房地产会计网

标题: 房地产企业税收政策与稽查实务讲稿 [打印本页]

作者: xxnew7777777 时间: 2010-4-29 17:17
标题: 房地产企业税收政策与稽查实务讲稿
[tz]精品资料，版主推荐[/tz]

房地产业税收政策与稽查实务讲稿

题外话:二套房贷首付五成了,如何理解这个政策含义,房地产这个东西,政府肯定不希望他跌,也肯定不希望他再涨了,政府希望的就是四平八稳的慢慢涨,去年一年把以后几年好日子过完了,今年还想再捞一把,就有点挑战政府底线了,房地产啊还是悠着点,中国人有句话叫中庸之道,过犹不及,你跑的太快了和跑的太慢是一样的道理.但是商人逐利是天生的本性,所以资本主义会有经济周期四环节,真这么涨下去,只能快速的挤灭泡沫,带来的是灾难,所以房地产应当感谢政府,勒紧疆绳,马儿你悠着点跑.
房地产业税政这一块也是热点,我是个房地产门外汉,但我毕竟呆税务局,信息优势强,加之努力肯钻研,也知道点道道,在此不揣水平太低端出来给大伙尝尝,希望有用,现在不少财务人员不懂,税官们也有不少不懂的,但税官比较强势,忽悠下财务人员,财务人员被卖了还得给税官数钱,希望借此文为信息对称工作做点贡献.
本文引用了不少大家的资料,便基本上是原创,仅供参考,引用本文最好注明一下南通地税局王越,尊重一下本人的版权.
例：A房地产企业有资质，B企业没有资质，但B企业有本事搞到地搞通关系，于是B挂靠在A名下，
如果B的开发应税行为以A名义对外且由A来负担相关责任的，那么营业税纳税人就是A，B向A交纳的承包费属于内部资金往来不需要交纳营业税。当然如果不符合这一规定，纳税人就是B，其实这种情况不存在，因为B不可能这么干，没有资质是开发不了房产的。
例：新营业税条例实施后，房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务、咨询劳务不再区分是否在境内发生，需要代扣代缴营业税，但因为外国企业不需要交纳城建税及教育费附加，所以只需要代扣营业税，如果劳务完全在国外发生，企业所得税劳务以归属地来判断所得来源地，不需要扣交预提所得税，如果劳务在国内发生，构成常设机构的，不需要扣交，由外国企业申报缴纳。
例：房地产企业代收费用问题，代收的政府性基金和行政事业性收费如果符合营业税新条例的3个条件，不必作为营业税计税依据，企业所得税处理上作为代收代付款处理，但要注意一定要付出去，否则将作为应税收入处理。
代收的住房专项维修基金依然免税，其实这个住房专项维修基金就是政府性基金，其他的代煤气、自来水、电视台、电信局代收的费用如果作为售价或由房地产企业开具发票的话，作为营业税计税依据，最好处理成代收代付，由相关公司直接和购房人打交道，房地产公司置身事外，别沾惹其中惹了一身骚。
例：房地产销售价格明显偏低不一定就得调整，营业税规定：价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关按下列顺序确定其营业额，注意这里是个并且条件，同样的一套房，售给富二代和售给低保户，开发商完全可以一房二价，因为企业也有社会责任，给低保户售价低点符合社会公共利益，但注意别把住房低价售给房产局副局长弟弟，这个就是无正当理由了。间接行贿嘛，现在行贿手段发达的很，A找B办事，C是中介人，B不直接收钱，而是由C找一家饭店一起吃饭，500块钱的菜由饭店收了50000，尔后饭店给B，曲线受贿！
例：销售退回营业税金可退税，销售折扣营业税金退不了，房子售出去，购房户不要了，把发票退回来作废，营业税可退还，房子质量有问题，发票退回来作废，重新开具，营业税也可捞回来。
房子出售前找人，便宜个1-2%，属于商业折扣，直接按折扣后的额度开票交营业税，但觉得便宜少了，于是找关系人，房产商抹不开面子，又给了2%折扣，但因为营业税有规定，销售折扣必须在销售时与销售金额在同一张发票上注明，所以这售后再给的折扣2%就不能冲减营业税，同时因为原来发票已经开具，再开红字发票也不合理，税务局也不会让，（但是企业所得税没强调同一张发票注明，企业所得税可以冲收入）所以企业遇到这种情况，干脆以房屋质量有问题为名退回原有发票，重新开具发票，但估计买房的也不愿这样干了，省个几千块钱得把人折腾死，必竟闲暇也是种财富。
例：房地产业之间融通资金不收利息怎么办？
是不是无偿提供应税金融保险劳务？笔者认为应从合理性上判断，如果是短期的资金融通，正如商业信用一样，不需要认为计税依据明显偏低（低到不收利息了），但如果金额巨大期限很长，那就要核定征收营业税了。对于企业所得税来说没什么影响，这边调增利息所得，那边调减利息支出，只要税率一致，总体税负没少。
价格明显偏低且无正当理由如何理解，无偿提供零价格是偏低吗？这哪是偏低，简直就是到底了，所以说税法对无偿提供劳务且无正当理由也应当修正一下，可以核定，否则没有正当理由的无偿提供劳务到底要不要交税？
例：代销还是自销的区别，
房地产商开发票给中介，中介开发票给购房人并**产权证，虽然中介和房产商签的合同是按基价代销，实际上不属于代销，房地产商按基价结算销售不动产收入，中介按购销差价同样按销售不动产征税，见国税函（2005）917号，但如果说发票由房地产商直接开给购房户呢，中介就按代理业来纳税，税率一样，税目不致。
例：卖房赠手机问题，混合销售不属于，视同销售也不对，赠与又不是无偿的，笔者想来想去，认为手机就是房地产商提供的设备，此设备和房产组合销售，如果有关税务机关认为手机是原材料，那就并入建筑方的计税营业额吧，这个问题，想想就脑子疼。
例：转让出让土地使用权差额还是全额纳税？
财税［2003］16号文件规定：“单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额”。单位和个人销售其购置的不动产或转让其受让的土地使用权的原价是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。
针对何谓“土地使用权的受让原价”，笔者发现了三个版本。
……………………

