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标题: 土地一级开发项目的成本测算工作 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2011-6-5 11:38
标题: 土地一级开发项目的成本测算工作
一、土地一级开发成本的概念：

土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。

二、土地一级开发成本测算的作用：

土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。

三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：

土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。

土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。

四、土地一级开发成本的组成

（一）项目前期费用

立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

工程勘察、测绘、定桩费用

环境影响评价分析费用

交通影响评价分析费用

地震影响评价分析费用

地价评估费用

工程设计费及施工图审查费

招标代理费、招标服务费

工程保险费

1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费

◆立项报告、可研报告的编制费

◆土地一级开发实施方案的编制费

◆项目前期的各种工程咨询费

（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。

2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用

→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》，放开了规划设计市场。

→ 2004年6月，为了规范规划设计市场计费，中国城市规划协会在全国范围内进行调查研究，制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》，作为城市规划设计计费的参考依据。

3、工程勘察、测绘、定桩费用

2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理规定》，从2002年3月1日起执行。应根据该文件规定核算工程勘察费用。

建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》

4、环境影响评价分析费用

2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目，应当进行环境影响评价。随后，国家计委、国家环境保护总局发布了《关于规范环境影响咨询收费有关问题的通知》（计价格［2002］125号）。该通知中规定了项目前期进行建设项目环境影响评价分析，包括编制环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表和对环境影响报告书（含大纲）、环境影响报告表进行技术评估的费用标准，可以作为核算环境影响评价分析费用的依据。

5、交通影响评价分析费用

规定需要进行交通影响评价的项目需由项目业主方委托符合资质的设计或咨询机构进行交通影响评价，并按照《地方建设项目交通影响评价准则和要求》编制咨询报告。进行建设项目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定，实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前收费标准通常在0.5～2元/平米不等）。

6、地震影响评价分析费用

2002年1月1日起施行、中华人民共和国国务院令（第323号）公布的《地震安全性评价管理条例》规定：新建、扩建、改建建设工程，依照《中华人民共和国防震减灾法》和本条例的规定，需要进行地震安全性评价的，必须严格执行国家地震安全性评价的技术规范，确保地震安全性评价的质量。建设单位应当将建设工程的地震安全性评价业务委托给具有相应资质的地震安全性评价单位。地震安全性评价单位对建设工程进行地震安全性评价后，应当编制该建设工程的地震安全性评价报告。目前，全国各省市对地震安全性评价收费标准都有不同的规定。

7、地价评估费用

1994年12月12日，国家计委和国家土地管理局联合发布了“关于土地价格评估收费的通知”，通知规定：“土地价格评估收费是房地产市场重要的经营性中介服务收费行为，评估机构要按照‘自愿委托、有偿服务’的原则与委托方签订合同，开展评估服务工作，收取合理费用。凡具备土地估价资格并经土地、物价部门确认的单位，可接受土地所有者或使用者的委托，对土地价格进行评估，并按本通知的规定收取土地评估费。”房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。

8、工程设计费及施工图审查费

工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合实际情况测定。

施工图审查是目前基本建设程序中必须的环节。2004年8月23日，建设部134号令发布的《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》中再次明确规定“施工图未经审查合格的，不得使用”。但相应的图纸审查收费标准，国家没有统一规定。

9、招标代理费、招标服务费

原国家计委关于印发《招标代理服务收费管理暂行办法》的通知计价格[2002]1980号文中明确了招标代理服务收费标准。

10、工程保险费

建设部和中国保险监督管理委员会于2005年8月出台了《关于推进建设工程质量保险工作的意见》建质[2005]133号，指出：“建设工程质量保险是一种转移在工程建设和使用期间由可能的质量缺陷引起的经济责任的方式，它由能够转移工程技术风险、落实质量责任的一系列保险产品组成，包括建筑工程一切险、安装工程一切险、工程质量保证保险和相关职业责任保险等。其中，工程质量保证保险主要为工程竣工后一定期限内出现的主体结构问题和渗漏问题等提供风险保障。”。可见，工程建设领域涉及到的保险品种主要有职工意外伤害险（雇主责任险）、设计责任险、工程质量保修保险和建筑（安装）工程一切险。但具体费率，市场浮动较大，建设工程一切险一般为投保金额的1%左右，第三者责任险按比例投保。但在项目前期阶段，估算工程质量保险费非常困难，可以暂按建安工程造价的1%-2%估算。

（二）征地、拆迁费用

1、征地补偿费用

根据土地所属的不同区域及其被征用前的不同用地性质相应发生不同的征地费用。

本市行政区域内依法征用农民集体所有土地的，地方建设征地补偿安置办法进行补偿安置。征地补偿费包括土地补偿费和安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。青苗是指尚未收获的农作物。其他土地附着物包括房屋、水井、道路、管线、水渠等建筑物、构筑物以及林木和其他经济作物等。

