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标题: 土地增值税、企业所得税、地方各税“政策解读”及“稽查应对指导”（2010年12月南京） [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2011-3-6 20:06
标题: 土地增值税、企业所得税、地方各税“政策解读”及“稽查应对指导”（2010年12月南京）
房地产企业土地增值税、企业所得税、地方各税
“政策解读”及“稽查应对指导”

第一章
房地产企业涉及的小税种政策精解

第一节 土地使用税

一、土地使用税的计税依据是怎样规定的？

（一）《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条》（国务院令第483号）

第三条：土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。

前款土地占用面积的组织测量工作，由省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确

（二）《国家税务局关于印发关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定的通知》【（1988）国税地字第15号
1998年10月24日】

“纳税人实际占用的土地面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积。尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。”

（三）《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）

“对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。本通知自2009年12月1日起执行。”

二、土地使用税的纳税义务发生时间是怎样规定的？

（一）《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》【国税发〔2003〕89号
2003年7月15日】

1、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题
（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（二）财政部　国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知（财税〔2006〕186号）

“出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

本通知自2007年1月1日起执行。”

（三）财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知【（财税[2008]152号）2008年12月18日】
“税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。
本通知自2009年1月1日起执行。”

（四）参考文件：

1、桂地税字〔2009〕117号 ：（广西）

对房地产开发企业建造的商品房用地，在商品房出售之前，应依照规定征收城镇土地使用税；终止缴纳的时间应以商品房出售双方签订销售合同生效的次月起。

2、西地税发[2009]248号：（西安市）

地产开发企业房地产开发用地城镇土地使用税征收截止时间应为《商品房买卖合同》或其他协议文件约定房屋交付的当月末；未按《商品房买卖合同》或其他协议文件约定时间交付房屋的，城镇土地使用税征收截止时间为房屋实际交付的当月末。

3、青地税函[2009]128号：（青岛市）

房地产企业开发商品房已经销售的，土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。商品房交付使用，是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。

第二节
房产税

一、房产的概念：

财政部、国家税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕第003号）

房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。

财政部、国家税务总局《关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字〔1986〕第008号）

凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

二、房产税计税依据新规定：

财政部、国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：

对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。

因而，如果企业根据新会计准则的规定未将土地使用权在房屋原价中核算，则在计算缴纳房产税时不需将土地使用权计入房产原值计算缴纳房产税，但对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定对房屋原价进行调整或重新评估后计算缴纳房产税。

三、房产开发公司开发的商品房、售楼部是否缴纳房产税？如果缴纳，该如何确定房产税的原值？

国家税务总局《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发〔2003〕89号）：

鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

售楼部根据国税发【2003】89号文件，应按照自用缴纳房产税。应按照售楼部开发成本的70%作为房产税的计税余值，再按1.2%的税率缴纳房产税。开始缴税的时间为开始使用的次月。

四、甲、乙两企业合作建房，在建工程的成本只在甲企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。如果甲、乙两企业已将房产投入使用，房产税由哪方缴纳？

