政策房税收政策—企业所得税与个人所得税问题

阿斯兰

　　原税收政策回放：企业出租、销售房屋所得应并入到企业应纳税所得额中，按法律、法规的规定计算缴纳企业所得税。行政事业单位、社会团体、军事单位以及其他纳税人销售房屋、出租房屋，按照规定缴纳企业所得税。在中国境内从事房地产业务的外国企业和外商投资企业在销售和出租房屋时，应按照规定分别缴纳外国企业和外商投资企业所得税，计税依据为应纳税所得额。财税[2000]125号 关于调整住房租赁市场税收政策的通知文件规定：对个人出租房屋取得的所得暂减按10％的税率征收个人所得税。




　　新税收政策规定：财税[2008]24号 廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策文件明确：2007年8月1日以后，企事业单位、社会团体以及其他组织于2008年1月1日前捐赠住房作为廉租住房的，按《中华人民共和国企业所得税暂行条例》（国务院令第137号）、《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行；2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行。财税[2008]24号 廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策文件规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

　　对个人按《廉租住房保障办法》（建设部等9部委令第162号）规定，取得的廉租住房货币补贴，免征个人所得税；对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合 规定的补贴，应征收个人所得税。

　　个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。

　　政策要点解析：企业所得税纳税人对外捐赠住房应当视同销售（转让）住房确认收入并计算缴纳所得税。财税[2008]24号 廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策文件首次明确将捐赠住房与转让旧房作为廉租住房纳入了公益性捐赠政策执行范畴，准予在所得税税前扣除。而且要注意，2008年1月1日后捐赠的，按《中华人民共和国企业所得税法》有关公益性捐赠政策执行，即上述所有对象在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。

　　个人捐赠住房作为廉租住房的，捐赠额未超过其申报的应纳税所得额30%的部分，准予从其应纳税所得额中扣除。但要注意，该政策所说个人捐赠住房作为廉租住房，其所接受捐赠对象应当是指县级以上人民政府主办或确定的单位（下同）。而且，根据现行政策规定，个人对外捐赠财产并不需要视同销售征收个人所得税，捐赠行为本身并不产生应纳税所得额，因此，捐赠额实际上需要从个人的其他应纳税所得额（如工资薪金所得、劳务报酬所得等）中扣除。

　　例1：王先生2010年1月份取得工资、薪金所得2.2万元，特许权使用费所得20万元，稿酬所得5万元。同时，王先生当月将一套市场公允价值为15万元的住房捐赠给当地县政府确定的某廉租住房经营管理单位。根据税法规定，工薪所得扣除限额＝（22000-2000）×30%＝6000（元）；特许权使用费所得扣除限额＝200000×（1-20%）×30%＝48000（元）；稿酬所得扣除限额＝50000×（1-20%）×30%＝12000（元），扣除限额合计66000元，小于实际15万元的捐赠支出。那么王先生1月份工薪所得应纳税额＝（22000-2000-6000）×20%-375＝2425（元）；特许权使用费所得税应纳税额＝[200000×（1-20%）-48000]×20%＝22400（元）；稿酬所得应纳税额＝[50000×（1-20%）-12000]×20%×（1-30%）＝3920（元）。1月份应纳税额合计29305（2425＋22400＋3920）元。

　　此外，财税[2008]24号 廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策文件首次明确了个人取得廉租住房货币补贴的征免税问题，该免税的“货币补贴”应是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，其补贴额度按照现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。对于所在单位以廉租住房名义发放的不符合规定的补贴，则应并入工资薪金所得征收个人所得税。