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标题: 收入和成本是房地产企业所得税汇算清缴的两大主题 [打印本页]

作者: 姜虎 时间: 2010-6-17 21:11
标题: 收入和成本是房地产企业所得税汇算清缴的两大主题
一年一度的企业所得税汇算清缴又要开始了，A房地产企业的小王忧虑重重，原来A房地产企业有多个项目，临到年底，有的项目完工入住了，有的项目还在建造阶段，还有的项目竣工了出售的现房也没有入住呢，汇算清缴要怎么处理呢？完工的开发产品一定要结转收入吗？未完工的开发产品没有结转收入也算所得税吗？还有入住的项目到现在工程也没有结算完毕，发票差多了，怎么办？

　　其实，小王的疑问也是很多房地产企业会计人员目前面临的问题，这些问题不解决，汇算清缴就难以进行下去。笔者结合《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）的规定，就房地产企业汇算清缴的两大主题——收入和成本作如下分析。

　　房地产企业不同阶段的收入处理
　　从会计处理上来看，一般销售的开发产品没有收完全款不会交付入住，即符合企业会计准则收入确认条件的规定时，企业方结转收入，否则，不论是未完工建造阶段的开发产品还是完工后未交付的开发产品，所收取的款项一概反映在“预收账款”科目。

　　税务处理上，依据国税发[2009]31号第二章“收入的税务处理”第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。

　　所以这两者的区别是明显的，既不能站在会计的角度上理解税法，也不能将《国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知》（国税函[2008]875号）规定企业销售商品同时满足的条件理解为同样适用于房地产企业所得税。

　　以A房地产企业举例说明，2009年度完工交付B项目预收收入10000万元，其中上年收入4000万元；完工未交付C项目预收收入6500万元，其中上年收入2500万元；在建D项目预收收入3500万元。2009年12月，A房地产企业结转B项目销售收入10000万元，销售成本7500万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用。

　　B项目开发产品，会计已经结转收入，且收取的预收款符合国税发[2009]31号确认收入的条件，确认所得税收入10000万元，确认结转成本7500万元。

　　若B项目所收取的预收款中4000万元已经按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。

　　B项目汇算清缴应纳税所得额为：（10000－7500－10000×5%）－（4000×15%－4000×5%）=2000－400=1600（万元）。

　　C项目开发产品，不具备会计准则收入确认条件，会计尚未结转收入，但是按照国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入6500万元。

　　对于C项目所得税汇算要注意不能再按照预计计税毛利率15%来进行计算了。按照国税发[2009]31号第九条规定，开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

　　所以C项目上年度所收取的预收款中2500万元按照预计计税毛利率在上一年度汇算清缴中做过纳税调整，则在2009年度应做纳税调减处理。

　　若C项目已知实际计税成本为4550万元，则C项目汇算清缴应纳税所得额为：（6500－4550－6500×5%）－（2500×15%－2500×5%）=1625－250=1375（万元）。

　　在建D项目预收收入3500万元，会计不结转收入，也无法计算计税成本。但是其符合国税发[2009]31号所得税收入确认条件，应计算为企业所得税收入3500万元。其中由于其属于未完工开发产品，根据国税发[2009]31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。所以D项目汇算清缴应纳税所得额为：3500 ×15%－3500×5%=350（万元）。

　　不考虑期间费用，A房地产企业应纳税所得额为：1600+1375+350=3325（万元）。

　　