《房产税暂行条例》

房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。

根据以上规定，甲、乙企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。

第三节 契税

…………………………

作者: 小烧饼 时间: 2011-3-6 21:03
沙发

作者: 小烧饼 时间: 2011-3-6 21:04
有点小贵存点钱再下载

作者: ally0428 时间: 2011-3-6 21:07
应该不错吧，下载看看

作者: 江苏 时间: 2011-3-6 21:16
存点钱再下载

作者: chenxiumin 时间: 2011-3-6 21:17
这么贵啊，先赚币啊。。。

作者: ally0428 时间: 2011-3-6 21:20
为什么每次我下载都失败啊，我的15个本位币啊

作者: 半个苹果 时间: 2011-3-6 21:38
学习了，谢谢

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-3-6 22:57
只要东西好，贵点也要买

作者: ynzjd 时间: 2011-3-7 08:39
我要流汗了！

好贵。

作者: ifiove 时间: 2011-3-7 08:45
打劫的啊？那么贵，还是那么贵

作者: 开心心雨 时间: 2011-3-7 09:06
应该很有帮助的，辛苦了

作者: 孙均 时间: 2011-3-7 17:17
只为存钱

作者: 百隆实业 时间: 2011-3-7 22:58
望羊兴叹，没钱的日子。

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:13
中贵！！！！！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:14
存点小钱下来！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:14
资料不错！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:16
小收一点币吧！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:17
既然要发给同仁学.就少收一点币吧！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:18
这样知识才能普及！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:19
水平才能提高！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 09:20
待凑足币后才下吧！！！！！

作者: 甜咖啡甜 时间: 2011-3-8 10:11
学习了。。。。。。。。

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:34
下载后认真学习！！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:36
上述资料房地产企业税收了解是有帮助的！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:37
可以下载下来参考！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:37
学而不厌！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:38
悔人不卷！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:46
多学多受益！！！应好好学习！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:47
还是下载下来学习学习学习学习学习！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:48
总算奏足币了！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:49
谢天谢地！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:51
怎么怎么老下不下来！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2011-3-8 10:51
再再再下吧！！！！！！！！！

作者: 任克部 时间: 2011-3-9 08:01
好税务资料，我们学习！

作者: 心封南极 时间: 2011-3-9 16:39
标题: 回复 1# 的帖子
没钱了啊~~

作者: panguifu 时间: 2011-3-10 15:55
有点贵啊，没有本位币啊

作者: 焕颜 时间: 2011-3-11 08:38
好贵啊，先存点钱再来下载吧。

作者: whq7301 时间: 2011-3-11 21:23
这么贵啊，先赚币啊。。。

作者: 云中燕2010 时间: 2011-3-12 11:55
我也是为什么每次我下载都失败啊
好心人能贴出来吗？

作者: 瑞雪纷飞 时间: 2011-3-13 21:29
等钱存够了再下载吧

作者: 错落的黄昏 时间: 2011-3-13 23:15
标题: 回复 10# 的帖子
超贵呀，这个没有上限吗，应该最多5元吧

作者: 馨平 时间: 2011-3-17 19:50
挺贵的呢，不知道内容如何

作者: 金精 时间: 2011-3-18 09:07
是啊好贵啊~！买不起~~！

作者: 江苏 时间: 2011-3-18 11:49
有点小贵

作者: xiatian1974 时间: 2011-3-22 11:27
只要东西好，贵点也要买
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-41446-1-1.html

