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标题: 《房地产会计就像一本故事书》(原创,连载) [打印本页]

作者: 宁静致远    时间: 2010-8-24 10:40
标题: 《房地产会计就像一本故事书》(原创,连载)
本帖最后由 宁静致远 于 2015-6-29 17:52 编辑

    《房地产会计就像一本故事书》

                         前言
    很长时间以来,我一直有一个想法,计划写三本书。第一本书《财务智慧》,第二本书《实战派房地产税收与税收筹划》,第三本书《房地产会计就像一本故事书》,目前已经完成两本。第一本书《财务智慧》是给没有任何财务背景的政府官员、职业经理人看的。这本书脱离传统会计报表和会计年报枯燥的数字,通过最简洁的语言,直观的图表表达方式尽可能的让读者了解财务知识,更快速的掌握财务基本知识。作者在书中用新鲜生动的语言向读者娓娓道来,举重若轻地肢解会计的筋骨,引领读者穿过财务数字的表象,看透数字背后的真相,并探寻蕴藏其中的财务智慧。第二本书《实战派房地产税收与税收筹划》是适合工作五年以上的财务主管、财务经理和财务总监阅读的,从项目的立项到项目的建设直至竣工销售完毕,税收筹划贯穿于整个开发项目的全过程。作者通盘考虑税收的特点,通过税收筹划,达到为公司降低纳税风险,节约纳税成本起到很好的效果。税收筹划的关键在于实践性,可操作性, 能落地才是最重要的。本书坚持这一点,也做到了这一点。
    《房地产会计就像一本故事书》是我计划写的第三本书。顾名思义,就是学习房地产会计就像阅读一本故事书,是给初涉房地产行业的会计人员阅读的。这本书不是传统的会计理论书,而是一本实践经验书,不是按照传统的以会计要素为线索的行业会计模式,而是采用了以房地产企业设立、购买土地、项目立项、开发建设、项目预售、竣工验收结转成本业务流程为线索一一列示和分析。本书没有空洞的理论语言,只有在坚守国家法律、会计税收法规的前提下,运用通俗的语言讲述。有些观点甚至不甚严谨,有些观点是站在房地产会计人的角度考虑问题。似乎不够客观公正,但是公允合理。同时由于本书是普及版的工具书,有关债务重组、或有事项、股权投资等复杂的会计内容暂不涉及。本书将以连载的形式在房地产会计网本专题和我的博客中写作,时间半年到一年。
    上述三本书都是实战派系列。实战派的特点就是坚守法律法规底线,坚持实务灵活,做到语言通俗易懂,言简意赅,让读者尽快掌握书中知识,收获最好效果。




我的博客:http://blog.sina.com.cn/s/blog_757879b30102vshz.html
目 录

前言
第一章
新准则下房地产企业会计科目及注释

第二章
房地产企业设立阶段会计与税务处理

第三章
房地产企业获取土地阶段会计与税务处理

第四章
房地产企业开发建设阶段会计与税务处理

第五章
房地产企业销售阶段会计与税务处理

第六章
房地产企业财务会计报告与财务分析


我的微信公众号ningjingzhiyuan0319。   (, 下载次数: 201)
我的个人微信号:ningjingzhiyuan319 。
作者: 飞上云的鸟    时间: 2010-8-24 11:25
《财务智慧》已出版,作者中海集团CFO陈建斌
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-24 11:33
标题: 回复 2# 的帖子
我的《财务智慧》

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-24 11:36 编辑 ]
作者: 银河落九天    时间: 2010-8-24 11:39
很有兴趣,一定要看看,是不是像水煮三国那样有趣!
作者: 老年使者    时间: 2010-8-24 13:44
在哪处能实到上述2计书???
作者: 老年使者    时间: 2010-8-24 13:45
在哪点能买到上述书??????
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-24 14:16
第一章        新准则下房地产企业会计科目及注释

                        一、 房地产企业会计科目及明细账的设置

     
随着社会信息化的发展,大多数财务人员采用财务软件进行会计核算了。会计电算化的特点就是通过输入会计凭证,自动记录明细账、总账,出具报表。因此,对于初次加入房地产行业的会计来说,要想学好房地产会计,最主要的事情是熟悉会计科目、学会做会计分录、熟悉税收、做好财务分析。本书就从认识房地产行业会计科目入手,逐步熟悉房地产企业会计分录和明细账,让您尽快掌握会计知识,成长为一名成熟的会计师。


序号 科目编号  一级会计科目名称               明细帐的设置
一、资产类            
1    1001      库存现金     
2    1002      银行存款            按照开户银行和其他金融机构、存款种类等,   
                                   分别设置“银行存款日记账”。
3    1012    其他货币资金          设置外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、
                                 信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款等
4    1101    交易性金融资产        按照交易性金融资产的类别和品种,分别“成本”、   
                                “公允价值变动”进行明细核算。
5    1121    应收票据              按照开出、承兑商业汇票的单位进行明细核算,并
                                  设置“应收票据备查簿”,逐笔登记每一商业汇票
                                  的种类、号数和出票日、票面金额、交易合同号和
                                  付款人、承兑人、背书人的姓名或单位名称、到期
                                  日、背书转让日、贴现日、贴现率和贴现净额以及
                                 收款日和收回金额、退票情况等资料,商业汇票到
                                 期结清票款或退票后,应当在备查簿内逐笔注销
6    1122    应收账款              按照开发项目及债务人进行明细核算
7    1123    预付账款              按照开发项目及供应单位、施工单位进行明细核算
8    1131    应收股利              按照被投资单位进行明细核算
9    1132    应收利息              按照借款人或被投资单位进行明细核算
10    1221   其他应收款            按照开发项目及其他应收款的项目和对方单位(或
                                 个人)进行明细核算
11    1231    坏账准备             按照应收帐款的类别进行明细核算
12    1321    代理业务资产            按照有无风险和委托单位、资产管理类别(如定向、
                                     集合和专项资产管理业务)、贷款对象,分
                                     别 “已实现未结算损益”等进行明细核算
13    1402    在途物资             按照开发项目及供应单位进行明细核算
14    1403    原材料               按照开发项目及材料的保管地点(仓库)、材料的类
                                 别、品种和规格等进行明细核算
15    1405    开发产品             按照开发项目,分别开发产品的种类(商铺、住宅
                                  等)进行明细核算
16    1406    发出商品            按照购货单位及商品类别和品种进行明细核算
17    1408    委托加工物资        按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进
                                  行明细核算
18    1411    周转材料              按照周转材料的种类(如低值易耗品、包装物等),
                                   同时还应分别“库存”、“摊销”进行明细核算

19    1471    存货跌价准备           按照存货项目和类别进行明细核算
20    1501    持有至到期投资         按照持有至到期投资的类别和品种,分别“投资
                                    成本”、“溢折价”、应计利息”进行明细核算。
21    1502  持有至到期投资减值准备     按照持有至到期投资类别和品种进行明细核算
22    1503    可供出售金融资产       按照可供出售金融资产类别或品种进行明细核算
23    1511    长期股权投资           按照被投资单位进行明细核算。长期股权投资核
                                    算采用权益法的,应当分别“投资成本”、“损
                                    益调整”、“所有者权益其他变动”进行明细核
                                    算。
24    1512   长期股权投资减值准备     按照被投资单位进行明细核算
25    1521    投资性房地产            按照投资性房地产类别和项目进行明细核算,采
                                     取公允价值计量的,还应分别“成本”和“公允
                                    价值变动”进行明细核算。

26    1531    长期应收款             按照承租人或购货单位(接受劳务单位)等进行
                                    明细核算
27    1532    未实现融资收益         按照未实现融资收益项目进行明细核算
28    1601    固定资产               按照固定资产类别或项目进行明细核算
29    1602    累计折旧               按照固定资产类别或项目进行明细核算
30    1603    固定资产减值准备       按照固定资产类别或项目进行明细核算
31    1604    在建工程               核算企业开发的自有工程,按照“建筑工程”、
                                  “安装工程”、“在安装设备”、“待摊支出”
                                   以及单项工程进行明细核算。在建工程发生减值
                                   的,应在本科目设置“减值准备”明细科目进行
                                   核算。

32    1606    固定资产清理          按照被清理的固定资产项目进行明细核算
33    1701    无形资产              按照无形资产项目进行明细核算
34    1702    累计摊销              按照无形资产项目进行明细核算
35    1703    无形资产减值准备      按照无形资产项目进行明细核算
36    1711    商誉                  商誉发生减值的,应在本科目设置“减值准备”明
                                   细科目进行核算,也可以单独设置“商誉减值准
                                   备”科目进行核算。
37    1801    长期待摊费用          按费用项目进行明细核算
38    1811    递延所得税资产        按照可抵扣暂时性差异等项目进行明细核算,根据
                                   税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生
                                   的所得税资产,也在本科目核算。

