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标题: 综合治理建设成本及投资回报的补偿(蔡少优老师) [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2011-6-12 19:39
标题: 综合治理建设成本及投资回报的补偿(蔡少优老师)
综合治理建设成本及投资回报的补偿

项目建设资金全部由实施单位筹集，项目内建设用地分批出让后，按照国家、地方政策，并根据双方签订的《综合治理建设委托协议》的约定对综合治理建设成本和投资回报进行补偿。实施单位的综合治理建设成本和投资回报只能从优先提取土地出让时应缴纳的各项规费（依据晋江市人民政府关于印发晋江市国有土地使用权出让收入收支管理暂行规定的通知（晋政文[2009]29号）规定的土地出让总成交地价款中提取一定比例的资金，用于建立国有土地收益基金、农业土地开发资金、城镇廉租房建设资金、补助被征地人员社会保障资金和土地出让业务费）及回购款后的项目用地出让收入中获得补偿，补偿不足部分由企业自行承担。
（一）对综合治理建设成本的补偿
1．综合治理建设成本构成
综合治理建设成本包括：前期费用、管理费用（含非自有资金财务费用）、海域使用权取得费（含养殖户补偿）、填海造地费、市政基础设施建设费、水系建设费、非收益性配套设施建设费、对政府补偿的综合治理建设成本所缴纳的营业税及附加以及项目范围内政府已实施的填方及经二路的建设投资等费用。
2．综合治理建设成本的确定
（1）管理费用包含两部分：一部分为指挥部管理费，按200万元/年包干，由实施单位在每年的第一个月一次性支付；另一部分为实施单位的管理费用（含非自有资金财务费用），
管理费用计提比例为[综合治理建设成本-总管理费用］的10%确定。
（2）在项目范围内，1891.05亩海域的海域使用权已被社会企业拥有，并办理了海域使用权证，该部分海域使用权的收回价格为9.7万元/亩包干，超过部分由实施单位另行承担支付并不列入综合治理建设成本。
（3）前期费用、填海造地费、市政基础设施建设费（含项目范围内政府已实施的填方及经二路的建设投资费用）、水系建设费、剩余海域的海域使用权取得费等六项按据实结算原则确定：
①单项工程的规划、设计需经过建设主体的确认后方可具体实施；
②各单项工程预算经市财政评审中心审定后，按届时当地政策规定的中值下浮作为该单项工程的控制价；
③各单项工程实施中如发生大的增项（增项额累计超过预算控制价的3%），需经过建设主体及水城办公室确认后方可实施；
④项目竣工验收后，由市财政评审中心审定结算价（含前期费用、建安造价、监理费等）作为该单项工程的实际综合治理建设成本。
⑤位于综合治理范围红线上的2号路、横二路（陆地至保障性住房段）、8号路，11号路、横四路（沿海大通道至3号路）及相应市政管线、桥梁和景观绿化等建设成本以市财政评审中心审定结算价按一半计入本项目建设成本，另一半由金井镇镇政府承担（该部分费用在综合治理完成后的最终结算时返还实施单位）；
在其他与综合治理范围相交的道路及相应市政管线、桥梁和景观绿化等建设成本以市财政评审中心审定的综合治理范围内分段建设成本计入本项目建设成本。
3．综合治理建设成本的补偿
综合治理建设成本补偿分项目实施中的补偿和项目全部完成后的补偿。
（1）实施中的补偿
市土地储备中心对整治后的土地进行收储，并将能出让的土地按本项目土地出让计划分期交付市国土资源局出让，在每期成交的国有土地使用权出让合同中约定受让人应在土地出让成交之日起60天日内缴足成交地价款，市国土资源局在成交之日起105天内，从当期的土地出让收入中，扣除应提取的各项规费，由建设主体向市财政申请支付已投入的综合治理建设成本并支付给实施单位，但所支付的费用累计不超过评审中心全部核定的已支付综合治理建设成本。
每期土地出让成交且收取全部成交地价款后，取得的成交地价款如果在扣除应提取的各项规费、政府公建设施回购款、向实施单位支付综合治理建设成本三项后仍有盈余，则此部分盈余资金由财政拨付至建设主体，作为项目后续开发的专项建设资金、投资回报。
（2）项目全部完成后的补偿
项目全部完成、对项目总综合治理建设成本经评审中心评定后，完成对剩余综合治理建设成本的补偿，但支付上限不超过应提取各项规费后的土地出让收入。
（二）亏损补偿及投资回报
若最终土地成交地价款总额不足以补偿实施单位综合治理投入成本，即项目亏损，政府视情况对实施单位给予适当补偿，当审定的亏损额小于审定的非收益成本及公建回购实际金额合计数额时，政府按审定的实际亏损额对实施单位给予全额补偿；当审定的亏损额大于审定的非收益成本及公建回购实际金额合计数额时，补偿金额以审定的非收益成本及公建回购实际金额合计数额封顶，按封顶金额全额补偿，超出部分企业自行负担。

亏损补偿办法

治理收益＜0，即项目亏损时	补偿办法
亏损金额＜审定的非收益性配套设施建设成本及公建回购实际金额合计数额	政府按审定的综合治理实际亏损金额结果给予企业全额补偿，
亏损金额＞审定的非收益性配套设施建设成本及公建回购实际金额合计数额	政府对其中经审定的非收益性配套设施建设成本及公建回购实际金额合计数额给予企业全额补偿，超出部分企业自行负担

若土地出让款总额超出实施单位综合治理投入成本，即项目盈利，给予实施单位投资回报；
1．投资回报的确定
投资回报＝审定的综合治理建设成本×投资回报率，投资回报率按治理收益率在不同的收益区间确定。

投资回报率的确定

治理收益率＞0，即项目盈利时	返还企业的治理收益	投资回报率
0＜治理收益率≤50%	治理收益×80%	0＜投资回报率≤40%
50%＜治理收益率≤100%	治理收益×50%	40%＜投资回报率≤65%
治理收益率＞100%	－	投资回报率＝65%

注：1.治理收益率＝（土地出让收入—政府提取的各项规费—公建回购款—审定综合治理建设成本）÷审定的综合治理建设成本。
2．政府需对投资回报有一定的控制，因此政府设定了投资回报率上限值65%。
2．投资回报的支付
在项目全部完成，对项目总的综合治理建设成本进行评审，在留存（扣减）尚在缺陷责任期内（缺陷责任期限根据国家及地方有关规定执行）的市政基础设施建设费、水域建设费两项合计数的5%作为缺陷责任金后，一次性进行支付。

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