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标题: 房地产项目转让中的税收问题 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2010-10-22 17:09
标题: 房地产项目转让中的税收问题
基本情况是这样的：有一个房地产项目已经开发了一期了，还有一期未开发，想转让项目，对其中的税务问题怎么处理。

1、首先是转让方式，对税负的影响

如果是直接转让土地和建筑物等资产，按规定要缴纳土地增值税，契税，营业税，当然还有所得税，交易合同、办理证书还有印花税。

但如果按现在经常办的方式：以项目公司股权转让方式转让的，因为转让的是公司的股权，并没有进行资产、土地的转让，所以不缴纳营业税（5%），也不缴土地增值税和契税3-5%。

《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》财税2002第191号规定对股权转让不征收营业税。

《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的的通知》2003第184号，在2008年又延长到2011年12月31日规定企业股权重组不征收契税。

股权转让不属于土地或建筑房屋出售，所以达不到征收土地增值税的条件。

2、股权转让企业所得税的处理　

常常在进行项目公司转让时，因为项目公司所持有的土地等资产增值了，转让方在转让时会将增值部分计算进入转让股权的价值，如股权原注册为1000万元，土地增值了1000万元，转让方会将1000万元的股权按2000万元进行转让，（当然这只是为了计算简便举的例子，实际金额和复杂程度要比这个大得多），虽然资产转让变为股权转让后不需要交契税、土地增值税、营业税等，但多出的1000万元股权转让款，转让方需要交股权转让部分的溢价税，按企业所得税法，转让财产包括股权需要按企业所得税法纳税，企业所得税法修改后税率为25%，修改前为33%。

这部分税负如何处理，按有关会计准则的规定，企业资本公积是可以转增股本的，就是说把最初价值1000万元的土地，通过评估，按现在的价值计算，溢价部分为资本公积，将1000万元的资本公积转增资本，形成股权，这样项目公司的股权就成了2000万元，（而且　按会计准则，由资产溢价形成的资本公积只能转增资本，不能用于公红。）然后，将2000万元的股权平价2000万元转让，这样就没有股权转让的溢价了，不必缴纳股权转让的企业所得税了。

3、受让方土地增值税的处理

通过资产溢价转增资本公积的方式，避免了转让方缴纳企业所得税，但在此案中受让方提出来，那多出的1000万元，我付了，但企业土地的成本还是1000万元，土地购买时的发票还是1000万元，将来我房屋出售时，只能按1000万元计算土地成本，多出的1000万元我要缴土地增值税，这样我多付的1000万元没有办法进入成本，要为这个成本缴税，成本是不应该缴税的，这样增加了我的负担。

的确是有这样的情况，但对此我的解释是：土地成本在缴纳土地增值税时只是成本之一，土地增值税的扣除项目不仅是土地成本，还有建安、税金等成本，而且这所有的扣除项目在120%以上的才会达到缴纳土地增值税的要求（增值额未超过扣除项目金额的20%），就是说多出这1000万元，如，当全部成本达到5000万元时，在6000万元的销售金额内就不发生纳税的情况了。

而且，你股权取得是可以进入股东公司的成本的，这个成本在股东公司的层面是可以抵所得税的，就是说这多出的1000万元，即使按30%纳税，由于股东公司可以少缴25%的所得税，实际只增加5%的税负。

4、关于一期和二期分开出让的处理

作者: 江苏 时间: 2010-10-22 20:35
项!

作者: 阿运 时间: 2010-11-3 22:00
多谢版主的无私奉献！

作者: 梁洁 时间: 2010-11-4 09:01
多谢版主的无私奉献！

作者: dengchuf 时间: 2010-11-4 10:47
谢谢楼主分享。。。。

作者: dengchuf 时间: 2010-11-4 10:53
“把最初价值1000万元的土地，通过评估，按现在的价值计算，溢价部分为资本公积......”