39    1901    待处理财产损溢         按盘盈、盘亏的资产种类和项目进行明细核算

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-27 09:12 编辑 ]
作者: 清茶绿水    时间: 2010-8-24 15:00
三本书我都得好好拜读,我更期待《故事书》的出版。谢谢您的辛苦!
作者: 高兴-812    时间: 2010-8-24 17:55
楼主真是我们山东会计的骄傲呀
作者: 满城风絮扬    时间: 2010-8-24 20:00
写个房地产的剧本,包括会计、税收。。。。。。才有看头,也才有社会效益。
作者: ct5678    时间: 2010-8-24 23:22
要好好看看,希望能学到更多东西
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-25 11:42
标题: 回复 10# 的帖子
谢谢您的建议。
    小说的对象是读者,但剧本的对象并不是观众。剧本是写给编导、导演及演员看的,所以编剧写剧本时都会用上些术语。这主要是为了让导演及演员易於理解编剧所联想的图画,提供拍摄画面的影象意念让编导及导演参考。
    从来没接触过剧本的学习,也就不会写剧本。从视野上拜读过您写的剧本,很不错的。向您学习。

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-25 14:10 编辑 ]
作者: jqnhpp2    时间: 2010-8-25 13:23
标题: 期待
像故事一样的专业书,很期待
作者: 宣妤    时间: 2010-8-25 13:54
呵呵,学习了
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-25 14:11
二、负债类              
40    2001    短期借款                按照借款种类和贷款人进行明细核算
41    2101    交易性金融负债        按照交易性金融负债类别,分别“本金”、“公允
                                              价值变动”进行明细核算。
42    2201    应付票据               按照债权人进行明细核算,同时应当设置“应付票
                                             据备查簿”,详细登记每一商业汇票的种类、号
                                            数和出票日期、到期日、票面余额、交易合同号
                                            和收款人姓名或单位名称以及付款日期和金额等
                                           资料。应付票据到期结清时,应当在备查簿内逐
                                           笔注销。
43    2202    应付账款              按照开发项目,分别不同的债权人(如供应单位、
                                            施工单位等)进行明细核算
44    2203    预收账款              按照开发项目,按购房单位或个人进行明细核算
45    2211    应付职工薪酬         按照“工资”、“职工福利”、“社会保险费”、
                                            住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经
                                            费”、“解除职工劳动关系补偿”等应付职工薪
                                           酬项目进行明细核算。
46    2221    应交税费             "按照应交税费的税种进行明细核算,如营业税、
                                           所得税、土地增值税、
                                          城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使
                                          用税、教育费附加、矿产资源补偿费等。企业代
                                          扣代交的个人所得税,也通过本科目核算。企业
                                          不需要预计应交数所交纳的税金,如印花税、耕
                                          地占用税等,不在本科目核算。

47    2231    应付利息             按照存款人或债权人进行明细核算
48    2232    应付股利             按照投资者进行明细核算
49    2241    其他应付款           按照开发项目,分别其他应付款的项目和对方单位
                                          (或个人)进行明细核算
50    2314    代理业务负债         按照有无风险和委托单位、资产管理类别(如定向、   
                                            集合和专项资产管理业务)等进行明细核算
51    2801    预计负债             按照预计负债项目进行明细核算,如对外提供担
                                            保、未决诉讼、产品质量保证、重组义务以及固
                                           定资产和矿区权益弃置义务等。

52    2401    递延收益             按照政府补助的种类进行明细核算
53    2501    长期借款             按照贷款单位和贷款种类,分别“本金”、“溢折
                                           价”、“交易费用”等进行明细核算。

54    2502    应付债券             按照“面值”、“溢折价”、“应计利息”、“交
                                           易费用”进行明细核算。企业发行的可转换公司
                                           债券,应在本科目设置“可转换公司债券”明细
                                           科目进行核算。

55    2701    长期应付款           按照长期应付款的种类和债权人进行明细核算
56    2702    未确认融资费用       按照未确认融资费用项目进行明细核算
57    2711    专项应付款           按照拨入资本性投资项目的种类进行明细核算
58    2901    递延所得税负债       按照应纳税暂时性差异项目进行明细核算
三、共同类      
59    3101    衍生工具             按照衍生金融工具类别,分别“成本”、“公允价
                                           值变动”进行明细核算
60    3201    套期工具             按照套期工具类别进行明细核算
61    3202    被套期项目           按照套期项目类别进行明细核算

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-25 14:14 编辑 ]
作者: 花园宝宝    时间: 2010-8-25 16:41
您的博客我收藏了
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-25 17:17
四、所有者权益类      
62    4001    实收资本             按照投资者进行明细核算
63    4002    资本公积             分别“资本溢价”或“股本溢价”、“其他资本公
                                  积”进行明细核算
64    4101    盈余公积            分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细
                                 核算。企业(外商投资)还应分别“储备基金”、
                                “企业发展基金”进行明细核算。
65    4103    本年利润      
66    4104    利润分配           分别“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积”、
                                “应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余
                                公积补亏”和“未分配利润”等进行明细核算。企业(外
                                商投资)还应分别“提取储备基金”、“提取企业发展基
                                金”、“提取职工奖励及福利基金”进行明细核算。企业
                              (中外合作经营)在合作期间归还投资者的投资,应在本科
67    4201     库存股      
五、成本类      
68    5001    开发成本         按照开发项目,分别成本项目(土地征用及拆迁补偿费、
                              前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施
                              费、开发间接费用)进行明细核算
69    5101    开发间接费用     按照开发项目,分别费用项目(职工薪酬、折旧修理费、
                              差旅交通费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊
                              销费、利息支出、其他费用)进行明细核算

70    5201    劳务成本         按照提供劳务种类进行明细核算
71    5301    研发支出         按照研究开发项目,分别“费用化支出”与“资本化支
                              出”进行明细核算
六、损益类      
72    6001    主营业务收入     按照主营业务的种类进行明细核算
73    6051    其他业务收入     按照其他业务收入种类进行明细核算,如出租固定资
                              产、出租无形资产、出租包装物和商品、销售材料等实
                              现的收入
74    6101    公允价值变动损益   按照交易性金融资产、交易性金融负债、投资性房地
                                产等进行明细核算

75    6111    投资收益           按照投资项目进行明细核算
76    6301    营业外收入         按照处置非流动资产利得、非货币性资产交换利得、
                                债务重组利得、罚没利得、政府补助利得、确实无法
                                支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付
                               款项等进行明细核算
77    6401    主营业务成本       主营业务的种类进行明细核算
78    6402    其他业务成本       按照其他业务成本种类进行明细核算,如销售材料的
                                成本、出租固定资产的累计折旧、出租无形资产的累
                                计摊销、出租包装物的成本或摊销额、采用成本模式
                                计量的投资房地产的累计折旧或累计摊销等
79    6403    营业税金及附加     营业税、土地增值税、城建税、教育费附加等
80    6601    销售费用           按照开发项目,分别费用项目进行明细核算,如保险
                                费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产
                               品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企
                               业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网
                               点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。
81    6602    管理费用           按照费用项目进行明细核算,如企业的董事会和行政
                                管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业
                                统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、
                                修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅
                                费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、
                                会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾
                                问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、
                                土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、
                                研究费用、排污费等
82    6603    财务费用          按照费用项目进行明细核算,如利息支出(减利息收
                               入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金
                               折扣或收到的现金折扣
83    6701    资产减值损失     按照资产减值损失的13个项目进行明细核算,如坏账
                              准备、存货跌价准备、长期股权投资减值准备、持有
                              至到期投资减值准备、固定资产减值准备、在建工程
                              ——减值准备、工程物资——减值准备、生产性生物
                              资产——减值准备、无形资产减值准备、商誉——减
                              值准备、贷款损失准备、抵债资产——跌价准备、损
                              余物资——跌价准备。

84    6711    营业外支出         按照营业外支出项目进行明细核算,如处置非流动资
                                 产损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚
                                 款支出、捐赠支出、非常损失
85    6801    所得税费用         按照“当期所得税费用”、“递延所得税费用”进行
                                明细核算
86    6901    以前年度损益调整      

