2009中国房地产行业年度报告

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目 录
第一章 行业概述.............................................. 1
一、房地产业的定义及报告的研究范围.......................... 1
二、房地产业发展的特征及主要影响因素........................ 2
（一）房地产业发展的特征.......................................... 2
（二）影响房地产业发展的主要因素.................................. 4
三、房地产业在国民经济中的地位与作用........................ 5
（一）房地产业在国民经济发展中的支柱地位.......................... 6
（二）房地产业在国民经济发展中的拉动作用.......................... 6
四、2008 年房地产市场整体情况................................ 9
（一）从2007 年的投资偏热转向2008 年的市场调整.................... 9
（二）2008 年商品房销售量理性回归，自住型需求相对平稳............. 11
五、2008 年房地产市场热点问题............................... 12
（一）开发商资金链紧张，市场资金缺口大........................... 12
（二）流拍、退地频现，地方政府“土地财政”模式有待改进........... 13
（三）房价下挫，退房纠纷时有发生................................. 13
六、2009 年房地产走势分析................................... 13
（一）房地产市场成交量回升，价格将进一步回归理性................. 13
（二）开发投资增幅将进一步下降，融资手段亟需多元化............... 14
（三）以首次购房和改善型购房为主的自住型购房将稳定增长........... 15
（四）房地产市场宏观调控手段更加灵活审慎......................... 15
一、宏观环境分析........................................... 16
（一）国际金融危机冲击中国实体经济，波及房地产市场............... 16
（二）资本市场低迷，房地产企业资金紧张........................... 17
（三）下半年宏观调控导向的转变，适度缓解了企业压力............... 18
（四）保障性住房成为房地产市场焦点............................... 18
二、行业政策法规环境分析................................... 19
（一）行业监管体制............................................... 19
（二）行业法规政策............................................... 21
（三）2008 年房地产相关政策评述.................................. 22
（四）2008 年房地产政策效果评测.................................. 27
（五）2009 年房地产政策预测...................................... 28
第三章 房地产市场供给....................................... 31
一、土地市场运行状况....................................... 31
（一）土地开发、投资及购置情况................................... 31
（二）土地市场存在的问题......................................... 32
二、房地产开发............................................. 33
（一）房地产开发规模与开工、竣工情况............................. 33
（二）城镇住宅建设情况........................................... 34
（三）经济适用住房建设情况....................................... 35
（四）廉租房建设情况............................................. 36
三、房地产租赁市场运行情况................................. 36
（一）房地产租赁的定义........................................... 36
（二）当前房地产租赁市场存在的主要问题........................... 36
（三）房地产租赁市场发展趋势..................................... 38
四、房地产市场供给结构..................................... 38
（一）区域结构................................................... 38
（二）物业类型结构............................................... 40
五、房地产市场供给预测..................................... 43
（一）影响房地产市场供给的主要因素............................... 43
（二）2008～2012 年住宅供给发展趋势和预测........................ 44
第四章 房地产市场需求....................................... 47
一、2008 年房地产市场需求状况............................... 47
（一）需求总量................................................... 47
（二）需求结构................................................... 48
（三）需求特征分析............................................... 50
二、房地产市场需求预测..................................... 51
（一）影响房地产需求的主要因素................................... 51
（二）房地产需求2009～2013 年商品房市场需求发展趋势预测.......... 52
第五章 房地产市场供需平衡及价格走势......................... 54
一、房地产市场供需平衡分析................................. 54
（一）2008 年一、二、三级房地产市场供求平衡状况................... 54
（二）不同类型房地产市场供求平衡状况............................. 57
（三）房地产市场供求矛盾分析..................................... 60
（四）供求平衡发展趋势及预测..................................... 61
二、房地产市场价格及走势判断............................... 63
（一）2008 年房地产销售价格水平和特点............................ 63
（二）房地产价格形成机制......................................... 65
（三）主要城市房地产价格波动态势................................. 66
（四）房地产价格走势及市场发展预测............................... 70
第六章 房地产投融资分析..................................... 72
一、投资规模及结构......................................... 72
（一）投资总量及增长............................................. 72
（二）投资的区域结构............................................. 73
（三）投资的物业类型结构......................................... 75
二、房地产融资分析......................................... 76
（一）房地产业融资规模及增长..................................... 76
（二）房地产融资渠道............................................. 77
（三）房地产融资存在的问题....................................... 79
三、个人购房贷款发展状况及存在的问题....................... 80
（一）商业性住房贷款发展状况..................................... 80
（二）住房公积金贷款发展状况..................................... 81
四、行业投融资矛盾分析..................................... 82
五、房地产业投资前景预测................................... 83
（一）房地产业整体发展前景....................................... 83
（二）房地产投资发展趋势及预测................................... 83
六、投资建议............................................... 84
（一）主要投资机会及投资建议..................................... 84
（二）投资风险提示............................................... 84
第七章 重点城市房地产市场发展状况........................... 86
一、北京................................................... 86
（一）政策环境................................................... 86
（二）保障性住房发展状况......................................... 87
（三）市场供给................................................... 88
（四）房地产市场销售情况......................................... 91
（五）市场供需平衡及价格走势..................................... 92
（六）房地产市场发展趋势......................................... 94
二、上海................................................... 95
（一）政策环境................................................... 95
（二）保障性住房发展状况......................................... 95
（三）市场供给................................................... 96
（四）房地产市场销售情况......................................... 99
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 100
（六）房地产市场发展趋势........................................ 101
三、广州.................................................. 102
（一）政策环境.................................................. 102
（二）保障性住房发展状况........................................ 102
（三）市场供给.................................................. 103
（四）房地产市场销售情况........................................ 105
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 106
（六）房地产市场发展趋势........................................ 107
四、重庆.................................................. 108
（一）政策环境.................................................. 108
（二）保障性住房发展状况........................................ 109
（三）市场供给.................................................. 109
（四）房地产市场销售情况........................................ 113
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 114
（六）房地产市场发展趋势........................................ 115
五、杭州.................................................. 116
（一）政策环境.................................................. 116
（二）保障性住房发展状况........................................ 117
（三）市场供给.................................................. 118
（四）房地产市场销售情况........................................ 119
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 119
（六）房地产市场发展趋势........................................ 120
六、成都.................................................. 120
（一）政策环境.................................................. 120
（二）保障性住房发展状况........................................ 121
（三）市场供给.................................................. 121
（四）房地产市场销售情况........................................ 123
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 123
（六）房地产市场发展趋势........................................ 125
七、深圳.................................................. 126
（一）政策环境.................................................. 126
（二）保障性住房发展状况........................................ 126
（三）市场供给.................................................. 127
（四）房地产市场销售情况........................................ 130
（五）市场供需平衡及价格走势.................................... 131
（六）房地产市场发展趋势........................................ 133
第八章 房地产业及主要企业的运营状况........................ 134
一、行业运营绩效.......................................... 134
二、重点房地产企业经营状况................................ 135
（一）万科...................................................... 135
（二）保利地产.................................................. 138
（三）招商地产.................................................. 140
（四）北辰实业.................................................. 143
（五）泛海建设.................................................. 145

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