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标题: 房地产行业纳税辅导手册（20090520版），超详细！ [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2010-11-28 18:50
标题: 房地产行业纳税辅导手册（20090520版），超详细！

分行业纳税辅导手册

（房地产业）（2009.5.20）

辅导提纲目录

第一节  房地产业税收政策等方面内容
第二节  房地产业发票管理方面内容
第三节  纳税服务方面内容
第四节
房地产业税收检查方面内容

第一节 房地产业税收政策等方面内容

第一部分 房地产业营业税政策

一、征税范围
（一）基本规定
在中华人民共和国境内转让土地使用权、销售不动产应按规定征收营业税。
1、转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。
2、销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。
建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：
（1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；
（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；
（3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基础、操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。
其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。
（二）特殊规定
《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：
1、单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；
2、单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；
3、财政部、国家税务总局规定的其他情形。
条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。
前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
二、纳税义务人和扣缴义务人
（一）纳税义务人：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
1、除《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则细则第十一条（单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人。）和第十二条（中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构。）的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。
2、个人，是指个体工商户和其他个人。
（二）扣缴义务人

1、中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。
2、国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。
三、营业额
（一）基本规定
房地产业营业额为纳税人转让土地使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1、由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2、收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3、所收款项全额上缴财政。（与企业所得税基本相似）
（二）特殊规定
1、纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。
2、纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。
3、纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：
（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
（3）按下列公式核定：
营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。
4、纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。
四、税率
房地产业的营业税税率为5％。
五、纳税义务发生时间
（一）基本规定
房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。
营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。
（二）特殊规定
细则第二十五条
1、纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
2、纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
3、纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
4、纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。
六、纳税地点
1、纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。
2、纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。
3、扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。
4、纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。
七、减免税
1、1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。
2、对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字［1994］002号文件的规定，免征营业税。
3、对个人购买新住房后，一年内（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收营业税及附加。一年内的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。
4、销售房改房
为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。
八、纳税期限
房地产业纳税人以1个月为一个纳税期，自期满之日起15日内申报纳税。

…………………………

[ 本帖最后由阿斯兰于 2010-11-28 18:52 编辑 ]

作者: wwb1985 时间: 2010-11-28 18:56
好东西，当然得下下来

作者: cindy0309 时间: 2010-11-28 19:19
谢谢提供,收藏了!!!

作者: langzi3000 时间: 2010-11-28 20:44
税务局的东西，收6元...........

作者: 江苏 时间: 2010-11-28 22:31
好东西，

得下下来

作者: 老年使者 时间: 2010-11-29 09:30
总会多扣分！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2010-11-29 09:31
下载起来特难！！！！！！！

作者: 01娃娃 时间: 2010-11-29 10:13
好东西，感谢楼主

作者: 许其斌 时间: 2010-11-29 11:44
好东西，感谢楼主

作者: dragonst 时间: 2010-11-29 15:21
老大啊。。。
啥都要分。。。、
另存无法另存。。
下载总是多扣一倍的分。。。。

作者: 看大盘沉浮 时间: 2010-11-29 19:40
hsjsjhaaghshsss

作者: haier163 时间: 2010-11-29 22:58
好东西，下一下！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: haier163 时间: 2010-11-29 23:27
我也想下，只是没钱了。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: haier163 时间: 2010-11-29 23:30
还算可以！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 李子一 时间: 2010-11-30 16:05
我下了，还是有收藏价值