  会计科目和主要帐务处理依据企业会计准则中确认和计量的规定制定,涵盖了各类企业的交易或事项。企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下,可以根据本企业的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项,可以不设置相关的会计科目。对于明细科目,企业可比照本附录的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考,企业可结合本企业的实际情况自行确定会计科目编号。
    同时,朋友们也要注意到,中小型的房地产企业(资产总额1亿元、营业收入1亿元以下)不用设置所有的会计科目,可以根据企业规模大小,自行设置。会计科目可以设置三级或四级,主要看是否有利于企业核算和分析。
作者: jqnhpp2    时间: 2010-8-25 19:11
标题: 及时更新哦
非常喜欢,希望大侠及时更新哦
作者: 清清小草    时间: 2010-8-26 15:21
真是期待
看来会计职业里的各类高手都多!
顶起来,赞!
作者: 我不是佐耳    时间: 2010-8-26 16:04
哇,出了三本书,真的很厉害。
作者: 笑梅姐    时间: 2010-8-26 17:01
很想了解本书的内容,希望快点看见后面。
作者: 郭纪    时间: 2010-8-26 17:40
有才之人,值得骄傲。
作者: 榕榕    时间: 2010-8-27 09:01
跟着学习,希望天天更新
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-27 09:09
二、房地产企业会计科目注释
学会了房地产企业会计科目和设置明细账的明细,我就和大家一起学学这些会计科目是来干什么用的,也就是分别对他们做出注释。在这里,各位要注意了,我注释的仅仅是中小型房地产企业常用到的会计科目,对于什么交易性金融资产啊、或有负债、代理业务资产(负债)啊、公允价值变动损益啊、资产减值损失啊等等很少用得着的科目暂不介绍,您若用的上的话要记得去找会计准则查一下或找高手问一下。
这些会计科目我顺着资产负债表的左边开始,也就是资产类科目说起,然后说说资产负债表的右边,即负债和所有者权益,最后解释损益表上的科目。
资产负债表的基本架构即是有名的“会计等式”
资产=负债+所有者权益
  简单定义会计等式的名词如下:
  资产
  指的是为公司所拥有、能创造未来现金流入或减少未来现金流出的经济资源。
  创造未来现金流入:例如货币资金(能取得利息)、存货(能通过销售得到现金)、投资性房地产(能得到租金)、设备(能制造货品以供销售)。
  减少未来现金流出:例如预付工程款、预付房租等各种预付项目,由于已预先付清,未来不必再付出现金。
  负债
  指的是公司对外在其他组织所承受的经济负担,例如应付及预收款项、应付职工薪酬、长期借款等。负债也包括部分的估计值,例如公司需要估计法律诉讼案所造成的可能损失。
  所有者权益
  指的是资产扣除负债后,由公司所有者享有的剩余权益,又称为“净资产”或“账面净值”。
  上述的会计等式其实是个恒等式,因为它是公司资金来源与资金用途一体两面的表达。
  会计等式左边
  代表资金的用途。资金可以用各种形式的资产拥有,例如货币资金、存货、应收及预付款项、固定资产等。
按照威尼斯会计表达的传统,资产负债表常把资产按照流动性,也就是转化成现金的速度快慢和可能性高低来排序,将流动性较高的资产排在前面。
会计等式右边
  代表资金的来源。资金的来源可能是负债或是所有者权益。
  负债与所有者权益的相对比率一般称为“财务结构”。负债越多,财务压力越大,越可能面临倒闭的风险。反之,部分公司可能会选择完全没有长期借款(但仍有短期借款),一般称这种公司为“零负债公司”。
  为了反应资金来源和资金用途之间的恒等关系,了解每一项经济活动的来龙去脉,我们一般使用“复式记账法”来记录经济业务内容、进行会计核算。西方的经济学家及社会学家,经常称赞“复式记账”能协助经理人进行理性的商业决策,是欧洲资本主义兴起的重要功臣。它目前已成为世界通用的会计记账方法。

 
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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-27 09:17 编辑 ]
作者: 苏淳    时间: 2010-8-27 09:46
高,实在是高!学习,学习 ,再学习!
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-27 10:34
资产部分

  流动资产
  通常是指一年内能转换成现金的资产。按照惯例,流动性越高的资产排在越前面,所谓流动性高,就是变现现金的能力快。
     1001库存现金

      会计科目中的库存现金就是指钞票,人民币(本书暂不涉及外币)。和资产负债表上的现金不一样。库存现金是狭义上的现金,指人民币,而财务报表上的现金是广义上的现金,包涵库存现金、银行存款、其他货币资金。
      说到现金,作为会计了,您和出纳说话的时候可要注意点,别问,公司现在有钱吗?这样问会让出纳一头雾水的,有钱?现金还是银行存款?专业的会计说话要分清现金还是银行存款的。记得又有一次到市场买菜,秤好菜以后,忽然发现我没带现金,就说,坏了,我没带现金(一般人都说我没带钱)。卖菜的师傅说,我不要支票的。呵呵,师傅还知道支票呢。老婆在医院工作,九十年代的时候都是到公共澡堂洗澡,老婆看到从浴室出来一女士,实际上是想问里边的人多还是少,可是她上来就问:“里边病号多不多啊”把人家吓坏了……这就是职业语言,呵呵。
 
    1002银行存款  

    银行存款就是公司在银行中存有的货币资金。有的随时可以使用,有按揭贷款的,部分资金存入保证金账户,只有客户归还完贷款,解除抵押后才能使用。这部分资金也在银行存款中列示。您可以按照银行的名称分设二级明细账。例如工商银行--致远分理处、工商银行--理想分理处、建设银行营业部等等。月底按照银行对账单和银行日记账编制银行余额调节表,对未达账项予以关注。
如果公司规模较大,同时在几家银行办理银行贷款和按揭贷款,建议把贷款专户和银行按揭账户与一般结算户分开,设成三级明细
1002.01 银行存款--结算户--工商银行
                         -建设银行
1002.02 银行存款--贷款专户 –工商银行
                            -建设银行
1002.03 银行存款--按揭保证金户-工商银行
                              -建设银行
    一般情况下,银行会要求对应在开一个一般结算户,专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户。
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金,便于统计公司的可动用资金,可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的,在报建的时候,发改委和住建委都会要银行开具相应的资金证明,这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。

    有关银行的事情有人这样戏说:(字母按照汉语拼音读)
1.中国建设银行 ——CBCConstruction Bank of China   ——"存不存?"   
2.中国银行 ——BCBank of China ——"不存!"   
3.
中国农业银行 ——ABCAgriculture Bank of China ——"啊,不存。
"   
4.
中国工商银行 ——ICBC ——    "爱存不存。
"   
5.
民生银行 ——CMSB ——"存吗?傻*
"   
6.
招商银行 ——CMBC ——"存吗??白 痴!
"   
7.
兴业银行 ——CIB ——"存一百
"   
8.
国家开发 银行 ——CDB ——存点吧!
   
9."
北京市商业 银行 ——BCCB ——白存存不?
"   
10.
汇丰银行 ——HSBC ——"还是不存。
"   

    看看吧!银行是不是需要您的存款?不过,银行是标准的嫌贫爱富型的。

    其实我们每个人的心里都有个银行--情感银行,就像我们公司的银行明细账。它会有存款,也有取款。孩子就是我们之间的沟通保证金。夫妻之间,如果经常在对方的户头中存款,户头的款项愈多,夫妻关系就愈稳固。即使偶尔因自私或不够体贴而支出,也不至于因此透支。如果户头款项很低,每次冲突将会扩大其严重性。这时候就用上孩子做沟通调和的保证金了。当信任和欣赏的资金一旦陷入负债状态,而双方又不断透支的话,感情或婚姻就会被推入破产边缘。
      
成功的婚姻秘诀是,不断增加配偶的情感银行户头,直到它充满体贴,这时你就会享受到丰富的爱心,满溢的信任。平常多说感激欣赏的话,多些体贴关怀的举动。让我们的情感银行永远充裕。



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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-28 16:04 编辑 ]
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-28 10:36
1122应收账款
    房地产公司目前都是预售商品房,用预收账款或其它应付款科目核算,一般不用应收账款。房地产公司销售房子一般是两种回款方式:一次性付清、银行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底结账的时候,对于具备结转收入条件的客户需要挂出应收账款,对于分期收款的客户同样需要挂出应收账款。另外还有一种情况可能用得上应收账款,房地产公司用房子顶施工单位的工程款。在工程决算未完成,房子已经交给施工单位的情况下房地产公司要挂应收账款。房地产开发商一般不会赊销房子,假如在市场发生大的困难时,也有可能用分次付款的方式促销,会形成应收账款。如果房地产开发公司出现应收账款业务比较多而且余额大的情况,这样的工程不干也罢。
1123 预付账款
    房地产开发企业与施工单位有关预付备料款、拨付甲供材、结算工程款的核算,应在“预付账款-预付承包单位款”“应付账款-应付工程款”两个账户进行。开发企业按照规定预付给承包单位的备料款、拨付甲供材和工程款,应计入“预付账款-预付承包单位款”账户的借方。决算完成后予以结转成本。
1221 其它应收款
    留意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目,主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金,临时接电保证金等,各地政府收费标准不一样,可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目:内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细治理。要在开始进行设置时设好,尤其是存出保证金账户,在实际工作中,报建部门拿回来的收据都是一样的,会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目,哪些要最后退回来的项目,所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清晰。



