2010房地产业重要法规解读

davidsky

财税[2010]13号：关于首次购买普通住房有关契税政策的通知
解读：财税[2010]13号文规定，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。也就是说，可以享受个人首次购买住房契税1%优惠，所有的共同购房者必须均为首次购房，否则不能享受该项优惠。
国税函[2010]220号：关于土地增值税清算有关问题的通知
解读：从2006年“187号文”开始，要求各地从次年起对房企进行全面的土地增值税清算。但由于国际金融危机的影响，这一政策并未严格执行。此次，《关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号，以下简称“通知”）明确了土地增值税清算过程中若干计税问题，虽然此次政策有紧亦有松，但仍体现了国家稳定房地产市场的决心。
1、收入确认问题
《通知》明确在全额开具发票的情况下以发票所载金额为准，否则应以销售合同载明金额作为收入确认标准。避免房地产开发企业以房款未收全为由延迟确认收入。
2、质量保证金的扣除
根据《通知》的相关规定，如果开发商能够取得施工方就质量保证金开具的发票，则在清算时可将其扣除，否则不能扣除。
3、开发费用的扣除问题
针对土地清算中利息费用的扣除问题，该《通知》基本遵循了《土地增值税暂行条例实施细则》中的基本规定。另外，《通知》规定土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
4、土地闲置费扣除问题
《通知》的颁布是对09年文件的后续明确，规定房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在清算土地过程中不得扣除。
5、契税的扣除问题
《通知》规定房地产开发企业为取得土地使用权支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。也就是说，在土地增值税清算时，契税计入项目开发成本已经不存在任何争议。
国税函[2010]201号：关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知
解读：《通知》结合国税发[2009]31号文进一步明确房地产开发企业完工产品的界定，旨在严堵房地产企业所得税漏洞。
《通知》明确规定只要房地产开发企业的开发产品已经实质性交付使用，不论验收、备案等手续是否完成均视为产品完工并应及时结转收入并结算开发产品计税成本，计算企业当年度应纳税所得额。《通知》的出台主要是防止房地产开发企业简单的以工程验收、竣工结算或会计决算做为开发产品完工的标准，延迟确定产品收入。因此，该《通知》被视为国家税务总局严密防范房地产开发企业漏缴税款和延迟纳税行为的又一道强有力的屏障。
文件自下发之日2010年5月12日起开始实施，提请各房地产开发企业应按税法规定准确界定完工开发产品，及时结转销售收入，并尽早归集开发产品计税成本，以期最大限度降低企业涉税风险。