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标题: 商品房预售解析 [打印本页]

作者: hjs666@sina.com 时间: 2010-7-23 16:01
标题: 商品房预售解析
一、何为商品房预售商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。与成品房的买卖已成为商品房市场中的两种主要的房屋销售形式。

二、商品房预售条件中国《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售应符合下列条件：
(1)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已定施工进度和竣工交付时间。
(4)已同金融机构签订预售款监管协议。
(5)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

三、商品房预售特征(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或挫去效力的根据。
(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。

四、取消商品房预售结果猜想：结果一：房价大跌中小型房企崩盘
如果上海真的取消商品房预售，有激进的专家表示，会有大量的中小型房企的资金链会因此迅速断裂。专家分析，中小型房企主要是靠收取一个楼盘的预售款来养活下一个楼盘的建造，一旦不能收取预售款，其接下来的楼盘将很有可能变成烂尾楼，照此恶性循环，大量房企会崩盘。

		结果二：房价小幅下跌部分房企涉险过关
	当然，预测大量房企会因此崩盘只是一部分业界的观点。同时，另外有一部分房地产业内人士表示，取消商品房预售是一个房地产优胜劣汰的过程，部分经营能力不强的房企会面临被淘汰出局的危险，但是他们相信大部分房企会通过将现有楼盘小幅降价的方式度过危机。

		结果三：房价基本维稳市场无波澜
	一旦取消商品房预售，第三种结果就是市场无波澜，房价也基本维稳。不过业界分析这种可能性是最小的，如果上海真的取消仿品房预售，房企必会有所举动，市场保持不变的概率极低，但是也不排除这种可能，房企以静制动，无法维持的楼盘先停工，以待时变。

		结果四：房价逆势上扬
	取消商品房预售的第四种结果就是房价出现逆势上涨。业界分析一旦全面取消商品房预售，市场短期内供不应求局面将被放大，尤其是上海上半年供给已显不够的情况下，房价在短期内出现10%-20%的增长是相当有可能的。但是如果从长期来看，房价回归理性的概率较大。

作者: 明阳 时间: 2010-7-23 16:54
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