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作者: 宁静是福    时间: 2010-8-28 22:41
标题: 学习了
谢谢分享!获益良多!
作者: 城市边缘    时间: 2010-8-29 10:57
偶像!有钱途!
作者: leisure_low    时间: 2010-8-29 11:19
刚才还有4个币,怎么还没下载到就没了
作者: leisure_low    时间: 2010-8-29 11:27
本位币给扣了不少,文件也没有下载成
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-30 14:33
1402在途物资     1403    原材料  1405    开发产品   1406    发出商品         
1408 委托加工物资 1411   周转材料 5001   开发成本    5101    开发间接费用
     上述会计科目全部在体现在资产负债表中的“存货”项目里。主要项目是开发成本---项目发生过程中发生的成本项目((土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用);开发产品---库存未销售的房子。由于房地产开发企业的特殊性,土地作为房地产企业建设商品房的“原材料”,一般体现在存货项目,而不会体现在“无形资产”项目中。
1601    固定资产   1602    累计折旧    1603    固定资产减值准备   
      上述三个科目都是按照固定资产类别或项目进行明细核算的。在这里需要解释的是,累计折旧是“资产价值损耗的计量”。“累计折旧”账户属于资产类的备抵调整账户,其结构与一般资产账户的结构刚好相反,累计折旧是贷方登记增加,借方登记减少,余额在贷方。固定资产在使用过程中会发生磨损,消耗,其价值会逐渐减少,这种价值的减少就是固定资产折旧。
      有个笑话这样形象的描述固定资产和累计折旧的。结婚就像固定资产,爱情的长短就像折旧方式,长的叫平均年限法,短的叫加速折旧法,贪图物质的是工作量法,离婚的是提前报废。 我有个60岁的老朋友,单身。平时喜爱运动,打乒乓球,练武术,身体倍儿棒。他估计能够活到90岁,是正常的直线折旧。但是后来,他请了一个小保姆,两年后就死了,这就是加速折旧。
     13项资产减值准备主要用在上市公司,一般的房地产公司涉及不多,在此不细详述。设立减值准备的目的就是财务的谨慎性原则,但是这些减值准备税前一概不能扣除,杜绝和堵住了上市公司调整会计利润,少缴纳企业所得税的漏洞。
     财务一个很重要的原则是审慎或者说保守,这是财务的判断力。一个跨国公司的平均生命周期是40到50年。长寿公司各有各的特点,但又一些共同的关键要素,比如对自己的周围环境都非常敏感;公司有很强的凝聚力,员工有较强的认同感;具有宽容的文化;很重要的一点,就是财务上比较保守。长寿公司以一种很古老的方式思考金钱的意义,他们知道在资产中保持一定的结余的重要性,它意味着行动的灵活性和独立性,意味着自己始终处于从容的主动地位,而竞争对手将处处被动,处处受节制。
     然而保守常常被片面误导,走向保守的僵硬的一面。但是,保守与固步自封完全是两回事。《007》的作者伊安•佛莱明说,“永远不要对历险说不,永远说是。不然的话,你的生活将会乏味无比。”有时保守意味着主动,意味着更快速的反应。《X战警》中说:“最有效的防御就是主动的进攻。
     拿破仑认为一个战略领导人所具备的所有品质中最理想的是具备审慎的品质。在拿破仑眼里,“审慎”表明的是一种行为,这种行为是随经验而增长的智慧的结果。在事务管理中理智,在资源使用上节俭,在有危险或冒险时谨慎,在做出决策前运用智力和经验,在行动时主动积极,是审慎的行为体现。
     坚守严谨的审慎思考,保持职业的怀疑态度,坚持做人做事的原则,这是一位职业会计人应该遵循的。

 



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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-30 14:34 编辑 ]
作者: 傅艳茹    时间: 2010-8-30 15:19
一定好好看看。
作者: 宁静致远    时间: 2010-8-31 17:02
负债部分

  依照会计惯例,负债按照必须偿还的时间长短排列,越快需要偿还的项目排在越上面。

   流动负债
2001 短期借款
      一般房地产开发项目的借款期限是2年或年以上,应该核算在长期借款里面,房地产开发流动资金贷款取消以后,房地产企业的贷款期限都超过一年,挂在长期借款科目里。只有当长期借款到期日在1年之内才将贷款金额转入短期借款。
2202 应付账款,
      建议分一下单位的类别:如总包单位、分包单位、设计单位等,也可以按照公司开发的小区分类。视具体情况而定,如果项目小的话,就没有必要,直接用往来核算,在用往来核算的时候,一定要用往来单位的全称,方便以后核查,这一点,做会计要给予相应的重视。同时建议所有的付款都到这里走一道,即便是票款两清的时候。即用下面的分录:

借:应付账款
贷:银行存款

借:开发成本
贷:应付账款

不要简化成

借:开发成本
货:银行存款
      这样可以保证在做财务决算时,与往来单位对账可以一目了然,这一工作应该引起相当的重视,等到决算时再来清理,工作量大得无法想象。
2203 预收账款

      现在的销售模式都是预售的模式,预收账款也要采取往来客户核算的模式,分小区-楼号-单元-101(-102)这样的明细核算最好。很多公司采用表代账的模式,这一点并不好,财务基础数据没有,很难保证正确性,如果有很好的销售控制软件来控制,也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件,没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误,一旦出现,根本没有办法追溯,将让你痛苦不已。因为它无法记录过程,而财务软件则不同,能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来,才至于出现你的老板会找你要什么数据,而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。
2171 应交税费
      房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴,各地情况不一样,具体以主管税务部门的要求为准,从近几年来看,房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例,所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通,具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
      账务处理上则有几种不同的形式,根据企业报表的具体需要而定。有的企业把预缴的税款放在本科目的借方,把提取的税金挂在长期待摊费用,结转收入成本时配比结转税金。如果与税务关系好,轻易核亏,放在损益表也无不可,不能死搬会计准则。
2241 其它应付款
     一般来讲,预收的房屋销售款应在预收账款的核算,如果为了会计报表的需要,有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中,会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算,亦要用往来核算,建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等,可根据项目具体情况来考虑。
2501 长期借款 核算银行贷款。
2701 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策,收到财政相应的补贴时,一般放入此科目。
4001 实收资本  4002 资本公积4101 盈余公积 4103 本年利润 4104 利润分配与其它无异。
     实收资本是指投资者作为资本投入到企业中的各种资产的价值,所有者向企业投入的资本,在一般情况下无需偿还,可以长期周转使用。注册资金,也称为注册资本是指在公司登记机关登记的全部股东实缴的出资额。 实收资本大于或等于注册资本。 如果实收资本小于注册资本,说明该公司资本金没有到位。



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出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-36287-1-1.html

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-8-31 17:03 编辑 ]
作者: nightsky    时间: 2010-9-1 14:16
大贴,拜读啊!对实战房地产一书很感兴趣啊,值得一看啊!
作者: ahtlwxh    时间: 2010-9-1 16:52
有意思,不错,
作者: 一笑嫣然    时间: 2010-9-1 19:52
谢谢分享,期待中
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-2 09:42
5001 开发成本

    如能确定核算对象的,直接计入“开发成本”,主要包括:

     1、土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
  2、 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
  3、 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
  4、 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出,主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
  5、 公共配套设施费:指开发项目内发生的、独立的、非营利性的,且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
  6、 开发间接费(由5101转入)。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通,最好做到成本部门的口径与财务部门核算的口径一致,确保后期项目决算、对账工作的顺利进行,不要弄成成本部门和财务部门提出来的数据不一致,造成被动局面。

5101 开发间接费用

    一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用,即指企业为直接组织和管理开发项目所发生的,且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。其中银行贷款利息也可以单独设置一个科目,开发成本-利息支出,这样的明细科目划分有利于财务分析,同时对后期的土地增值税汇算清缴提供了方便。

6001 主营业务收入、6051 其他业务收入、6111 投资收益、6301 营业外收入、6401 主营业务成本、6402其他业务成本6403 主营业务税金及附加、6711 营业外支出、6801 所得税费用、6901 以前年度损益调整等损益类科目与其它行业无异。

6602    管理费用         

    房地产开发企业的管理费用包括筹建期间发生的开办费、董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。

    企业行政管理部门发生的固定资产修理费用等后续支出,不符合固定资产确认条件的,也在本账户核算。
6603    财务费用         

    按照费用项目进行明细核算,如利息支出(减利息收入)、汇兑差额以及相关的手续费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣。房地产企业的财务费用一般做资本化处理,除非贷款利息发生时项目已完工。

6601    销售费用           

    房地产开发企业的销售费用包括保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、预计产品质量保证损失、运输费、装卸费等以及为销售本企业商品而专设的销售机构(含销售网点、售后服务网点等)的职工薪酬、业务费、折旧费等经营费用。

    销售前期费主要指样板房装饰费、售楼处建造与装饰费。

    销售推广费主要是与销售相关的媒体广告费、广告制作费、展位费户外发布费、短信费灯箱制作费、楼书印刷费等。业务宣传费是指企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品、传单等。

    合同交易费是指合同交易时房地产开发企业向住建委缴纳的交易手续费。

    销售佣金是指房地产企业向销售代理公司支付的销售策划或佣金。
    房地产企业的销售费用,广告费占整个销售费用的比例较大,约50-70%的比重。有关销售广告的宣传褒贬不一。看看下面这样的广告,就得让您静下心来分辨是非。


偏远地段———远离闹市喧嚣,尽享静谧人生

郊区乡镇———回归自然,享受田园风光  

紧邻闹市———坐拥城市繁华  

挨着臭水沟——-绝版水岸名邸,上风上水   

挖个水池子——-东方威尼斯,演绎浪漫风情   

地势高———–视野开阔,俯瞰全城   

地势低洼———私属领地,冬暖夏凉   

楼顶是圆的——-巴洛克风格

楼顶是尖的——–哥特式风格   

户型一般———-个性化户型设计,紧跟时尚潮流  

楼间距小———-邻里亲近,和谐温馨   

边上是荒草地——超大绿化,满眼绿意  

边上有家银行——紧邻中-央商务区   

边上有个居委会—-中心政务区核心地标   

边上有家学校——浓厚人文学术氛围   

边上有家诊所——拥抱健康,安享惬意  

边上有家小卖店—–便利生活触手可及  

边上有个废品站—–人性化环境管理   

边上有火车道——-交通便利,四通八达

边上什么也没有—–简约生活,闲适安逸

   

