-20 23:38
参观学习，谢谢

作者: 海浪花 时间: 2011-8-22 17:14
免费学习。谢谢楼主

作者: Juice 时间: 2011-8-22 21:58
不错

:handshake

:L :L :L

作者: ccyy1118 时间: 2011-8-24 15:04
标题: 学习
房地产企业地下车位核算很头疼啊

作者: cheyanhua2011 时间: 2011-8-24 16:03
工作中会遇到的问题

作者: 日日生辉 时间: 2011-8-30 10:33
找这资料，找了很久，，谢谢楼主的分享

作者: 起舞弄清影 时间: 2011-8-30 13:34
正好解疑，谢谢了

作者: 边际 时间: 2011-8-31 11:05

看看

作者: 谢镇 时间: 2011-8-31 11:22
这个不错！！！！！！！！！！

作者: 说了再见 时间: 2011-9-3 14:36
看看楼主有什么高见

作者: 为注会努力 时间: 2011-9-7 16:46
好东西大家共同学习

作者: 李会5288 时间: 2011-9-8 10:39
标题: 回复楼主
此问题内容很好！看看！学习学习！

作者: slkangkang 时间: 2011-9-8 10:45
看看，学习学习

作者: 李会5288 时间: 2011-9-8 10:55
标题: 回复楼主
谢谢楼主!但是：房企在处理地下车位中的成本如何结转！这关键问题没提起，遗憾！

作者: hsmhoet 时间: 2011-9-8 14:28
刚好碰到这类问题，学习下，谢谢分享！

作者: 黄珊 时间: 2011-9-8 15:02
虽然工程还没到那一步，不过一定要先学习才能应对自如

作者: cyrggy-011074 时间: 2011-9-8 16:06
名师指导

作者: hnzhzh488 时间: 2011-9-8 16:12
一直在关注

作者: 露珠儿 时间: 2011-9-14 11:47
这个挺符合现实的

作者: kun810215 时间: 2011-9-15 17:09
在实务中是比较难操作的问题

作者: wulingyun1979 时间: 2011-9-15 21:40
标题: 学习一下一下
谢谢你，辛苦了

作者: itolje 时间: 2011-9-16 11:46
学习～～～～～～～～～～～～～

作者: 财务匪兵 时间: 2011-9-16 23:47
赶紧向老樊学习

作者: 枫之恋 时间: 2011-9-19 10:24
好东西要学习~~~~~~~

作者: liyulin1974 时间: 2011-9-19 20:57
不错的问题，学一下

作者: 空心吉他 时间: 2011-9-19 22:37
关注的内容，学习一下

作者: wq198162 时间: 2011-9-19 23:33
太好了，我可以学习一下

作者: 冰月 时间: 2011-11-18 13:28
近期正在涉及，请教

作者: CYRGGY 时间: 2011-11-18 16:37
一直被专注的问题

作者: 心绪 时间: 2011-11-19 11:24
学习
关注

作者: listen 时间: 2011-12-12 17:17
学习了解，进步，感谢

作者: wpjmymm 时间: 2011-12-12 20:53
学习一下

作者: 吕自亮 时间: 2011-12-14 10:22
关注的内容，赶紧学习一下

作者: cocochanel2003 时间: 2011-12-14 11:28
地下车位出租一次性收费的涉税事项，值得学习

作者: cocochanel2003 时间: 2011-12-14 11:44
人防车位的话是否在商品房买卖合同中约定可售是否在财务与发票上就没有区别了？

作者: txsywsb 时间: 2011-12-14 16:04
学习学习

作者: helena025 时间: 2011-12-14 21:45
正好在找地下车库租售涉税的资料。谢谢楼主分享！

作者: karrykim 时间: 2011-12-26 16:58
关键还是要跟当地税务局沟通好，不然他们不认，什么文件都没用，又不能把关系搞僵

作者: 波音公司 时间: 2011-12-26 19:00
感谢楼主！

作者: hellogucci 时间: 2011-12-28 20:08
正好碰到这样的问题，谢谢！

作者: 闫厉 时间: 2012-1-7 16:15
谢谢分享

作者: 萧萧木 时间: 2012-1-13 00:06
学习学习一下

作者: 数字人 时间: 2012-2-25 16:23
学习下

作者: 眀慧 时间: 2012-2-27 16:10
学习下看看

作者: 阿门 时间: 2012-2-28 09:39
回复看看~~~~~~~~~~~~~

作者: tienan2002 时间: 2012-2-28 10:55
学习一下

作者: 雨中景 时间: 2012-2-28 15:06
学习学习

作者: 黄黄立青 时间: 2012-2-28 16:20
学习一下

作者: zklclzh 时间: 2012-3-2 13:07
要好好学习一下

作者: 263086080 时间: 2012-3-7 21:22
太好了，终于明白了

作者: fywzlyh 时间: 2012-3-7 21:41
谢谢分享

作者: 渴望学习 时间: 2012-3-7 22:04
关注的内容！！

作者: 392585011 时间: 2012-3-8 16:43
好好向老师学习

作者: 享受生活 时间: 2012-3-9 15:38
要看产权是哪个的？

作者: nkk777 时间: 2012-3-13 15:58
这个不错！值得一看！谢谢了！

作者: donger001 时间: 2012-3-18 15:41
真不简单呀！

作者: 小怪 时间: 2012-4-22 10:15
回复学习下

作者: tanxiongming 时间: 2012-5-7 21:47
分析很好

作者: 春华秋实- 时间: 2012-5-8 19:12
好东西，正用得着

作者: 如眉凉月 时间: 2012-5-8 20:36
说的很好。。。

作者: hebellc 时间: 2012-5-8 23:39
我又来学习啦

作者: hero003003 时间: 2012-5-9 13:48
学习学习啊

作者: zhaotansg 时间: 2012-5-10 10:14
很想学习，很想看看

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