麻烦阿版解释，评估增值部分好像不能进资产负债表。

作者: 美信投资 时间: 2010-11-5 03:17
谢谢提供帮助

作者: hu5417361 时间: 2010-11-5 08:46
这个不多见，好好学下

作者: yangong 时间: 2010-11-5 10:02
股权转让，有个2000~687号在控制，请考虑

作者: 13807717885 时间: 2010-11-5 10:59
接着学习,很好的教材

作者: qazwsx_999 时间: 2010-11-5 11:08
多谢版主的无私奉献！
出自房地产会计网

作者: 辛帝雷拉 时间: 2010-11-7 20:35
呵呵！学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。赞。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: wwb1985 时间: 2010-11-12 15:44
好好看一下

作者: 王影影 时间: 2010-11-13 16:57
标题: 很好很好
谢谢！！！！！！！！！！

作者: 云之昕2 时间: 2010-11-13 22:03
谢谢提供，是好贴，实用

作者: kenhuang 时间: 2010-11-14 00:49
目前，正遇到问题，正好参考一下

作者: 美丽珊瑚 时间: 2010-11-15 10:16
多谢版主的无私奉献！

作者: fan156 时间: 2010-11-15 16:38
hao 贴要好好学习呢

作者: lifanjun 时间: 2010-11-16 11:49
这方面的资料还是比较少，真是稀少，谢谢楼主

作者: 江苏MIMI 时间: 2010-11-18 12:58
学习下，更多的想看下装让时候的税金操作

作者: genius143 时间: 2010-11-21 09:20
标题: 谢谢分享
谢谢分享谢谢分享

作者: tzpyl 时间: 2010-11-22 16:59
这个不多见，好好学下

作者: 546343604 时间: 2010-11-23 11:44
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习，我也碰到这样的问题

作者: 马胖胖 时间: 2010-11-23 12:58
多谢版主的无私奉献！

作者: 陈华 时间: 2010-11-24 10:11
谢谢楼主分享！向楼主学习！谢谢

作者: 北大荒麦子 时间: 2010-11-26 12:33
接着学习,很好的教材

作者: wujia822 时间: 2010-11-28 10:12
标题: 学习
小小的心愿，认真的学习

作者: duyiwuer 时间: 2010-11-30 17:03
谢谢楼主分享。。。。
!!!!!!!!!!!!!

作者: 我要学到老 时间: 2010-11-30 17:12
分享一下，很好的教材

作者: cwq1205 时间: 2010-12-2 15:56
很好的教材，学习，，，，

作者: yanhello 时间: 2010-12-2 19:11
非常强大啊

作者: 刘亚莉6690 时间: 2010-12-5 17:27
标题: 回复 1# 的帖子
本人正在学习这方面的知识，谢谢楼主

作者: 先劳在获 时间: 2010-12-6 10:43
谢谢楼主的无私精神！！

作者: 茉莉花小小 时间: 2010-12-6 13:09
认真学，好好干

作者: 雄基物业 时间: 2010-12-15 16:58

说得很透彻，现在很多类似案例，却没有进行以上相关的税收筹划

作者: 布衣神相 时间: 2010-12-15 17:12
比较现实的问题，学习一下

作者: lucas 时间: 2010-12-16 15:45
多谢版主的无私奉献！

学习！！！

作者: nthzy 时间: 2010-12-18 08:58
值得学习一下。。。。。。

作者: 娟娟511 时间: 2010-12-18 09:11
标题: 回复 1# 的帖子
楼主太无私奉献了，谢谢

作者: 匪兵乙 时间: 2010-12-20 17:47
正有所需，学习学习了

作者: 只供精品 时间: 2010-12-29 23:17
学习，，，，，，顶顶

作者: 泡面荣 时间: 2011-1-4 10:40
多谢版主的无私奉献，分享了~

作者: 祁锷 时间: 2011-1-5 23:43
标题: 阿斯兰真棒！
要向他好好学习

作者: 银杏叶 时间: 2011-1-7 12:40
谢谢楼主的分享，

作者: 越来越好越高 时间: 2011-1-7 15:57
真是好东西

作者: 我爱学会计123 时间: 2011-1-9 19:28
标题: 回复
真的不错哦

作者: luze 时间: 2011-1-28 14:16
谢谢你，好好学习，好人啊！！！！！！！！！！

作者: aweisizijue 时间: 2011-1-30 15:41
貌似这种情况不多见，进来看看

作者: 什么都是浮云 时间: 2011-1-31 10:43
谢谢版主的无私奉献

作者: ftfang 时间: 2012-8-23 16:16
谢谢。好好

作者: asia7758258 时间: 2012-11-8 23:54
学习一下

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