    如果说上面的广告还能说得过去,老百姓看了一笑了之,但是,您看看下面的宣传,能把你我气的瞪翻了眼珠子。有的地产商整蛊了许多气人的广告,不断刺激着工薪族的神经。

1、汤臣一品只献给颠峰世界的杰出人物。
  这是汤臣一品的广告。位于陆家嘴住宅区,其以每平方米8万至15万元的售价成为上海最贵公寓。公司负责人在接受采访时说:身价百万的小老板我们不接待。那工薪族就不用说了。
2、非董事谢绝参观。
  这是塞那维拉楼盘的广告,引来了众多猜测和指责。有人说,这是歧视,也有人说这是作秀。
3、海逸长洲,打造世界级群岛富人区。
  由天津顺驰开发的一个住宅区,在媒体广告上宣称“用世界级地段铸就世界级群岛富人区,让地段成为地位的一种天然分界”。
4、尊崇豪宅,只给少数人享受。
  杭州一楼盘户外广告。这“少数人”刺激着多数人的神经。
5、每平方米仅售一万八千元。
  北京一楼盘广告。一万八千元也罢,但“仅售”两字用得让许多人愤怒。
6、一套别墅仅需350万元。
  从南京去往上海的高速公路边广告牌,又是“仅需”,能把年轻人气疯了。。
7、每套320万元,钻石地段、平民价格
  嘉里华庭的广告。第一次听说平民这么有钱!
8、让有身份的人悠然起来
  郑州长城康桥花园户外广告。
  有身份的人悠然了,买不起房的人就“忧然”了。
  此外,房产广告中“豪华”、“豪宅”、“新贵”等字眼更是比比皆是,售房电话都成了“尊贵热线“、”贵胄专线”等。


我的博客http://blog.esnai.com/u/4688/index.html
房地产会计网http://www.fdckj.com/
作者: 306953108    时间: 2010-9-2 14:34
标题: 回复 1# 的帖子
支持你,好好写,这本书应该读起来很感兴趣!
作者: 燕子来了    时间: 2010-9-3 13:57
在哪里可以买到呢。期待着
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-4 11:23
本帖最后由 宁静致远 于 2012-9-22 08:53 编辑

第二章        房地产企业设立阶段会计与纳税处理
        
              一、房地产企业设立阶段会计处理

      房地产企业设置的前置条件本书暂不详细介绍,需要各位网友要关注一下新《公司法》和《城市房地产开发经营管理条例》。为方便初涉房地产会计尽快掌握会计与税收知识,本书以中小型的房地产有限责任公司为例介绍房地产会计与税收。
设立公司时主要的关注点:
1、 《城市房地产开发经营管理条例》第五条设立房地产开发企业,除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外,还应当具备下列条件:
  (一)有100万元以上的注册资本;
  (二)有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有资格证书的专职会计人员。
  省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况,对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。
2、设立有限责任公司符合股东法定人数:有限责任公司由五十个以下股东出资设立。(注意:最多50人,可以是1人)
3、《公司法》第二十六条 有限责任公司的注册资本为在公司登记机关登记的全体股东认缴的出资额。公司全体股东的首次出资额不得低于注册资本的百分之二十,也不得低于法定的注册资本最低限额,其余部分由股东自公司成立之日起两年内缴足;其中,投资公司可以在五年内缴足。
      有限责任公司注册资本的最低限额为人民币三万元。法律、行政法规对有限责任公司注册资本的最低限额有较高规定的,从其规定。 (注意:房地产公司最低100万元,但是各地对房地产企业最低注册资本的要求是不一样的,山东省对暂定资质的房地产企业注册资金最低1000万元)
4、《公司法》第二十七条 股东可以用货币出资,也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资;但是,法律、行政法规规定不得作为出资的财产除外。
      对作为出资的非货币财产应当评估作价,核实财产,不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作价有规定的,从其规定。
      全体股东的货币出资金额不得低于有限责任公司注册资本的百分之三十。(注意:30%)
第三十六条 公司成立后,股东不得抽逃出资。(注意:不得抽逃)
      房地产企业设立阶段设计的会计业务主要包括对接受投资者出资业务和开办费以及纳税业务的会计处理。
      设置两个会计科目,“实收资本”和“资本公积”。
先说一下实收资本,实收资本简单地说就是公司的本钱。 这个项目反映的是公司所有者,投资人或股东,他们在公司才开业的时候,投到公司的钱。在关注这个项目时,一个是要搞清楚主要的投资人或股东都有谁,都投了多少钱,占总投资额的比例有多大,为什么要关注这个呢,主要是看一看,谁是老大,谁在公司说了算,因为,出的钱越多,在股东会上说话就越算数。另外要关注的是资本公积项目,所谓资本公积,简单的说,这些钱确定是股东或投资人的,但没有明确说明,具体哪个股东或投资人应该分多少,可以把它看成是还没有最后分配到股东或投资人自己帐上的公共的钱,共有的钱。为什么会有这处项目,这个项目是如何形成的,主要是几个方面,一个是股票或资本溢价,说简单一点,就是在公司成立后,后来加入的股东或投资人,应该要比公司成立时的股东或投资人支付要多出一部分钱,才可以得到与在公司成立时的股东或投资人一样的持股比例,为什么呢?因为人家比你先投入,比你多承担了资金的风险,你的资金没有承担这些风险,如果要得到与以前股东或投资人相同的持股比例,当然要多付出一些钱来,后来的股东或投资人多付的那部分钱,就是股票或资本溢价。资本公积另外一个重要来源就是,公司以外的人捐赠给公司的东西,对方捐赠的是公司,而不是某一个股东或投资人,因此,这些东西是全部股东或投资人公共的,于是做为资本公积。
     明白了“实收资本”和“资本公积”,做账就很简单了。
(一)新设立公司的会计核算
   1、 投资者以货币出资
     在工商登记办理完公司名称预约后开立临时账户后,房地产企业收到投资人投入的货币资金,才能存入到这个临时账户。验资,办理完营业执照,刻章,开立基本存款账户,然后才能动用这笔资金。主管会计根据银行加盖受理章的《现金缴款单》或《银行进账单》的金额,借记“银行存款”科目;按投入资本所占份额,贷记“实收资本”,按其差额,贷记“资本公积-资本溢价”。网友们,在这里需要注意的是,新办企业一般不存在资本溢价。
【例2-1】甲、乙两公司共同出资设立致远地产有限责任公司(以下简称致远地产公司),公司注册资本为10 000 000元,甲、乙持股比例分别是60%、40%。2010年5月20日,致远地产有限责任公司如期收到各投资者一次性缴足的款项。
   根据上述资料,致远地产公司依据银行进账单作以下账务处理:
借:银行存款—临时户                10 000 000
    贷:实收资本—甲公司               6 000 000
                —乙公司               4 000 000
公司拿到营业执照,刻好财务印签,重新开立基本账户,需要将临时存款账户的资金转入基本存款账户上,这笔资金就可以动用了。
    2、投资者以非货币资产出资
以非货币财产出资,需要注意投资方如期办理其财产权的转移手续,其中对于动产,原则上以交付为转移,对于不动产、机**,由于我国一般实行登记主义,则需要进行相应的过户登记,对于法律法规规定需要办理过户登记才能算为财产权转移的,如违反规定未及时办理过户登记的,即使非货币财产已实际交付给公司使用,仍将视为投资方未履行相应的出资义务。
     按照《公司法》规定,要先办理财产转移手续才能验资,但因为设立时法律主体尚未产生,无法办理财产转移手续。所以实践中一般是按分期出资的方式,先以货币资金出资成立公司,之后再短期内办理土地使用权、房产等非货币资产财产转移手续,然后再办理验资手续。
      以实物资产出资的,应在办理财产转移手续时,按照评估确认的价值或合同、协议或公司章程的价值,借记“固定资产”或“无形资产”,按投入资本,贷记“实收资本”。
【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出资设立致远地产有限责任公司进行,公司注册资本10000000元,甲乙丙持股比例分别是50%、30%、20%。甲以土地使用权出资,土地使用权进过评估确认的价值是5000000元,乙公司以货币资金出资3000000元,丙公司以设备出资2000000元。
根据上述资料,乙公司将资金打入致远公司临时账户后,致远公司依据进账单作以下账务处理:
借:银行存款—临时户                3 000 000
     贷:实收资本—乙公司           3 000 000
甲公司于致远公司办妥验资手续时,依据财产转移清单和评估确认价值证明文件,致远公司应作如下账务处理:
借:无形资产—土地使用权               5 000 000
    贷:实收资本—甲公司               5 000 000
如果这块土地全部是用来开发商品房的,公司应作账务调整;
借:开发成本—土地出让及拆迁补偿费     5 000 000
    贷:无形资产—土地使用权           5 000 000
丙公司办妥财产转移手续时,依据财产转移清单和评估确认价值证明文件,致远公司应作如下账务处理:
借:固定资产                        3 000 000
    贷:实收资本—丙公司            3 000 000
     上述公司的成立是比较理想化的情况。如果甲公司实际投入的土地评估价值大于5000000万元,如何做账务处理呢?通常的做法是,在三方的投资协议或合同中明确约定,多余的挂账甲公司的其他应付款。如果甲公司土地评估价值是6000000万元。致远公司依据银行进账单、财产转移手续、评估价值确认证明文件,作如下账务处理:


借:无形资产--土地使用权     6000000
银行存款--临时户         3000000
固定资产                2000000
   贷:实收资本—甲公司        5000000
               --乙公司         3000000
               --丙公司         2000000
      其他应付款—甲公司       1000000

