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标题: 急急急，转让土地的问题 [打印本页]

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-7 17:23
标题: 急急急，转让土地的问题
我公司于2010年1月在把自己的一宗尚未开发的土地转让给另一家公司，当时我们从国土资源局已5000万购买，转让给别的公司也是5000万，当时评估价是5020万，当时我公司办完土地证之后接着办理过户，过户给另一家公司。由于平价转让，当时发票一直未开，所以账务也一直未处理。现在我公司去国税局注销，说我们账务未处理，要按现在的市场价重新评估。缴纳所得。请大家帮帮忙？这块该怎么处理？

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 17:39
财政部、国家税务总局财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。

你公司在转让土地的时间应该没有缴纳营业税,这一块是要补交的,2010年1月是纳税义务发生时间,需要交纳滞纳金

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-7 17:42
标题: 回复 2# 的帖子
地税没有查我们，反而国税，说我们做账时间滞后，需要按现在的地价补交所得的

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-7 17:42
没有发票可以根据合同做账吗》？

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 17:46
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
　　(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。

以上是2009年31号文的规定,对于销售不动产土地应该可以拿来参考,收到价款之日你应该确认收入,但是你没有确认,增值的金额20万元是要做纳税调整的,应该你按照5000万元来转让是不公允的,应该进行纳税调整,如果不存在弥补亏损的情况存在,这20万元还需要*25%的税率,计算交纳企业所得税,还需要承担滞纳金

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 17:52
你没有开具发票,对方可能因为未取得合法票据,其土地成本可能无法再税前列支.

但是这并不能推迟或者免除你的纳税义务,你的纳税义务就是发生在2010年2月的征期,因为是1月进行的转让,所以纳税义务要延迟一个月.

如果税务局对你2010年1月转让时的评估价值,认为不够公允,他们可以重新进行评估,但是评估的时点应该以2010年1月份转让时间为准

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-7 18:58
标题: 回复 6# 的帖子
谢谢版主的帮助，我现在非常担心。
但是这块地我们没有收到价款，一直挂在应收中。
现在关键问题是，我们没有账面一直没有处理，纳税也没有申报这快业务，而税务局一直认为我们这块账面是现在体现的，就要按照现在的时间点进行评估，去年这时候一亩地200万，现在都300-400万了，他是根据所得税汇算清缴的条条框框开卡，我该怎么办呢？我们现在想注销公司，但是注销不了了。郁闷死了。
谢谢版主版主，真相给您打电话。

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 19:34
土地证是否已经办理过户，过户时相关契税是否已经缴纳

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 19:42
一般情况下，如果不动产销售款尚未收到，但是不动产已经转移的话，按照规定这个时候也是要确认收入的（税务上），这个时候企业就应该挂其他应收款。

也就说不动产转移之日就是你的纳税义务发生之日，你在税务上应该纳税调整，如果当期预征的时候没有纳税调整的话，在2011年5月31日也就是汇算清缴的时候进行调增也是可以的。

如果当时你办理了产权转移，这样的话还是可以和税务局进行沟通的，如果他们讲道理的话，你这个根本就是问题。

如果当时没有办理产权过户，税务局要求你按照现在的时点进行纳评估，是合理的，也是必须的

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-7 19:45
我不知道你这个其他应收款是怎么挂的

借：其他应收款
贷：无形资产

？
因为你说没有确认收入，账上没有做处理的？

正确的做法应该是
借：其他应收款
贷：其他业务收入

同时结转其他业务成本科目

作者: tanxiongming 时间: 2011-3-7 21:37
公司于2010年1月在把自己的一宗尚未开发的土地转让给另一家公司，说明转让合同在2010年1月签订，经济业务此时发生，应当进行账务处理，没有处理的话属于违反会计制度，存在重大会计差错，应在2010年会计年报之前应进行会计差错的更正，在此基础上进行所得税汇算清缴。国税局要按现在的市场价重新评估。缴纳所得。你可以要求国税出具政策依据。纳税必须有法律依据。

作者: tanxiongming 时间: 2011-3-7 21:39
本人多年处理房地产方面税收问题。欢迎联系。邮箱tanxiongming@163.com

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-8 08:52
标题: 回复 9# 的帖子
非常感谢版主的帮助
我当时买地的时候直接就是做的，当时土地过户的时候印花税契税都交了，就是营业税之类没有交。
借：开发成本-土地
贷：银行存款
后来因为别的问题，我们不自己经营了，然后就转卖给别的公司了，之后账务一直是今年二月份处理的。
借：其他应收款
贷：其他业务收入
借：其他业务支出
贷：开发成本-土地

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-8 09:14
标题: 回复 13# 的帖子
他是根据所得税实施条例第十一条　企业所得税法第五十五条所称清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用、相关税费等后的余额。

作者: 地铁置业 时间: 2011-3-8 09:16
你们是不是拿不出来证明，证明你们哪块地是2010年1月转让的手续，要是这样的话税务局认为你们是现在交易的就会按现在的评估价格来计算你应缴的各项税金。

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-8 09:30
我们有手续证明呀，合同之类的，土地证都早就办完了，就是账一直没有做
当时我没有发票，没有收到款，所以没有做账

作者: 银河飞雪 时间: 2011-3-8 11:05
土地证办理过户的日期，是最好的证明了

有这个证明，心里就不要慌

作者: 牛牛他妈 时间: 2011-3-8 11:25
标题: 回复 17# 的帖子
谢谢版主，听您这么一说，心理就不害怕了，。
那我们注销税务关系，尽管税务局那么说，要按清算所得，是指企业的全部资产可变现价值或者交易价格减除资产净值、清算费用、相关税费等后的余额。
现在资产虽然在账上挂着，但是我在今年的所得税汇算清缴上做纳税调整，就是纳税调整我们也不交税的，还有契税啥的，都可以扣除。然后我们又有土地过户的相关手续，就不应该按现在的评估价格评，对吧？
这样解释就可以？

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-3-11 20:19
银河飞雪的答疑相当完整了，土地权属是否转移是最确切的证据，尽管钱未收到，账面形成的是其他应收款，清算中仅需要对其他应收款进行资产确认，不需要对土地另算。

作者: 85208409 时间: 2011-3-12 13:58
土地评估必须按土地交易时的市场价格、土地所在地区为标准进行评估，你土地转让时间是明确的，税务局要按现在的市场价格评估，你可以让他们提供相关法律文件，没有就不能强制按目前市场价评估。

作者: 微风拂面 时间: 2011-3-12 23:42
这主要是看你在什么时候办理的产权转让手续，如果当时就办理了，应该可以和税务协商，按转让时的所得补交税金和滞纳金，如果现在还没办理产权转移，就有些麻烦了，转让价格不合理，税务部门有权让你重新评估。

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