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标题: 土地增值税清算计税成本确定原则 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2010-8-29 10:43
标题: 土地增值税清算计税成本确定原则
在当前土地增值税清算工作中，由于其清算规定的复杂性和房地产行业的特殊性，实际清算过程中存在较多的操作问题，主要问题之一是已售开发产品计税成本与未销开发产品计税成本的分摊计算。笔者根据实际工作实践设计了以下案例，通过案例探讨房地产企业开发产品计税成本的分摊计算方法，以便为今后的清算工作提供一定的帮助。　　基本案例（一）：某房地产开发企业2009年开发完工商住楼若干幢（同一成本对象），全部可售面积7000㎡，其中地下车库（可确认产权）1000㎡，销售单价3000元/㎡；一至二层商铺2000㎡，销售单价10000元/㎡；三至五层住宅3000㎡，销售单价4000元/㎡；阁楼1000㎡（为方便计算未打折），销售单价2000元/㎡。土地及房屋开发成本2310万，土地增值税开发费用和其它扣除项目仅考虑按土地及房屋开发成本的30%扣除（包括加计扣除20%），税金及附加按销售收入的5.55%计算，其它涉及清算项目忽略不计（见附表一）。
　　附表一

房屋类型	总可售面积（㎡）	销售比例	已售面积（㎡）	销售单价（元/㎡）	销售收入（元）	可售面积单位工程成本（元/㎡）	已售开发产品计税成本（元）	加计扣除金额（元）	销售税金及附加（元）	扣除项目金额小计（元）
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
车库	1000	100.00%	1000.00	3000.00	3000000.00	3300.00	3300000.00	990000.00	166500	4456500.00
商铺	2000	100.00%	2000.00	10000.00	20000000.00	3300.00	6600000.00	1980000.00	1110000	9690000.00
住宅	3000	100.00%	3000.00	4000.00	12000000.00	3300.00	9900000.00	2970000.00	666000	13536000.00
阁楼	1000	100.00%	1000.00	2000.00	2000000.00	3300.00	3300000.00	990000.00	111000	4401000.00
小计	7000	100.00%	7000.00	5285.71	37000000.00		23100000.00	6930000.00	2053500	32083500.00
应纳土地增值税＝（37000000-32083500）×30%＝1474950.00元　　土地增值税负担率＝1474950.00/37000000＝3.99%

　　变化案例（二）：假设该公司商铺仅销售50%，地下车库、住宅、阁楼销售100%，其它条件不变（见附表二）。
　　附表二

房屋类型	总可售面积（㎡）	销售比例	已售面积（㎡）	销售单价（元/㎡）	销售收入（元）	可售面积单位工程成本（元/㎡）	已售开发产品计税成本（元）	加计扣除金额（元）	销售税金及附加（元）	扣除项目金额小计（元）
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
车库	1000	100.00%	1000.00	3000.00	3000000.00	3300.00	3300000.00	990000.00	166500	4456500.00
商铺	2000	50.00%	1000.00	10000.00	10000000.00	3300.00	3300000.00	990000.00	555000	4845000.00
住宅	3000	100.00%	3000.00	4000.00	12000000.00	3300.00	9900000.00	2970000.00	666000	13536000.00
阁楼	1000	100.00%	1000.00	2000.00	2000000.00	3300.00	3300000.00	990000.00	111000	4401000.00
小计	7000	100.00%	6000.00	4500.00	27000000.00		19800000.00	5940000.00	1498500	27238500.00
应纳土地增值税＝（27238500-27000000）×30%＝-238500元　　土地增值税负担率＝0

　　变化案例（三）：假设该公司地下车库、住宅、阁楼销售80%，商铺销售100%，其它条件不变（见附表三）。
　　附表三

房屋类型	总可售面积（㎡）	销售比例	已售面积（㎡）	销售单价（元/㎡）	销售收入（元）	可售面积单位工程成本（元/㎡）	已售开发产品计税成本（元）	加计扣除金额（元）	销售税金及附加（元）	扣除项目金额小计（元）
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
车库	1000	80.00%	800.00	3000.00	2400000.00	3300.00	2640000.00	792000.00	133200	3565200.00
商铺	2000	100.00%	2000.00	10000.00	20000000.00	3300.00	6600000.00	1980000.00	1110000	9690000.00
住宅	3000	80.00%	2400.00	4000.00	9600000.00	3300.00	7920000.00	2376000.00	532800	10828800.00
阁楼	1000	80.00%	800.00	2000.00	1600000.00	3300.00	2640000.00	792000.00	88800	3520800.00
小计	7000	85.71%	6000.00	5600.00	33600000.00		19800000.00	5940000.00	1864800	27604800.00
应纳土地增值税＝（33600000-27604800）×30%＝1798560元　　土地增值税负担率＝1798560/33600000＝5.35%

　　一、政策依据及存在问题……………………

作者: 谢镇 时间: 2010-8-29 18:12
感谢分享，非常不错的资料

作者: judezheng77 时间: 2010-8-30 15:22
请问
地下车库所承担的土地成本=总的土地成本*地下车库可售面积/总的可售面积
对吗？
还有其他的分摊方式？
有配套设施也占土地的，却不是为地下车库服务，是否“总销售面积”应该改为“总建筑面积”来核算？
最近被这问题困扰着，请帮我分析下，谢谢！

作者: 江苏 时间: 2010-8-30 16:08
非常不错的资料

作者: 漂流部落 时间: 2013-2-15 15:23
学习了

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