      各位网友:由于本人最近工作忙,单位融资业务、税务年度第三次检查、应一家培训机构邀请做税收筹划培训,后期的连载要等一段时间。请见谅。



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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-12-13 17:11 编辑 ]
作者: yz105    时间: 2010-9-4 16:28
标题: 好想学,刚接触会计行业不久
好想学,刚接触会计行业不久
作者: nifile    时间: 2010-9-5 16:08
非常感谢!我要认真学习啦
作者: 老年使者    时间: 2010-9-6 13:51
写得深入浅出,易学易忆易懂。
作者: dawifeng    时间: 2010-9-7 09:42
收藏了,感谢LZ的辛苦,努力学习中。
作者: ssd    时间: 2010-9-7 15:59
在什么地方有售的好学习?
作者: 广西河池    时间: 2010-9-7 23:41
又得以拜读专家的大作
作者: 广西河池    时间: 2010-9-7 23:43
财务智慧和成本分析模型写得很好
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-8 08:02
标题: 回复 48# 的帖子
谢谢您的夸奖。

























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欢迎光临房地产会计网http://www.esnai.com/
欢迎观临中华会计网校http://bbs.chinaacc.com/
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作者: 宁静致远    时间: 2010-9-8 08:04
标题: 回复 46# 的帖子
本书共6章,已完成1章,全部写完需要半年到一年的时间。
作者: 清江水    时间: 2010-9-8 10:22
初涉房地产公司财务希望看看!
作者: 海浪花    时间: 2010-9-8 14:22
学习了并收藏。谢谢
作者: 林木森    时间: 2010-9-9 09:34
三本书在哪能免费看到是你的博客吗,请不要付费啊。
作者: batuo09    时间: 2010-9-9 18:15
向您学习!!!!
作者: 金马山    时间: 2010-9-10 13:28
很好的东西嘛,要好好看看
作者: dmiha    时间: 2010-9-11 11:41
强!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
作者: 狼一样的工作    时间: 2010-9-13 17:37
标题: 学习新会计
谁知道哪地方能下载免费的电子版的去啊  我也想看看
作者: 瑞琪    时间: 2010-9-17 10:10
谢谢,学习了。书内容有电子版的吗?
作者: 三空先生    时间: 2010-9-17 10:57
是不是像水煮三国那样有趣!
出自房地产会计网
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-18 11:23
标题: 回复 61# 的帖子
尽量通俗易懂。
作者: 林中仙子    时间: 2010-9-18 23:51
我想买啊,楼主你快点写完啊。
作者: keke_3086    时间: 2010-9-19 11:56
真是高手,q
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-19 17:29
标题: 回复 63# 的帖子
能得到您的认可是我很幸福的一件事儿。谢谢。我需要继续努力!
作者: 王景步    时间: 2010-9-20 17:52
写完了我要买一本!
作者: mqj83006061    时间: 2010-9-21 07:48
新建房地产会计群,欢迎大家加入,群号100896532
作者: sunsharp    时间: 2010-9-21 13:09
支持,有时间到书店一定要买本看看。
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-21 16:19
标题: 回复 68# 的帖子
呵呵,还没写完呢。谢谢您的鼓励。
作者: pyjlll86    时间: 2010-9-22 09:28
静远老师支持你!你的实战派房地产税收与税收筹划我已经看过了,真的非常实用,谢谢了~!
作者: nancylqp    时间: 2010-9-22 11:45
期待。。。有幸学习到楼主的多年经验之谈
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-25 16:35
标题: 回复 70# 的帖子
谢谢您的夸奖,我会继续努力的。以后有房地产财务或税收方面的疑问请通过QQ发给我,我会尽快回复的。回答不妥之处也请您包涵。
作者: 简枫    时间: 2010-9-26 15:06
等发工资了,我也去买来看看,呵呵!谢谢陈老师的倾情奉献
作者: 亡羊补牢    时间: 2010-9-26 15:14
财务智慧我已买了,是我们陕西人写的。
作者: 太阳鱼    时间: 2010-9-26 17:07
把博客地址收藏了,有时间好好拜读。
作者: 雅依儿    时间: 2010-9-29 12:23
想看这本故事书
作者: 宁静致远    时间: 2010-9-29 15:04
二、公司增加注册资本的核算
房地产企业增加资本一般有三条途径:一是所有者(包括原企业所有者和新投资者)投入;二是资本公积转为实收资本;三是将盈余公积转增资本。企业将盈余公积转增资本时,必须经股东会决议批准。在实际将盈余公积转增资本时,要按股东原有持股比例结转。这里要注意的是,资本公积和盈余公积均属所有者权益。公司为有限责任公司的,应按原投资者所持股份同比例增加各股东的股权。房地产企业在增加注册资本时按照增加注册资本的不同方式,进行不同的会计处理。
1.        所有者(包括原企业所有者和新投资者)投入
所有者(包括原企业所有者和新投资者)接受投资投入的资本,借记“银行存款”、“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目,贷记“实收资本”等科目。企业增加注册资本时有新投资者介入,新介入的投资者缴纳的出资额大于其按约定比例计算的其在注册资本中所占的份额部分,应作为资本公积,计入“资本公积——资本溢价”科目。
(1)投资者以货币出资
房地产企业增加注册资本的,应在投资者将货币存入准备设立的公司在银行开设的临时账户时,依据银行加盖受理章的现金缴款单,或者银行进账单回单的金额,借记“银行存款”科目;按投入资本在注册资本中所占份额,贷记“实收资本”科目,按其差额,贷记“资本公积——资本溢价”等科目。
【例2- 3】致远地产公司由甲、乙共同投资设立,原注册资本为10 000 000元。甲、乙出资分别为6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日,丙公司加入致远地产公司,投入货币资金3 000 000元,经协商,丙公司持股比例为20%,投资后的注册资本为12 500 000元。
根据上述资料,丙公司投入资本时,致远地产公司应作以下财务处理:
借:银行存款                        3 000 000
   贷:实收资本——丙公司               2 500 000
       资本公积——资本溢价               500 000
在这里需要说明的是:在公司成立后,后来加入的股东,应该要比公司成立时的股东支付要多出一部分钱,才可以得到与在公司成立时的股东一样的持股比例,为什么呢?因为人家比你先投入,比你多承担了资金的风险,你的资金没有承担这些风险,如果要得到与以前股东相同的持股比例,当然要多付出一些钱来,后来的股东多付的那部分钱,就是资本溢价,在科目上走“资本公积”。
(2)投资者以非货币财产出资
以非货币资产增资时,股东应当在依法办理财产转移手续后,依据财产移交清册,借记“固定资产”、“无形资产”、“长期股权投资”等科目,贷记“实收资本”等科目。
【例2-4】致远地产公司由甲乙共同投资设立,原注册资本为10 500 000元。甲乙出资分别为6000 000元、4500 000元。2009215日,丙公司加入致远地产公司,投入土地使用权5 000 000元,经协商,注册资本增加为15 000 000元,丙公司持股比例为30%。丙于415办妥土地使用权过户手续。致远地产公司将土地使用权作为储备土地用于开发住宅核算。
根据上述资料,致远地产公司应作以下账务处理:
借:开发成本土地征用及拆迁补偿费
5 000 000

贷:实收资本——丙公司
4 500 000

资本公积——资本溢价
500 000

2.        将资本公积转为实收资本
将资本公积转为资本。在办理增资手续后,依据股东会决议,应借记“资本公积——资本溢价”科目,贷记“实收资本”科目。
【例2-5】致远地产公司由甲、乙、丙共同投资设立,原注册资本为1 000万元,甲、乙出资分别为600万元、400万元。为了扩大经营规模,经批准,致远地产公司按照原出资比例将资本公积500万元转增资本。
根据上述资料,依据股东会决议,致远地产公司应作以下财务处理:
借:资本公积                        5 000 000
    贷:实收资本——甲                  3 000 000
                ——乙                  2 000 000
三、公司实收资本减少的核算
房地产开发企业实收资本减少有两种原因;一是资本过剩;二是企业发生重大亏损。企业因资本过剩而减资,一般要发还股款。公司减少注册资本,应当符合《公司法》规定的程序,减少后的注册资本数额应达到法律、行政法律、行政法规规定的公司注册资本的最低限额并经验资机构验资。
有限责任公司减少实收资本的会计处理比较简单,按法定程序报经批准减少注册资本的,按照股东大会批准文件借记“实收资本”科目,贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。
四、开办费的核算
房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费,包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。筹建期间为从企业开始筹建之日起至取得营业执照之日的期间。开办费在实际发生时,依据相关原始凭证,借记“管理费用——开办费”,贷记“银行存款”等科目。
【例2-6】20×9年1月5日,致远地产公司支付设立验资费用10 000元。
在验资费用实际发生时,致远地产公司应依据银行转账凭证和验资发票作以下账务处理:
借:长期待摊费用——开办费             10 000
    银行存款                             10 000
   同时在开始生产经营的当月转入当期损益
借:管理费用—开办费                      10 000
贷:长期待摊费用——开办费                 10 000

           第二节  房地产企业设立阶段税务处理

    房地产企业设立阶段涉及的税收主要有印花税和契税。在此需要强调的是,税收筹划在设立阶段就应该准备了,筹划要做到前面,未雨绸缪啊。具体的筹划方法各位网友可以阅读下《实战派房地产税收与税收筹划》。网址:http://item.taobao.com/auction/item_detail.htm?item_num_id=6924941564
   