征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地农村村民的生活水平、农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费用等综合因素确定，报上级人民政府批准后公布执行。征地补偿费最低保护标准应当根据社会、经济发展水平适时调整。

2、拆迁补偿费用

根据房屋所属的不同区域及其不同属性相应发生不同的拆迁补偿费用，计取依据亦不同。

3、房屋拆迁评估费、拆迁服务费

作者: huangxiaoping 时间: 2011-6-5 16:27
标题: 感谢
我正在找这个资料谢谢楼主的提供

作者: 恺撒 时间: 2011-6-8 15:46
有没有土地一级开发涉税祥光的东西啊

作者: jack8977 时间: 2011-6-9 12:20
学习学习，谢谢楼主！

作者: 海蛎子 时间: 2011-6-9 23:49
这个东西好呀，挺详细的

作者: tche 时间: 2011-6-29 14:15
好帖！

作者: lonler 时间: 2011-7-5 16:37
xue xi yixia

作者: ha_gj我心依旧 时间: 2011-7-6 01:29
土地一级开发项目的成本测算工作,学习

作者: 皮波 时间: 2011-7-6 16:51
嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘嘘1111111

作者: YFX2004 时间: 2011-7-6 16:59
土地一级开发项目的成本测算工作,

作者: DONG 时间: 2011-7-6 17:02
一级土地成本预测

作者: 擎天柱 时间: 2011-7-7 06:19
标题: 嗯,越详细越好
偶正好需要这个东东,学习一下

作者: 杜守明 时间: 2011-7-7 08:57
looklooklooklooklooklooklooklook

作者: 苗菁 时间: 2011-7-8 14:46
对土地一级开发还不太了解，是三通一平后再转让吗？现在招拍挂的土地不是都是三通一平的吗？学习下

作者: 叶可容 时间: 2011-7-10 20:11
学习了。新手～

作者: yy2988 时间: 2011-7-13 08:46
绝对的好题材，谢谢发帖，强烈支持你。

作者: 雨月 时间: 2011-7-21 14:16
标题: 学习学习
很好的,很详细

作者: 胖胖的猪 时间: 2011-7-21 16:02
资料很齐全

作者: 王邓王邓 时间: 2011-7-21 16:29
比较全面下来看看

作者: 春华秋实- 时间: 2011-7-21 23:06
标题: 土地一级开发项目的成本测算工作,学习
土地一级开发项目的成本测算工作,学习
学习学习

作者: 颖子 时间: 2011-7-22 10:31
标题: 学习
很高兴看到这么详细的介绍，学习了

作者: 江苏 时间: 2011-7-26 19:09
谢谢楼主的提供

作者: 琳琳7788 时间: 2011-7-27 10:43
来学习了

作者: 一念间 时间: 2011-7-27 11:14
很好。。。。。。。。

作者: ldschina 时间: 2011-7-27 13:32
土地一级开发项目的成本测算工作,
出

作者: 北海南南 时间: 2011-7-27 22:15
正在寻找这个目录，谢谢了

作者: 完美人生 时间: 2011-7-28 16:26
学习。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 燕岛秋湖 时间: 2011-7-29 23:18
我们小公司，学习了

作者: 豪庭国际 时间: 2011-7-30 09:26
好贴，谢谢。

作者: 夏雪雪 时间: 2011-7-30 17:14
标题: 学习
正好在做这方面的工作，学习

作者: nono 时间: 2011-7-31 22:54
标题: 土地一级开发项目的成本测算工作,学习
土地一级开发项目的成本测算工作,学习

作者: zhoude0574 时间: 2011-8-1 11:47
谢谢楼主的提供

作者: 会计漂在青岛 时间: 2011-8-1 18:37
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，谢谢分享

作者: GWJ1478963250 时间: 2011-8-3 16:26
不错呵呵借用了

作者: 燕岛秋湖 时间: 2011-8-3 19:39
不错的一级土地开发文章

作者: 说了再见 时间: 2011-8-8 15:28
学习经验

作者: 塞外愚翁 时间: 2011-8-18 11:57
很好，非常实用

作者: chandler 时间: 2011-8-20 12:35
标题: 很棒
不错受益匪浅啊

作者: islandry 时间: 2011-8-20 15:35
标题: 很好,学习

很好,学习

作者: 房地产啊 时间: 2011-8-20 18:01
楼主太好了，很有用处。。。

作者: 花儿开了 时间: 2011-8-23 15:12
土地一级开发项目的成本测算工作

作者: yedulili 时间: 2011-8-23 21:21
标题: 学习学习转了
学习学习转了

作者: 王邓王邓 时间: 2011-8-24 10:58
一级开发

作者: changjian11 时间: 2011-8-24 16:30
学习学习，希望能够快点看到全文

作者: 刘利国 时间: 2011-9-3 08:34
我公司也是土地一级开发本模式，学习下。

作者: 老大不小会计 时间: 2011-9-3 08:49
标题: 回复 1# 的帖子
学习后再说！

作者: xmaiy2000 时间: 2011-9-3 09:55
知识太多了,难学啊

作者: assassin83 时间: 2011-9-13 10:02
跟楼主学习了

作者: liang56789 时间: 2011-9-13 10:33
我正在找这个资料谢谢楼主的提供

作者: hanxue6819 时间: 2011-9-16 15:11
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下，学习学习

