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标题: 住宅定价方法（案例说明） [打印本页]
作者: 狼毒花    时间: 2011-6-25 18:29
标题: 住宅定价方法（案例说明）
价 格 策 略

--------【hhyy】多层项目







一、价格定位目标提要
1、销售目标
A、最大利润目标
B、市场占有份额目标
C、销售进度目标
2、市场竞争目标
3、项目品牌、企业品牌目标
任何一个项目，其开发目标均存在多元化特征，且不同时期目标侧重点可能有所变化，因此对价格定位有相应的要求。根据目标侧重点的不同，制定合理的销售价格极有利于项目开发目标的实现。
二、价格定位基础
根据本案市场竞争态势，本案采用随行就市的定价基础，即按照行业中同类物业的现行平均价格水平为基础来定价。此种定价法是为争取市场而对竞争对手的主动出击，与市场的需求、竞争对手的态势紧密相连，是最易被市场接受、最主动出击的定价方法。采取此方法，在很大程度上就是以竞争对手的价格为定价基础，以稍低于或相当于竞争对手的价格入市。由于竞争对手的现行价格已被市场所检验，而且也反映了本行业的集体智慧，如果另行定价，很难了解购买者对本案的价格反应。


三、竞争楼盘态势
1、金山板块及其他同类物业竞争对比表
项目名称

规划

总规模

面积范围

主力面积

平均价格

交房时间

工程进度

卖点

抗性

金山碧水

三期B区

17—7F

31万M2

78---256

106--128

1833

2004年底

主体三层

社区规模大配套齐价格低
位置较偏
香江明珠

二   期

16—7F

186亩

86—280

160--280

2700

2004-01

封顶

紧临南江滨公园，户型独特
紧挨大桥噪音较大
金山明珠

15—7F

4—9F

65亩

110—244

125--158

2400

2003-12-31

单体落成

户型新颖，景观绿化精致。
南向朝金山大道。
金山明星

6-7F,4-7.5F

3-9F,5-11F

71亩

68—268

90--127

1985

电梯：2077

2004-05

外墙装修

户型多样价格相对较低
建筑密度大，配套少
北京金山

5—15F

5—11F

57亩

55—240

120--130

2500

2004年底

桩基完成

楼间距大空中花园面积大，3米层高
价格人相对较高
金山佳园

9—9、11

7万M2

100—154

100--120

2350

2004年底

地面二层

设观景电梯，入户空中花园。
项目地形狭长且沿街分布
百合苑

3--12F

----

126--300

149--158

2300

2004-05

外墙装修

得房率高物业费按多层价格收
户型单一交付时间长
武夷明珠

14—7F

4幢电梯房

7..9万M2

90—200

----

1968起

2004年底

打桩

紧临南江滨公园
----
滨江丽景

C区

5—9F

12—7F

348亩

62--216

97---125

2100

2003-08

主体三层

规模大，交通便捷临江看景
周边交通状况杂乱卫生状况差
康  城

7—7F

104亩

87—210

87--120

1960

2004-03

部分封顶

价格相对较低
位置偏交通不偏周边环境杂乱
幸福城

5—12F

9—7F

7.1万M2

60—180

107--139

2000

2003年底

部分封顶

靠近森林公园价格适中
北峰是垃圾处理场区域形象不好
福光远东花园

5—7F

3万M2

38--150

101--106

1750

2003-09

已交房

价格低
绿化、配套简单
相关提要1：南江滨区域现有竞争楼盘主要是滨江丽景、金山碧水、金山明星等楼盘，各个楼盘在规模、位置等方面都优于本项目。其中金山碧水依靠规模大、配套齐、政府扶持、价格低的优势对本项目构成威胁。另外，滨江丽景占据有利的地理位置将分流本项目的部分客源。区域内竞争的结果将分散市场对本项目的注意力。
相关提要2：各个板块之间竞争激烈。“东扩南移”的城市发展战略造就了金山和东区两大热门板块；随后五四北板块异军突起，并带动了周边区域的发展，形成共同发展之势。这些新兴的板块都具有很强的市场号召力，众多可类比的项目构成对本案的多角度冲击。
作者: DUDINGADU    时间: 2011-6-29 11:46
里面的内容很丰富有22页。
作者: 海蛎子    时间: 2011-6-29 20:43
认真学习，咱对定价是外行，谢谢
作者: dashiz    时间: 2011-9-13 10:06
看看什么内容？
作者: feixiangxx    时间: 2011-10-3 09:10
好贵哦。。
不过看标题还是蛮有价值的
作者: 庸者    时间: 2013-6-13 19:18
DUDINGADU 发表于 2011-6-29 11:46
里面的内容很丰富有22页。

下一个如何？
作者: 庸者    时间: 2013-6-13 19:20
还不错
作者: 2396513586    时间: 2013-6-14 10:19
了解了解
作者: 宝Happy    时间: 2013-6-14 13:47
看看学习学习



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