    与当地税务人员处理好关系也是财务人员很重要的工作,虽然很怵与他们打交道,但又不得不面对。但是财务人员必须坚持的是,讲法律,讲法规;依据法规做好税收筹划;不做假账。从下面的笑话中即可看出企业会计怎么看税务人员的。
    话说某房地产公司财务部正在紧张运行中,忽有人大吼一声:都不许动!把钱都交出来!是恐怖分子抢钱来了! 肃然无声中。忽然有会计轻拍胸口,松了一口气:“吓死了,我还以为是税局的呢”。言归正传……

一、印花税
1、 营业帐薄   记载资金的帐薄按照实收资本和资本公积的合计金额0.5‰在帐薄启用时贴花;其他帐薄在启用时按件贴花,每件5元。
2、 权利许可证照  房产证、土地证、营业执照,每件5元。
3、 土地使用权合同  对于以土地使用权投资入股的,公司以土地使用权转让合同按产权转移数据征收印花税,按照合同记载金额的0.5‰贴花。
二、契税
在房地产企业设立阶段,如果接受出资人额土地使用权等不动产出资的,接受出资的单位按照成交价格的3%-5%缴纳契税。
三、税收的账务处理
房地产企业发生的印花税和契税,一般不通过“应缴税费”科目进行核算,印花税在实际缴纳时直接进入“管理费用”,契税发生时视去的土地使用权的用途计入不同的会计科目。
【例2-7】2009年3月,致远房地产公司购买印花税票1000元。缴纳土地入股时的契税60000元。
      致远地产公司应作如下会计处理:
借:管理费用                       1000
    土地征用及拆迁补偿费---契税    60000
   贷:银行存款                     61000
四、开办费的税务规定
《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令2007年第63号)第十三条规定, 在计算应纳税所得额时,企业发生的下列支出,作为长期待摊费用,按照规定摊销的,准予扣除:
  (一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;
  (二)租入固定资产的改建支出;
  (三)固定资产的大修理支出;
  (四)其他应当作为长期待摊费用的支出。 
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令2007年第512号)第七十条规定,企业所得税法第十三条第(四)项所称其他应当作为长期待摊费用的支出,自支出发生月份的次月起,分期摊销,摊销年限不得低于3年。
  据此,2008年以后企业筹建期间发生的开办费,自支出发生月份的次月起,可以分期摊销,但摊销年限不得低于3年。
因此,纳税人在会计处理时应在开始生产经营当月一次性摊销,但在当年的所得税纳税申报时,应在会计利润的基础上调增应纳税所得额,在以后年度的申报时,应相应调减应纳税所得额。






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[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-12-30 15:40 编辑 ]
作者: shiwenhuianthea    时间: 2010-9-30 13:29
标题: 太好了
刚刚入房地产会计,一定拜读。什么时候书能出来?
作者: 大漠飞鹰    时间: 2010-9-30 13:48
每段都仔细的读了。非常棒,
但对于刚刚接触房产会计的我,感觉还是有些细节没弄懂。
作者: 宁静致远    时间: 2010-10-1 11:26
标题: 回复 79# 的帖子
每段都仔细的读了。非常棒,
但对于刚刚接触房产会计的我,感觉还是有些细节没弄懂。
   我想知道您那一部分还不清楚,请告诉我。我再细细的引导和解释,尽量通俗化,让您一定看懂学会。
作者: 宁静致远    时间: 2010-10-1 11:29
标题: 回复 73# 的帖子
等发工资了,我也去买来看看,呵呵!谢谢陈老师的倾情奉献

您好!谢谢您的关注。不过我不姓陈,我姓张。
作者: yqz2925929    时间: 2010-10-4 16:05
写房地产故事书,期待拜读!
作者: wangxyan01    时间: 2010-10-6 16:03
好资料呀,多谢楼主分享
作者: qiqimao2009    时间: 2010-10-9 13:39
很有兴趣   学习学习
作者: 月夜    时间: 2010-10-11 23:12
刚入门的,好好学习学习。期待拜读。
作者: 无极之道    时间: 2010-10-12 16:40
真有才,学习学习!很好的资料
作者: 墙角的花    时间: 2010-10-13 16:57
太有才了,有机会一定拜读
作者: fufu1975    时间: 2010-10-14 10:52
期待老兄的大作!!!
作者: 天地一沙鸥    时间: 2010-10-19 20:45
真的非常感谢楼主的无私奉献。
作者: 800808    时间: 2010-10-20 16:43
呵呵   好本应该分享一下
作者: 江苏    时间: 2010-10-20 21:20
很有兴趣,一定要看看
作者: valent2010    时间: 2010-10-21 11:39
大体济览了你的博客,呵,致敬!
作者: ecityuye    时间: 2010-10-22 00:03
很有兴趣,一定要看看,是不是像水煮三国那样有趣!
作者: ecityuye    时间: 2010-10-22 00:04
哪里能看到啊 有没有链接啊
作者: ecityuye    时间: 2010-10-22 00:05
楼主真是我们山东会计的骄傲呀

作者: ecityuye    时间: 2010-10-22 00:05
我马上就要赚到20元 下载一本书了
作者: 会计人生123    时间: 2010-10-22 08:25
好书,边看边学习。谢谢。
作者: 会飞的石城    时间: 2010-10-22 08:42
标题: 我看看
你是一卖书的吧,做广告!!
作者: zxf88    时间: 2010-10-22 10:46
受益匪浅。什么时候出书呢?
作者: 宁静致远    时间: 2010-10-22 11:15
第三章          房地产企业获取土地阶段会计与税务处理
第一节        获取土地阶段会计处理

一、        取的土地使用权确认
房地产企业去的土地使用权的方式一般有接受土地使用权出让、接受土地使用权转让、投资者投入的土地使用权以及其他方式。
通过出让方式取得土地使用权的入账价值通常是土地出让金加上相关税费,相关税费是指涉及的契税、印花税,有的涉及耕地占用税。通俗的说法是房地产公司通过招拍挂从政府买的土地,也叫一级市场获取土地。
通过土地使用权转让取得的土地使用权的成本,包括购买价款、其他行政事业性收费和其他税费。通俗的说法就是从其他公司购买的土地。
    投资者投入的土地使用权,应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本,但合同或协议约定价值不公允的除外。就是其他想入股房地产公司的单位以土地作价入股。
   房地产企业取得的土地使用权,根据《企业会计准则第6号—无形资产》应用指南的规定,通常应确认为无形资产,但改变土地使用权用途,用于赚取租金的,应该将其转为投资性房地产。房地产企业取得土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物的成本。在此特别说明的是,本书主要介绍房地产企业购买土地用于开发商品房的情况。

根据企业会计准则,房地产开发取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权应当计入所建造的房屋建筑成本,即借记“开发成本——土地征用及拆迁补偿费”等科目,贷记“银行存款”、“应付账款”等。取得的土地使用权所缴纳的印花税直接计入“管理费用”核算。
【例3-1】20×8年6月,致远地产公司取得100亩的土地使用权用于商品房开发,价款5 000万元,契税征收率为3%,当地政府规定的耕地占用税税额为30元/平方米,通过银行转账支付土地出让金及相关税费。
    1.支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据和银行转款手续,致远地产公司应进行的会计处理为:
借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费     50 000 000
        贷:银行存款                           50 000 000
2.应缴纳的契税为:
5 000×3% =150(万元)
依据契税完税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:
借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费        1500 000
    贷:银行存款                                1 500 000
3.应缴纳的耕地占用税为:
100×666.67×30=200(万元)
依据耕地占用税完税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:
借:开发成本——土地征用及拆迁补偿费         2 000 000
    贷:银行存款                                2 000 000
4.签订土地使用权出让合同,应缴纳的印花税为
5 000×0.5‰ =2.5(万元)
缴纳印花税时,依据印花税凭证和付款证明,致远地产公司应进行的会计处理为:
借:管理费用——印花税             25 000
    贷:银行存款                      25 000
不过正常情况下,房地产企业招拍挂获得土地的过程是这样的:先交纳竞拍保证金,等竞拍成功了转作土地出让金,最后根据土地出让合同规定的付款时间支付剩余的土地款。会计应该如下做账:
1、        支付竞拍保证金
借:其他应收款---国土资源局    20000000
贷:银行存款                 20000000
2、        竞拍成功后
借:预付账款---国土资源局     20000000
贷:其他应收款---国土资源局    20000000
3、        支付剩余的土地出让金
借:预付账款—国土资源局   30000000
   贷:银行存款              30000000
4、        房地产企业开发商品房转入存货
借:开发成本—土地出让及拆迁补偿费  50000000
    贷:预付账款—国土资源局          50000000
如果房地产企业取得的土地使用权用于自建用房等地上建筑物时,土地使用权的取得成本直接计入“无形资产”账户,且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本,而仍作为无形资产进行核算,土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,计入“无形资产”账户。
【例3-2】2008年1月,致远房地产公司一出让方式取得土地一宗,以银行存款支付500万元,并在该块土地上自行建造一栋办公楼,发生建筑成本1300万元。办公楼已经完工并达到预定可使用状态。假定土地使用权年限50年,无净残值;写字楼使用年限25年,预计净残值100万元;都采用直线折旧法进行摊销和计提折旧。契税税率3%。
1、 支付土地出让金时,依据财政部门开具的土地使用权出让金专用票据,进行的会计处理:
借:无形资产—土地使用权  5000000
   贷:银行存款              5000000
2、 应缴纳的契税
   500*3%=15万元
   根据契税完税凭证和付款证明,进行的会计处理为:
  借:无形资产—土地使用权  150000
   贷:银行存款              150000
3、签订土地使用权出让合同,应缴纳的印花税为:
   500*0.5‰=0.25万元
  借:管理费用---印花税     2500
     贷:银行存款             2500
4、在土地上自行建造办公楼,发生建造费用时,根据付款凭证、税务部门监制的收据,进行的会计处理为:
   借:在建工程      13000000
      贷:应付账款等    13000000
5、办公楼达到预定可使用状态,进行的会计处理为:
   借:固定资产---办公楼    13000000
      贷:在建工程           13000000
6、每年分摊土地使用权和对办公楼计提折旧,进行的会计处理为:
借:管理费用       583000
贷:累计折旧       480000
       累计摊销       103000