作者: deeds 时间: 2010-4-29 18:14
感谢楼主提供，5月后是稽查高发期

作者: 仙人掌花开 时间: 2010-4-29 19:02
谢谢楼主，学习一下

作者: 银河飞雪 时间: 2010-4-29 19:38
[tz]绝对值得一看的资料，而且收费不贵，支持楼主一下，加精华了[/tz]

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-4-30 14:58
顶一下,谢谢.

作者: 老年使者 时间: 2010-4-30 16:08
顶一下，及时！！！！！！！！！

作者: 老年使者 时间: 2010-4-30 16:12
怎么没下起？？？？？？？？？

作者: 老年使者 时间: 2010-4-30 16:13
刚才已付币？？？？？？

作者: 威海本溪人 时间: 2010-5-1 14:04
既然是税官的大作，肯定差不了

作者: zdyue 时间: 2010-5-2 19:33
感谢楼主发布实用资料！

作者: 向往春天 时间: 2010-5-2 19:45
感谢楼主提供，5月后是稽查高发期

作者: 向往春天 时间: 2010-5-2 20:21
绝对值得一看，而且收费不贵，支持楼主一下

作者: 幸福豆 时间: 2010-5-3 20:55
俺也要学习！！！！！！！！！

作者: valent2010 时间: 2010-5-4 09:21
还没有看完，嘿嘿。。。。

作者: valent2010 时间: 2010-5-4 09:22
好好学习，嘿嘿，抽时间看完它

作者: 老年使者 时间: 2010-5-4 10:05
下载下来学习看看。。。

作者: 老年使者 时间: 2010-5-4 10:07
不知道有没有帮助啊。。

作者: 老年使者 时间: 2010-5-4 10:07
不知道这个内容有重复没有

作者: 老年使者 时间: 2010-5-4 10:08
关注一下，学习一下，参考一下。。

作者: 老年使者 时间: 2010-5-4 10:09
大家都可以学习一下。。。

作者: 王邓王邓 时间: 2010-5-4 13:58
haohaoxuexi!!!!!!!!!!!

作者: qdzzw20999 时间: 2010-5-5 20:54
支持了，学习下，呵呵呵

作者: sdcjlq 时间: 2010-5-7 12:49
下载了，谢谢搂住提供

作者: 贾建明 时间: 2010-5-9 16:55
标题: 在哪里下载
在哪里下载内容

作者: hexuanying 时间: 2010-5-10 21:35
不知道有没有帮助啊，我也来学习一下

作者: qdzzw20999 时间: 2010-5-14 20:43
已经下过了，还是不错的

作者: 力大 时间: 2010-5-16 16:09
thank you --------------------

作者: 汪思亮 时间: 2010-5-18 09:41
既然是税官的大作，肯定差不了
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-31946-1-1.html

既然是税官的大作，肯定差不了
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-31946-1-1.html

既然是税官的大作，肯定差不了
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-31946-1-1.html