作者: 天天天天向上 时间: 2010-11-30 21:54
好资料，赚钱下来学习

作者: zsl8888zsl 时间: 2010-12-1 22:49
好东西，当然得下下来

作者: 智诚 时间: 2010-12-4 20:36
哎 6块大洋太贵了点

作者: zmy668969 时间: 2010-12-5 22:03
好东西，感谢楼主,,,,,,

作者: gossip 时间: 2010-12-6 16:07
虽然无权下载，顶个吧，顺便积点分

作者: 北极人 时间: 2010-12-8 15:26
怎么这么贵，不会便宜一点啊

作者: 八度神仙 时间: 2010-12-9 07:09
又是六块，我晕菜，少点折扣行不

作者: iriswan 时间: 2010-12-12 16:46
莫有钱啊，这年头啥都要钱，谁能告诉我怎么积攒币呀？

作者: 我是咖啡小豆子 时间: 2010-12-12 22:01
老大啊。。。
啥都要分。。。、
另存无法另存。。

作者: akinoru 时间: 2010-12-14 16:56
好贵呀！！！！！！！！！！

作者: ahygroup 时间: 2010-12-15 00:00
不知道要怎么积分啊？？？

作者: davy1028 时间: 2010-12-16 14:39
标题: 1
好东西，当然得下下来
1

作者: 没有名字了 时间: 2010-12-16 14:43
新手,学习了

作者: 没有名字了 时间: 2010-12-16 14:46

新手,学习了

作者: 独自等待 时间: 2010-12-16 15:21
谢谢楼主分享，下来学习学习！

作者: 肖小鸟 时间: 2010-12-16 15:51
我先看看钱够不，有点贵呀！

作者: 肖小鸟 时间: 2010-12-16 15:51
看来分还不够呀，先顶下！钱够了再下！

作者: 肖小鸟 时间: 2010-12-16 15:52
加油赚分呀！！！！！！！

作者: 看大盘沉浮 时间: 2010-12-16 21:40
税务局的东西，收6元...........

作者: 吴语 时间: 2010-12-17 10:42
怎么现在的东东都那么贵了呀！

作者: 看大盘沉浮 时间: 2010-12-24 15:10
看帖回帖是一种美德！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-26874-1-1.html

作者: zyq0504 时间: 2010-12-24 15:34
标题: 回复 1# 的帖子
太贵了。。。。。。。。。。。

作者: 爱的奉献 时间: 2010-12-25 18:49
楼主辛苦了，我们好好学习了，56654465

作者: 爱的奉献 时间: 2010-12-26 11:10
haode,zhenshixindong 123

作者: 威海本溪人 时间: 2010-12-31 10:49
听起来不错，下来看看

作者: 苗海芬 时间: 2011-1-1 08:48
下载了看看吧，备着后用吧

作者: 易和 时间: 2011-1-1 10:42
下载了看看吧
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-39264-1-1.html

作者: 天地一沙鸥 时间: 2011-1-1 22:46
可以说是系统的东西，可能不是很完善。

作者: sarahworld 时间: 2011-1-6 08:53
标题: 回复 1# 的帖子
太贵了~买不起呢

作者: 冰雨都都 时间: 2011-1-6 09:44
看了下内容，还不错，谢谢

作者: 乐天熊仔饼 时间: 2011-1-8 20:12
无权下，顶下,顺便加个积分，新手啊

作者: 辛帝雷拉 时间: 2011-1-9 17:31
呵呵，谢谢就是太贵了。。。。。。

作者: 辛帝雷拉 时间: 2011-1-9 17:32
没钱，造业。。。。。

作者: 默默努力 时间: 2011-1-10 12:39
我也想下，可惜没银子了

作者: 小小福娃 时间: 2011-1-10 14:44
哇哈哈，好东西，下载好好学习一下啊

作者: 小小福娃 时间: 2011-1-10 14:44
谢谢分享，下载了！！！！

作者: tzpyl 时间: 2011-1-11 17:42
好东西，感谢楼主
html

作者: 我想学习 时间: 2011-1-11 20:32
标题: 回复 1# 的帖子
下一个学习学习

作者: 暗夜群星 时间: 2011-1-12 09:24
这个不错。就是稍微贵了一点。看看我有没有装迅雷

作者: 看大盘沉浮 时间: 2011-1-17 11:16
下下来看看什么内容，是否对自己有用
出自

作者: kelexiaowanqing 时间: 2011-1-21 22:27
谢谢提供,收藏了!!!

作者: 怡儿 时间: 2011-1-22 13:18
想看看。

可能吗

作者: 江上郎 时间: 2011-1-23 16:49
标题: 我也想下
我也想下，只是没钱了!!!!!!!!!!!!!!!