作者: 雨.霏 时间: 2010-6-17 21:44
本企业也存在这样的问题借鉴一下，谢谢提供！

作者: 落英宾纷 时间: 2010-6-17 23:04
看了上半部分，感觉思路有点乱呢

作者: 香茗小米米 时间: 2010-6-18 06:37
需要学习一下

作者: yu521125 时间: 2010-6-18 07:29
好好学习，天天向上！谢谢楼主！

作者: muying 时间: 2010-6-18 09:25
需要学习一下,谢谢

作者: 幸运先生 时间: 2010-6-18 14:14
感觉有些乱，但是会计工作中的实际问题

作者: 起舞弄清影 时间: 2010-6-18 15:18
回复下看看后面怎么写的

作者: 古灵 时间: 2010-6-28 21:31
需要学习下谢谢~

哈哈

作者: 宁拓云 时间: 2010-7-3 17:13
审计急需中哦，谢谢了，很用

作者: 大奎 时间: 2010-7-4 14:48
好好学习一下啊，这个很实际的啊！

作者: 神父也疯狂 时间: 2010-7-4 14:57
正需要，谢谢

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-10 22:48
感觉思路有点乱呢

作者: 黄快刀 时间: 2010-7-14 13:00
好东西，看一看，谢谢了！

作者: 木子草今 时间: 2010-7-15 01:22
好好学习一下，实际工作中应该用得上。

作者: 昔日重现 时间: 2010-7-15 15:33
很好的内容，都会碰到的，值得学习。

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-7-18 23:49
不断的学习，才能进步。

作者: 0123 时间: 2010-7-19 08:53
本企业也存在这样的问题借鉴一下，谢谢提供

作者: Earl Dracula 时间: 2010-7-21 14:38
很需要学习.谢谢分享

作者: 白州 时间: 2010-7-21 15:03
进来向楼主学习一下。。。

作者: chengkai10 时间: 2010-7-22 15:52
很不错的资料，非常有针对性和实用性

作者: valent2010 时间: 2010-7-23 08:26
大早晨的来发贴呀，蛮辛苦的嘛

作者: luningguai 时间: 2010-7-23 17:09
好啊好哦学习

作者: 好运来 时间: 2010-7-24 13:03
多谢lz。学习了。。。

作者: A哥 时间: 2010-7-30 22:16
我是新手刚好需要，谢谢。

作者: xbvip 时间: 2010-8-4 09:10
学习一下不错的材料

作者: 大千仔 时间: 2010-8-4 10:00
看下了 ~~~~~~~~~

作者: dalissmian 时间: 2010-8-4 10:17
谢谢了！有用！

作者: 笑梅姐 时间: 2010-8-4 13:31
好好学习，天天向上！谢谢楼主！

作者: lhp 时间: 2010-8-6 23:37
标题: 回复 1# 的帖子
想要学习一下，谢谢

作者: 邵欢 时间: 2010-8-12 14:53
标题: 回复 1# 的帖子
看一下，值得学习。谢谢哈哈

作者: 肖博 时间: 2010-8-14 15:15
谢谢好的文章同大家共享

作者: 想鱼非非 时间: 2010-8-14 15:28
国家的东东像是与捉迷藏自相矛盾

作者: 杨小滨 时间: 2010-8-18 20:19
本企业也存在这样的问题借鉴一下，谢谢提供！

作者: 海星 时间: 2010-8-19 08:17
虚心学习啦

作者: xx000xx 时间: 2010-8-22 21:02
A房地产企业应纳税所得额
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-33687-1-1.html

