房地产会计网

标题: 简说房地产企业的开发成本核算原理 [打印本页]

作者: 风月无边 时间: 2010-8-2 21:02
标题: 简说房地产企业的开发成本核算原理
简说房地产企业的开发成本核算原理
作者：海大师

　房地产开发企业会计核算制度的形成和发展过程，既是同中国会计制度的改革和发展紧密联系的过程，也是从无到有，从简单规范（1984年国营建设单位会计制度）到全面规范（1988年城市建设综合开发企业会计制度），从行业会计制度（财会[1993] 2号）到统一会计制度（财会[2000]25号），从统一会计制度向会计准则发展的过程。
一般工业企业制造出来的产品，首先计算出该产品直接使用和消耗原材料的价值；再将直接参加制造过程产生的费用按一定的方法分配到该产品上，就核算出该产品的单位成本价值，接着企业将为组织销售产生的企业费用分摊到该产品的单位成本价值中。最后再加上一定比例的利润，就计算出该产品销售价格进行销售取得销售收入。
即先核算出产品的成本，确认产品的销售价值，再取得销售收入（即：先有成本后有收入）。
产品成本核算模式：

产品销售价格（收入）
（企业经营成本）完全成本
二次分摊（重置产品成本）制造成本
二次分配（产品成本）
一次分配（外购存货成本）
原材料价值	采购成本	制造费用	后续成本	期间费用	预计利润
①	②	③	④	⑤	⑥

说明：
①、企业购入的原材料的票据上列明的价款金额；
②、企业购买原材料中支付的附加支出，如税费、运输、装卸、保险等费用；
③、企业直接制造过程产生的费用，如职工薪酬、办公、水电、机物料消耗等费用；
④、企业为产品销售后的调整、分摊等重置形成的成本；
⑤、企业为组织管理和销售产生的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等；
⑥、企业承担的所得税费、预期利润。
房地产企业开发产品的成本核算本来和工业制造企业所生产产品成本的核算原理和方法一样的。由于允许房地产企业在没有完成开发产品建造就进行销售（商品房预售制度），使房地产企业取得的开发产品销售收入的时间提前，然而此时开发产品的成本并没有形成，开发产品的成本出现的时间推后了（即：先有收入后有成本）。实质上客户预定产品的形式。
这样出现了房地产企业的开发产品的收入与成本产生错位而不能匹配。根据商品房预售制度的规定：企业预售的商品房根据强制性合同约定必须达到国家规定商品房交房标准。也就是说将来完工交付时的开发产品成本就是与提前取得的开发产品的收入匹配的成本。
商品房不象其他一般产品一样，它除了本体外，还必须有与之配套的公共设施。有些公共配套设施不只是居住而建设的，它们往往是在交房后来进行建设完成。加上建筑工程的结算是系统复杂的过程，不是房地产企业能控制的。这些滞后都影响了开发产品成本的形成。
但是根据《企业会计准则——存货》规定：企业加工取得的存货成本只包括使存货达到目前场所和状态所发生的成本。企业发生的无助于使该存货达到目前场所和状态的费用，不应计入存货成本。因此房地产企业的开发产品一旦确认达到完工状态或者交付使用，其成本形成了就不应该再计入。
会计上为了使开发产品成本与其取得收入合理匹配，即：客观上只有产品成本的形成，才能确认产品的销售价值，进而才有收入的原则，因此引进定额成本核算法，接合制造成本核算法使用。依据合同约定和工程定额预决算，先以预提的方式将应发生的成本计入开发产品成本中核算，待以后确认有实际差额时，再对以前核算出的开发产品成本进行二次调整或二次分摊。
这个核算方法其实并不是新规定，如工业企业的原材料暂估入库、销售出商品的退货和年度返利的会计处理，实际就是重置成本性质的二次调整或二次分摊处理方法。
房地产企业开发产品的成本核算分土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费六个项目。与一般工业制造企业不同的是以可售面积为单位计量成本。
其中建筑安装工程费、基础设施建设费二项成本可以直接记入可售面积成本。
前期工程费、土地征用费及拆迁补偿费和公共配套设施费（可出售的除外）作为中间过渡成本需要先分配到成本对象后分摊计算计入可售面积成本。
土地征用费及拆迁补偿费以占用的土地面积按建筑面积等的比例计入上面的建筑之中，再由成本对象分配计入可售面积成本。
前期工程费、公共配套设施费以受益对象按建筑面积等的比例分配计入可售面积成本。
开发间接费则最后平均分配到可售面积成本中。
开发产品成本核算模式：

产品销售价格（收入）
（房地产企业成本）完全成本
二次分摊（重置开发产品成本）制造成本
二次分配（开发产品成本）
一次分配（外购存货成本）
建筑安装工程费基础设施建设费	土地征用费及拆迁补偿费前期工程费公共配套设施费	开发间接费	后续成本	期间费用	预计利润
①	②	③	④	⑤	⑥

说明：
①、企业取得的建筑工程的票据上列明的价款金额；
②、企业取得土地开发使用权发生的费用和取得的票据上列明的价款金额；
③、企业直接建造过程产生的费用，如职工薪酬、办公、水电、机物料消耗等费用；
④、企业为产品销售后的取得未扣除的票据因调整、分摊等重置形成的成本；
⑤、企业为组织管理和销售产生的费用，如管理费用、销售费用、财务费用等；
⑥、企业承担的所得税费、预期利润。
房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本或者建筑安装企业的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）发生的期间费用（管理费用、财务费用和销售费用）。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的期间费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只是开发成本（制造成本）计算，不是按照完全成本计算。

作者: 笑梅姐 时间: 2010-8-3 10:31
谢谢，

风月无边推荐

作者: 笑梅姐 时间: 2010-8-3 10:33
房地产会计网确实是我们的朋友。

谢谢

作者: 西云 时间: 2010-8-3 11:12
感谢你们，让我有了提升。谢谢

作者: 加米雪 时间: 2012-11-3 14:50
这个帖子不错，大家快来顶起来！

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)