作者: 墨梅 时间: 2011-1-24 13:45
好东西，但需要米，只好到别的地方去找了

作者: liuhua960724 时间: 2011-2-10 16:33
标题: hao
hao hao hao hao

作者: tzpyl 时间: 2011-2-12 08:30
好东西，当然得下下来

作者: tzpyl 时间: 2011-2-12 08:31
总会多扣分！！！！！！！！

作者: tzpyl 时间: 2011-2-12 09:07
房地产业税收政策等方面内容

作者: xuyan_269 时间: 2011-2-13 11:10
标题: 回复 1# 的帖子
学习一下。。。。。。。。。。

作者: hannah88 时间: 2011-2-14 18:47
必须学习的东西~~~~~

作者: sansan 时间: 2011-2-16 11:13
回复试试看.

作者: htxjohn 时间: 2011-2-16 13:50
很想看看加油挣分

作者: xjj19781125 时间: 2011-2-18 16:33
下载了，看看

作者: pyjlll86 时间: 2011-2-18 16:35
谢谢，学习了~！不过贵了点~!

作者: xjj19781125 时间: 2011-2-18 16:36
为什么扣分了还下载不了，天理难容啊

作者: 甜蜜 时间: 2011-2-23 11:20
标题: 回复 1# 的帖子
谢谢提供，收藏了呵，以便学习

作者: 若伟 时间: 2011-2-23 11:27
我椒穷人，没论坛币

作者: 若伟 时间: 2011-2-23 12:31
。。。。。。。。。。没分，可怜

作者: 若伟 时间: 2011-2-23 12:32
看看，我要积分的呀啊啊

作者: hy_心雨 时间: 2011-2-26 14:28
多扣分了啊，

作者: 闫超 时间: 2011-3-6 13:55
好东西啊谢谢你拉哈

作者: weillst 时间: 2011-3-6 20:41
太贵了

，下次在来

作者: 江政 时间: 2011-3-7 21:45
刚入这行，谢谢。这些资料很有用。

作者: sunnywang1230 时间: 2011-3-10 10:46
新手入行，学习中。。。。等等再来下

作者: erp911 时间: 2011-3-31 10:23
2009年版本的，有更新的吗

作者: 谭嘉 时间: 2011-4-7 11:42
论坛设置不合理，下载失败了，扣掉的本位币也不退回？论坛的性质是大家交流，收取合理的费用我也会理解，可是这种变相让大家交钱的做法让人鄙视

作者: wangacc 时间: 2011-4-9 14:52
像这样的帖子大家都喜欢看

作者: 百乐惠 时间: 2011-4-9 14:56
先收藏着，等看看反映

作者: 那就这样 时间: 2011-4-20 16:47
看看能不能下啊

作者: DUDINGADU 时间: 2011-4-27 14:58
还以为是免费的，总是要收费，然后又差币。

作者: 小鸟在唱歌09 时间: 2011-4-30 14:18
有点贵，好东西，感谢楼主

作者: 文雨青 时间: 2011-4-30 16:57
是的，只要下载东西都会多扣分！

作者: 房地产啊 时间: 2011-5-1 14:26
想要没有钱诶拉了拉

作者: 渔翁0 时间: 2011-5-1 19:07
纳税版本如何

作者: 马晓楠 时间: 2011-5-6 14:13
很好的东西，不过我不能下

作者: 时钟嘀嗒 时间: 2011-5-19 16:40
这个也要钱哪。。

作者: 武汉-金子 时间: 2011-5-22 17:17
好东东，可惜币不够

作者: jhcharlie 时间: 2011-6-1 17:26
楼上的要好好学习怎么下载

作者: zhanlu 时间: 2011-6-1 22:34
标题: 回复 1# 的帖子
是不是新的。。

作者: 空心吉他 时间: 2011-6-1 23:20
来赚钱下东西了

作者: yxl33 时间: 2011-6-10 09:19
怎么都要钱，没钱怎么办

作者: asdwwww670701 时间: 2011-6-24 11:28
老大啊。。。
啥都要分。。。、
另存无法另存。。
下载总是多扣一倍的分。。。。

作者: maxshj 时间: 2011-6-24 13:31
学习一下，感谢分享！

作者: benben0922 时间: 2011-7-4 21:16
好东东，想下下来~~~

作者: yxl33 时间: 2011-7-6 10:05
好东西，我没钱呀

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