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-10-26 14:08 编辑 ]
作者: 月夜    时间: 2010-10-22 14:36
认真拜读,等待下文。
作者: 宁静致远    时间: 2010-10-22 16:19
第二节        获取土地阶段税务处理

房地产企业获取土地阶段涉及的税收有:土地使用税、耕地占用税、契税、印花税等。
一、        土地使用税
房地产企业按规定计算应交的土地使用税时,借记“管理费用”账户,贷记“应交税费——应交土地使用税”账户;上交时,借记“应交税费——应交土地使用税”账户,贷记“银行存款”账户。
【例3-3】致远地产公司拥有一宗50万平方米的土地使用权,其中市政道路及绿化带用地5万平方米,已完成销售商品房占用土地25万平方米,该地城镇土地使用税税额为5元/平方米,按季缴纳。
1.        应纳土地使用税额计算方法如下:
应缴纳城镇土地使用税的土地面积=50-25-5=20(万平方米)
年度应纳税额=20×5=100(万元)
每季度应纳税额=100÷4=25(万元)
2.        上述致远地产公司的会计处理为:
(1)        致远地产公司计算土地使用税时:
借:管理费用——土地使用税              250 000
贷:应交税费——应交土地使用税          250 000
(2)        上交土地使用税时:
借:应交税费——应交土地使用税时      250 000
贷:银行存款                            250 000
二、耕地占用税
   如果房地产企业购置的是耕地,则需要缴纳耕地占用税,由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的,不存在与征税机关清算和结算的问题,因此企业按规定交纳的耕地占用税,可以不通过“应交税金”科目核算。
【例3-4】致远地产公司购置一宗10万平方米的土地使用权,是耕地,该地耕地占用税税额为30元/平方米。
借:开发成本—土地征用及拆迁补偿费-耕地占用税    3000000
    贷:银行存款                                   3000000
三、 契税
契税一般不通过“应交税费”科目进行核算,视取得土地使用权的用途计入不同的会
计科目.房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税,在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“开发成本”科目。为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税,在实际缴纳时依据契税完税凭证直接计入“无形资产”科目。
【例3-5】20×9年5月25日,致远地产公司取得一块土地使用权进行房地产开发,支付土地出让金9 000万元,缴纳契税3 600 000元。(假设契税税率4%)
支付契税时,致远地产公司应依据契税完税凭证作以下会计处理:
借:开发成本                       3 600 000
    贷:银行存款                       3 600 000
四、印花税
   账务处理详见【例3-2】
   税收特别关注
在此,需要提醒各位网友的是,在房地产企业购买土地阶段应注意的有关税收的情况如下:
1、房地产企业的耕地占用税重点关注新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税,由于耕地占用税是在实际占用耕地之前一次性交纳的,不存在与征税机关清算和结算的问题,缴纳完耕地占用税满一年才缴纳土地使用税。因此不要重复缴税,即同时缴纳耕地占用税和土地使用税。
   2、土地使用税的缴纳要区分耕地与非耕地。征用的耕地,自批准征用之日起满1年时开始缴纳城镇土地使用税;征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳城镇土地使用税。
①纳税义务的开始时间
  新征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税。批准征用之日是指依据不同的耕地类型来确定不同的审批机关,该审批机关批准征用的日期。
  以土地出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳土地使用税;未签订合同的,应由受让方从实际交付土地时间的次月起缴纳土地使用税。
②纳税义务的截止时间
  房地产企业开发商品房已经销售的,土地使用税纳税义务的截止时间为商品房实物或权利状态发生变化即商品房交付使用的当月末。
  商品房交付使用,是指房地产企业将已建成的房屋转移给买受人占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。
    3、《关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号文件规定:对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税。其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款;未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
  对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。
     
   
土地是房地产开发商的生命线。我们欣赏守法的地产商,为了公司的前景,发展我们的事业,理好财,合法纳税。我们痛斥狠心的开发商,看见土地两眼放光,疯狂揽地。购置土地,有些房地产商可是费尽心思,这不一位房地产商看上了故宫,还说:账其实很好算,与其每年花十多亿元维修,不如干脆炸掉故宫,彻底改造成建筑用地,这将大大缓解北京因土地资源匮乏引起的房价暴涨局面
     别以为这是精神病患者,也不是为愚人节准备的“笑话”。 这是一位地产大亨通过媒体大放厥词。
这年头,什么事情都有可能发生----小偷谈拾金不昧,妓女讲贞操,缺少诚信的银行给用户建立信用档案,大搞垄断的石油巨头要求市场化......人们大可不必惊诧。
  正如在贼眼里,天下人尽皆是贼,而在地产大亨眼里,天下都是他跑马圈地盖房子的好地儿,无论这地上是稀世瑰宝,还是民家院落,无论是皇家宫殿,还是农民的耕地,莫不如此。
     炸掉故宫的理由非常简单,那就是北京土地资源太缺乏了,要彻底缓解土地资源的缺乏,就必须充分利用市区内每一寸土地。我们不难想象,假使有一天,开发商建筑材料涨价了,这个道貌岸然的君子一定会抛出同类观点:“由于建筑材料价格暴涨,为了抑制房价,建议国家容许开发商免费拆除长城古砖用来建设商品房”。
     开发商的一派胡言被天下人所耻笑,但是却得到了其“走狗”的认可去支持。北京房地产商协会会长在听到“主子”的言论后,立马放出屁话表示强烈支持。 “北京土地资源浪费严重,其中最浪费的就是故宫,北京的市区面积近2738平方公里,而故宫占了其中的72万m2,如果将其全部改造成建设用地,可以提供2400万m2的可居住面积,以人均拥有20 m2的面积计算,可以解决120万人的住房问题,如果此举真的施行,北京住房价格会有比较大幅度下降,到那个时候普通收入阶层都可以有房可居”。
  大家听出来了吧,“主子”和“走狗”的言论何其高明,已经上升到为最广大人们群众“居者有起屋”的高度,为和谐社会的建设添砖加瓦,为政府分担民生压力。其实大家稍微想一想,如果开发商真的有本事拿到了故宫这样的黄金地段,到时候开发商一定会把其打造成价值不可限量的稀世豪宅,10万元/ m2怎么样?绝对不可能,一定是10万欧元/ m2,普通人想都不要想!
  千万不要相信开发商只是顺口一说,其实他们早已蓄谋已久了。
在开发商眼中,故宫那几千间破房子实在有损北京国际化都市的良好形象,通过改建,不但可以改善城市形象,更重要的能够带动北京GDP发展,同时解决居民住房问题,但是这位老兄不好意思说出口的是,通过改建,一定能给自己带来天量的暴利。故宫的价值,举世皆知,但在这些人眼里居然如此不堪。由此可以理解,何以中华地大物博,却不似欧洲的罗马希腊,到处都有古人留下来的建筑遗迹,让人一踏上那样的土地,就感觉到文化和历史如何在土地上成长。可在我们一些地方,历经岁月保存下来的一些历史建筑却在各地一波又一波的造城运动中灰飞烟灭。但愿这仅仅是地产大亨和协会会长在愚人节前为炒作而出的一个笑话。如果哪天故宫的琉璃墙上真的写上大大的“拆”字,那中国就彻底完了。
    更有甚者,有人想出了出卖月球的点子。去年底,有人“一本正经”的在北京的一处大楼内竖起了“月球大使馆”的牌子,开始卖起月球的土地。虽然连在大街上晒太阳的老大爷都笑话这人“跟全世界人民开了个玩笑”,但这位曾在“万里大造林公司”之类公司担任过销售部长和副总的“CEO”, 就是在工商局查扣其营业执照并告诫其“不要再干那些捕风捉影的项目”之后,还坚持认为自己卖月球土地“很务实”。更让人不可理喻的是,在“月球大使馆”开张后,竟然还有34人购买了49英亩月球土地,总金额为1.4万余元。
  
    土地啊,土地,您就是房地产开发商的命根啊!!!

     买了土地就得建房,房地产企业有关开发建设阶段的会计与税收处理,请看下章。

[ 本帖最后由 宁静致远1 于 2010-10-23 14:20 编辑 ]




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