作者: 雅依儿 时间: 2011-9-18 00:21
前期费用数额很大啊

作者: 雅依儿 时间: 2011-9-18 00:26
感谢楼主免费提供资料

作者: ak0369 时间: 2011-9-19 09:28
标题: 回复 1# 的帖子
我还不是完全了解。学习

作者: shawnisme 时间: 2011-11-4 02:56
很急需，谢谢楼主分享

作者: 天下先 时间: 2011-11-4 09:28
很实用的资料，感谢

作者: 海蛎子 时间: 2011-11-7 22:58
先回复，再学习

作者: 海蛎子 时间: 2011-11-7 23:00
前阵子为了一级土地开发好累，算来算去，单纯的一级土地开发，资金回报率太低，建议如果不是为了后期的房产开发，还是放弃单纯的一级土地开发

作者: 晓风 时间: 2011-11-8 16:11
好好学习一下

作者: 北大荒麦子 时间: 2011-11-8 16:19
房地产预收账款的账务处理

作者: weillst 时间: 2011-11-9 11:02
很好，很详细

作者: yin75 时间: 2011-11-10 16:46
楼主，学习一下

作者: ctbuzzc 时间: 2011-11-14 17:34
很好的资料

作者: 老板凳 时间: 2011-11-22 10:31
看看学习！

作者: johnson3721 时间: 2011-11-24 18:50
非常好！

作者: fywzlyh 时间: 2011-11-24 20:03
谢谢楼主的分享

作者: nthzy 时间: 2011-11-24 20:32
土地一级开发项目的成本测算资料

作者: yanlu888 时间: 2011-11-24 21:35
好帖子，谢楼主

作者: zbsd123 时间: 2011-11-27 15:18
正在寻找这个资料，非常感谢！

作者: pinsche 时间: 2011-12-16 14:40
谢谢楼主啊··我正需要···

作者: pinsche 时间: 2011-12-16 14:41
？？怎么回复不上呢？我真的很需要这个资料的全文啊··怎么回事？

作者: w258911 时间: 2011-12-29 09:53
学习土地一级开发项目的成本测算

作者: w258911 时间: 2011-12-29 09:54
学习学习，谢谢楼主

作者: 逐水草而歌 时间: 2011-12-29 11:28
楼主辛苦了，感谢分享

作者: shenqi777 时间: 2012-1-2 11:47
学习测算

作者: 浑水塘 时间: 2012-1-11 23:19
谢谢！辛苦。学习了。

作者: chenwang168 时间: 2012-2-13 15:18
学习学习

作者: 突然狂吠 时间: 2012-2-20 09:59
想完整学习

作者: whwlxlgg 时间: 2012-2-29 15:44
我想看看

作者: phoebe 时间: 2012-3-5 14:54
不错的东西，感谢分享

作者: nkk777 时间: 2012-3-5 15:16
向楼主学习一下！

作者: lilyimayday 时间: 2012-4-12 16:32
学习一下

作者: ratherthan 时间: 2012-4-20 13:34
好好学习，天天向上

作者: 漂流部落 时间: 2012-5-18 10:12
学习一下

作者: 韩冰冰 时间: 2012-5-18 10:29
学习一下

作者: 白天不懂夜的黑 时间: 2012-5-20 22:36
学习下

作者: wyhzuluo 时间: 2012-6-24 19:08
谢谢你哟，收下了

作者: tienan2002 时间: 2012-6-25 00:45
感谢楼主的无私分享！

作者: chen606 时间: 2012-6-26 11:12
谢谢分享！

作者: 海南三亚湾 时间: 2012-6-26 17:47
终于找到了。

作者: 情绪21℃ 时间: 2012-6-29 10:53
学习学习

作者: 乖酸奶 时间: 2012-6-29 10:58
好贴要是有土地一级开发涉税的分析就更好了

作者: 乖酸奶 时间: 2012-6-29 10:59
好贴好好学习

作者: mydrf 时间: 2012-7-14 17:26
学习学习

作者: effort 时间: 2012-10-21 19:21
我看不错噢谢谢楼主！

作者: accstar 时间: 2012-10-31 13:11
看看谢谢

作者: 游斌国 时间: 2012-10-31 13:16
学习,谢谢

作者: zhoude0574 时间: 2012-10-31 14:23
好帖！

作者: xiaozhu 时间: 2012-12-7 14:18
学习一下

作者: njnf 时间: 2013-2-1 15:02
不知道安全评价费是指什么

作者: 三周半 时间: 2013-4-27 22:45
要查看

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