作者: xiatian1974 时间: 2011-3-22 11:28
钱不够哎，存钱存钱！

作者: hebsjz 时间: 2011-3-23 17:57
存点钱再下载

作者: 摩根大地 时间: 2011-3-25 09:46

急需的增值税知识很感谢分享

作者: 友谊尚往 时间: 2011-3-29 14:55
是好东西都贵吧！存点款再下载！

作者: giraffe 时间: 2011-3-30 17:47
下了好多讲义及课件，最值就是这个

作者: lxcj 时间: 2011-4-3 15:52
贵存点钱再下载

作者: 许其斌 时间: 2011-4-3 16:23
kankanzaishou

作者: 学习房地产 时间: 2011-4-3 22:42
自房屋使用或交付之次

作者: xingtian33 时间: 2011-4-7 21:26
有点贵啊买不起啊

作者: 甜咖啡甜 时间: 2011-4-8 10:43
很不错的。。。。。。。。。。。

作者: 友谊尚往 时间: 2011-4-10 11:30
好想拥有只是价格太贵，哈哈。挣钱去！

作者: net008 时间: 2011-4-11 08:09
钱钱不够呢，攒足了一定好好学习

作者: wangsanshi 时间: 2011-4-11 21:42
为什么不能下载

作者: 冰雪001 时间: 2011-4-12 12:44
没钱钱，这里的东西咋都这么贵呀

作者: 那片海 时间: 2011-4-13 08:52
好贴，学习。。。学习。。。再学习。。。

作者: li4901168 时间: 2011-4-13 09:30
学习中

作者: 张五哥 时间: 2011-4-14 11:42
标题: 777
不急于下载，怎么能具体到青岛的文件呢？本地的？

作者: syl3721 时间: 2011-4-14 22:34
骗人的，大家不要再上当了。下载下来是PHP文件，根本打不开

作者: syl3721 时间: 2011-4-14 22:35
好不容易攒了15币，白瞎了

作者: loveszj 时间: 2011-4-18 16:40
没这么多币啊，怎么赚

作者: huoj 时间: 2011-4-18 17:30
很不错的内容，谢谢了

作者: 月上柳枝头 时间: 2011-4-19 00:11
只要东西好，贵点也要买

作者: 150203 时间: 2011-4-19 09:50
是好东西，攒钱吧！！

作者: 小算盘儿 时间: 2011-4-19 10:45
这个东西是好，可是，价格太贵了。

作者: 66草莓园 时间: 2011-4-19 14:38
标题: 有点小贵存点钱再下载
有点小贵存点钱再下载

作者: 高层 时间: 2011-4-19 16:31
够贵的，平时有钱都买了。现在这么贵的没没钞了

作者: haier163 时间: 2011-4-20 15:19
好东西，就是贵了点！！！！！！！！！

作者: keke_3086 时间: 2011-4-21 10:40
好东西值得我们学习。。。。

作者: 陈会计00 时间: 2011-4-21 15:07
很想下载但是囊中羞涩啊

作者: 月上柳枝头 时间: 2011-4-21 23:16
好东西啊，可惜钱不够啊

作者: wpjmymm 时间: 2011-4-23 09:48
哎呀，太贵了，现在还买不起呢。

作者: 渔翁0 时间: 2011-4-24 21:57
真的没钱币

作者: 渔翁0 时间: 2011-4-24 21:58
何止贵

作者: 小王007 时间: 2011-4-26 08:25
贵的要死了！

作者: tlj50552010 时间: 2011-4-26 08:27
存点钱再下载

作者: 麒麟唐 时间: 2011-4-29 12:29
好贵，钱不够了，存钱

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 20:54
密麻麻的这么！~？！

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 20:55
灌水采信AWQERWEQWERR

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 20:56
fewt 钱啊 ·1#@！#！@##@！

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 20:58
怎样才能发财啊ERWEEWE

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 20:59

热温热味儿

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 21:00

:Q 哈哈哈哈哈哈哈哈

作者: zczcl119 时间: 2011-5-2 21:13
想下载啊~！~~@~

作者: wpjmymm 时间: 2011-5-3 11:30
呵呵，很全啊，就是没那么多的币呀。

作者: sky126qd 时间: 2011-5-3 21:50
标题: 支持哈
希望有点用哈，谢谢！

作者: sky126qd 时间: 2011-5-3 21:55
标题: 支持
还是有点贵，和物价一样，一下子就涨上去了

作者: 你家兄弟 时间: 2011-5-4 09:29
好贵啊！

作者: lxg1165 时间: 2011-5-4 15:22
一眼望去，全是好贴啊！

作者: 沧浪绿水 时间: 2011-5-4 16:38
内容不少

作者: 13985662538 时间: 2011-5-5 09:43
非常感谢，非常有用！！

作者: 雯雯宝贝 时间: 2011-5-5 16:24
有点小贵存点钱再下载

作者: 爱的奉献 时间: 2011-5-6 15:16
应该不错的，下了吧888888888888888888

作者: 墨菲 时间: 2011-5-6 21:56
附件实在太贵了
唉

作者: 天堂物语 时间: 2011-5-9 09:07
学习中，楼主辛苦

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