作者: 雄基物业 时间: 2010-8-25 16:45
基本上房地产会计都会遇到的问题，回复

作者: 雄基物业 时间: 2010-8-25 16:54
讲解得很详细也很容易明白。

作者: tlj50552010 时间: 2010-8-26 15:30
需要学习一下

作者: 随风飘杨 时间: 2010-8-30 11:19
标题: 回复 1# 的帖子
ipo ip nu g gh b gd kb

作者: haier163 时间: 2010-8-30 11:30
标题: 学习
好好学习，天天向上！谢谢楼主！

作者: 溢钒 时间: 2010-8-30 12:54
想了解了解，谢谢楼主。

作者: 我爱包子 时间: 2010-9-14 10:52
标题: 借鉴
太及时了，借鉴借鉴

作者: 老年使者 时间: 2010-9-14 15:09
拜读一下高见！！！！！！！！

作者: 大房地产商 时间: 2010-9-14 15:34
需要学习！

作者: huanglfen 时间: 2010-9-16 09:31
好好学习，天天向上！谢谢楼主！

作者: hiby 时间: 2010-9-20 10:19
现学现用，谢谢楼主！

作者: 顾雪中 时间: 2010-9-21 22:44
需要学习下谢谢楼主

作者: karrykim 时间: 2010-10-20 17:32
很不错的文章，解决了大部分新会计的困扰

作者: 陈晶 时间: 2010-10-23 15:41
刚好也碰到这个问题，郁闷

作者: 冰雪001 时间: 2011-4-12 12:58
看看哈，基本大家都在这种问题

作者: harryren 时间: 2011-4-13 08:54
看看，正好用的着，谢谢拉

作者: blasterbla 时间: 2011-6-21 17:45
很实在的问题，顶一个！

作者: zcfxing 时间: 2011-6-23 17:58
很好的资料学习中。。。。

作者: 江苏 时间: 2011-6-23 18:59
谢谢提供！

作者: 工作愉快 时间: 2011-6-23 19:01
rhf 看看

作者: 花儿开了 时间: 2011-6-27 11:52
学习一下借鉴

作者: 朱壹唐 时间: 2011-6-27 13:12
标题: 热
不错呀，顶起，热

作者: 童浪子 时间: 2011-6-28 11:38
看得有点头晕啊。。。。。。。。

作者: 陈旭 时间: 2011-6-28 11:55
学习一下，看看下边的内容。

作者: tan007 时间: 2011-6-29 13:13
闲的蛋疼啊！

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-6-29 13:37
标题: 收入和成本是房地产企业所得税汇算清缴的两大主题
呵呵，这是我的原创文章，首次发表在中国税网《税务规划》，注明出处最好，谢谢！

作者: joewack 时间: 2011-6-29 15:04
努力学习中

作者: hzh672 时间: 2011-6-29 15:33
需要学习一下

作者: asdwwww670701 时间: 2011-6-29 19:27
本企业也存在这样的问题借鉴一下，谢谢提供

作者: 波音公司 时间: 2011-6-29 21:40
看看下面的内容。

作者: slj2239 时间: 2011-6-29 23:16
多多学习：）

作者: 银丝面 时间: 2011-6-30 07:14
本企业也存在这样的问题借鉴一下，谢谢提供！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-33687-1-1.html

作者: 孔明 时间: 2011-7-9 22:12
急需，急需学习一下

作者: 波音公司 时间: 2011-7-9 22:43
感觉还可以。

作者: 沉舟 时间: 2011-7-20 15:30
学习一下学以致用

作者: 尤隼 时间: 2011-7-21 20:04
把隐藏的内容给我挖出来！

作者: 税中望月樊剑英 时间: 2011-7-23 07:56
标题: 回复 1# 的帖子
注明出处促进交流

作者: 哦呀小白 时间: 2011-7-23 10:16
非常感谢，地产新财务学习了。。。

作者: 七匹狼 时间: 2011-7-24 15:42
学习学习在学习

作者: 寻找幸福 时间: 2011-7-25 21:50
标题: 回复 1# 的帖子
很不错顶一个

作者: qyzhtwyy 时间: 2011-9-26 01:55
-[o[p]p]]

作者: Decem 时间: 2011-10-12 09:53
嘎嘎不错哦

作者: 小小会 时间: 2011-10-12 10:02
清算、清算，可怕的清算，学习中ing

作者: saynoonson 时间: 2011-10-12 16:06
嗯嗯嗯。这事情需要好好的学习一番。

作者: 甜蜜 时间: 2012-2-21 10:05
学习后面内容

作者: han7509 时间: 2013-3-12 08:44
还有什么内容，看一下

作者: 梁少华 时间: 2013-3-12 09:34
好好学学。天天向上。

作者: 276077787 时间: 2013-3-12 09:34
需要学习一下,谢谢

作者: 骆驼祥子 时间: 2013-4-7 18:01
很好，学习一下

作者: haiernlk 时间: 2013-4-8 16:41
这个可以好好学习一下咯

作者: 81025735 时间: 2013-4-26 13:04
学习学习

作者: bluefive 时间: 2013-4-26 17:14
回复下看看后面怎么写的

作者: bluefive 时间: 2013-4-26 17:30
学习一下

作者: 吕从江 时间: 2013-5-24 18:22
888888888888888888888888888555555555555555555

作者: sophy1998 时间: 2013-6-7 15:55
学习一下

作者: 李莉 时间: 2013-9-21 22:22
学习学习学习

作者: 小白白2011 时间: 2013-9-21 23:36
henxiangkan

作者: 鹰击长空 时间: 2013-9-22 08:35
谢谢分享

作者: sam403 时间: 2013-12-27 10:44
学习一下。。。

作者: 税海 时间: 2013-12-27 11:01
xx学习一下

作者: 应总123 时间: 2014-5-18 19:17
学习学习

作者: DUDINGADU 时间: 2015-2-3 14:20
回复看精彩内容

作者: xcwrm 时间: 2015-2-3 14:54
很好应该学习一下

作者: xcwrm 时间: 2015-2-3 15:24
什么时候结转收入成本

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