土地增值税讲课稿之三(淮安王越)

风月无边

车位使用权转让收入是否缴纳土地增值税？成本如何结转？

•      地上车位因为交纳了土地出让金或土地价款，是拥有产权的，转让收入应当缴纳土地增值税，而地下车位如果无产权，归属于全体业主或捐赠给政府公用事业部门的，其私自转让收入只是出租收入，而其成本已纳入配套设施费，不必调整。如果按地面价的一半交纳地下用地出让金，属于有产权的配套设施，其转让收入应当单独作为一个项目清算土地增值税。

清算结束后发生补退房款是否可以再次清算呢？

有关规定可以重新清算，不过根据总局220号文件规定，似不应再组织清算。

质量保证金的会计处理与税收处理

•      借：开发成本-建筑安装费贷银行存款贷应付帐款-工程保证金

•       索取到发票，可以扣除，以后发生索赔，借应付帐款-工程保证金筑银行存款（如果由其它单位保修，建筑企业借工程施工贷应收帐款）注意与企税31号文区别。

财务费用在土增税与企业所得税之间的差异分析

•      财务费用在土增税中特别强调了利息据实扣除，将开发成本中的开发间接费-利息调整出来，而企业所得税认可将开发产品完工前利息支出归入开发成本中。

出售旧房与出售新房时契税的处理差异

•      出售旧房时原交纳的契税作为相应税金处理，出售新房时原交纳的契税作为土地使用权价款处理

安置房和回迁房的区别，什么叫同类房产？

•      原地安置，安置房即回迁房，异地安置，安置房非回迁房，在企业所得税上，回迁房建造支出作为取得土地使用权的成本，而安置房显然是不能作为取得土地使用权的成本的。

•       安置房往往有转让的限售期，而且政府往往进行限价，所以以房换房的拆迁补偿视同销售时不宜以同期同类的商品房作为参照值，应当以政府的限定价作为视同销售收入与视同拆迁补偿费。

项目营销设施建造费的企税与土增的区别

•      企业所得税上作为开发间接费用处理，而土地增值税上没有明确作为开发间接费用，因此应当作为自建固定资产处理，如果建后拆除，不属于土增税计税范畴，如果建成后转让，应当单独作为一项清算，如果利用配套设施如会所作为营销设施，其成本应予以扣除。

租地自建房转让交土地增值税？

与房产管理办法基本实质是房不离地，地可离房，因此租地中国的土地管理自建房因为土地使用权未发生转移，不可能拥有房屋产权，所谓的转让不属于土地增值税的征税范畴，在营业税上也不宜视为销售不动产，而应作为出租来处理。

房地产开发企业将房屋转为自用一定时间再销售如何进行清算？

•      各地规定不一，自用一定时间超过一年的作为旧房处理。

•      土地增值税税收规划与案例分析

•      推迟清算时间

•      完善相应凭证

•      了解地方政策

•      利用政策谋划

•      相应案例点评

另外如果清算时采用核定征收的方法，此前预征的土增是否可以抵扣呢？某市规定是不允许抵扣的，正如某运输企业，所得税在国税，但开票时被地税附征了2.5%的企业所得税，如果其所得税系查帐征收，则可以抵税，而如系核定征收，则不能抵税，这样的处理是有道理的，督促企业建帐立制，走查帐征收之路。

•      根据《关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函[2007]第645号）的规定，土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。

如果是房开公司自行组织修路，则发生的成本应当作为土地价款列入扣除项目，如果系另请建安公司修路，则按取得的建路发票作为取得土地的价款处理，如果是财政部门免收土地出让金形式，财政部门预付建筑款给修路方，尔后开具财政收据给房开公司，则此财政收据也可以作为取得土地的价款处理

出售商品房时采取外币计价的，以取得收入当日或当月一日汇率中间价确认售房收入，分期收款的，以分期收款当日或当月一日汇率中间价确认收入，清算时不再作出调整。

普通标准住宅：某项目中既有符合标准又有不符合标准的，则一律不得作为普通标准住宅享受免税优惠。（上海）

  以单栋楼为单位，平均单套建筑面积在140平方米（含140平方米）以下；（河北）

  纳税人应将普通标准住宅与非普通标准住宅分别核算，普通标准住宅与非普通标准住宅核算划分不清的，一律按非普通标准住宅计算征收土地增值税。（青岛）

•      同一房地产项目的车库等附属设施不属于普通住宅，应按其他类型的房地产计算土地增值额。(江西)

•      　对纳税人建造既有住宅又有非住宅的综合楼(或连体楼)，其发生的资金费用按照下列原则分摊：
　　(一)纳税人取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及土地征用和拆迁补偿费，分别按纳税人取得的普通住宅、其他类型的房地产的销售收入进行分摊。
　　(二)纳税人发生的其它费用，按单位建筑面积分摊。

•      纳税人利用外单位投资入股的土地从事房地产开发的，由于其取得该宗土地使用权时并无支付任何金额，故在转让该宗土地开发建设的房地产计算土地增值税时，得按照投资入股企业取得土地使用权时支付的金额或投资入股时土地的评估价值作为土地的扣除项目金额予以扣除。即依零来计算，不允许作任何金额的扣除。(青岛)

•      对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊。
　　对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。
　　京地税地〔2007〕134号房地产开发企业土地增值税清算管理办法

尤隼

不错 这样的文章很好很重要

helena025

学习，虽然时间久了点，但是王老师的课件还是非常棒的