作者: 汪思亮 时间: 2010-5-18 09:41
既然是税官的大作

作者: 汪思亮 时间: 2010-5-18 09:42
WWRWfsdfsdfsdfsdfsdfsf

作者: 东风如剑 时间: 2010-5-18 10:33
标题: 要学的东东实在太多，埋头若学吧
要学的东东实在太多，埋头若学吧

作者: deeds 时间: 2010-5-20 16:08
学习一下，分被扣不能下载

作者: 榆树 时间: 2010-5-21 22:43
下载学习，谢谢！

作者: 榆树 时间: 2010-5-21 22:44
不不了，没币了

作者: 高兴-812 时间: 2010-5-22 10:58
肯定是好资料了，谢谢楼主了

作者: 江湖一担皮 时间: 2010-5-23 23:13
学习一下楼主的资料

作者: TINA618 时间: 2010-5-24 13:02
怎么要金币啊，

作者: 正威 时间: 2010-5-25 21:36
谢谢了！很有实用价值

作者: zyh618 时间: 2010-5-26 14:28
标题: 学习中
可以值得好好学习一下。

作者: 合肥会计 时间: 2010-5-27 16:41
支持一下，下了学习！

作者: 合肥会计 时间: 2010-6-1 09:43
谢谢，顶一下！

作者: 太阳鱼 时间: 2010-6-1 17:20
看了前部份，觉得有点意思哦。下来慢慢看。

作者: 李亦心 时间: 2010-6-3 16:24
大家评价都不错，应该还是值得一看的。

作者: 李亦心 时间: 2010-6-3 16:25
不过就是辛苦我们这些没有多少币，但非常想看的人了。

作者: 李亦心 时间: 2010-6-3 16:27
我这样是不是有灌水的嫌疑？

作者: 杜若霏霏 时间: 2010-6-4 12:29
呀，要钱的呀

作者: qujl111 时间: 2010-6-7 13:46
不知道能不能下下来呀

作者: 海不扬波 时间: 2010-6-7 15:07
站长推荐，绝对值得一看，学习

作者: 紫雨飞愁 时间: 2010-6-10 17:21
好好看看，努力学习。

作者: qxl8513849 时间: 2010-6-12 00:35
刚才已付币？？？？？？

作者: chenyuning2010 时间: 2010-6-12 02:35
写的不错。

作者: lchdxy 时间: 2010-6-16 22:13
我也要来学习一下啊。

作者: 香茗小米米 时间: 2010-6-17 06:27
没钱了，先踩一下吧！

作者: 渔舟唱晚 时间: 2010-6-21 14:11

绝对值得一看的资料

作者: 金山会计 时间: 2010-6-21 14:48
学习下，实用！！！！！

作者: 金山会计 时间: 2010-6-21 16:07
有点意思，但要化钱我的考虑考虑

作者: 看大盘沉浮 时间: 2010-6-21 19:29
已付双倍款确下不了

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-6-25 22:58
鼎力推荐：
绝对值得一看的资料，而且收费不贵，支持楼主一下，加精华

作者: 郭纪 时间: 2010-6-28 08:50
多谢楼主分享，学习一下.

作者: 落叶8 时间: 2010-6-30 14:46
既然是税官的大作，肯定差不了
出

作者: 奇迹缘份 时间: 2010-7-1 10:24
顶一下，不错

作者: yikang 时间: 2010-7-6 14:59
是最新的吗？学习学习

作者: 蒙会计 时间: 2010-7-8 12:43
顶一下,谢谢.

顶二下,还是谢谢.

作者: 金花 时间: 2010-7-9 11:42
顶一下，学习学习。。。。

作者: 金花 时间: 2010-7-9 11:45
为什么下不了？。。。。。。

作者: 财会之星 时间: 2010-7-11 11:10
标题: 回复 1# 的帖子
下载不成啊，可能又扣款了。

作者: 财会之星 时间: 2010-7-11 11:12
标题: 回复 1# 的帖子
扣了8元钱，却没下载成功，亏啊

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 16:31
这个好啊！！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 16:35
多扣钱啦！！！！！！！！！！！！！！

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 17:12
下来睇睇！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 17:20
还要购买！！！！！！！！！！！

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 17:23
没钱下载啦！！！！！！！！！！！！

作者: 布丁狗 时间: 2010-7-19 17:59
没钱啦！！！！！！！！！！

作者: qdzzw20999 时间: 2010-7-20 15:43
是王越的吧？！！！！！！！！！！

作者: 小韦韦爱学习 时间: 2010-8-3 13:10
感谢楼主发布实用资料！

作者: whq7301 时间: 2010-8-11 20:56
是王越老师写的吧！！

作者: tlj50552010 时间: 2010-8-12 11:13
感谢楼主发布实用资料

作者: 尚尚 时间: 2010-8-13 20:02
税务部门的内部资料~~学习嘛

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:21
感谢楼主提供，5月后是稽查高发期

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:22
既然是税官的大作，肯定差不了

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:23
感谢楼主发布实用资料

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:24
感谢楼主发布实用资料

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:25
感谢楼主发布实用资料

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:26
会计网－注重理论与实践结合，打造房地产会计行业第一人气门户

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:42
会计网－注重理论与实践结合，打造房地产会计行业第一人气门户

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:43
感谢楼主发布实用资料
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-31946-1-1.html

作者: 680311 时间: 2010-8-16 11:44
感谢楼主发布实用资料

:( :( :(

作者: 尚尚 时间: 2010-8-16 18:46
明明收费，怎么说不收费啊~~

作者: 友谊小波 时间: 2010-8-21 23:38
感谢楼主提供，

作者: 20022 时间: 2010-9-2 08:27
来看一看主要内容。

作者: 四川成都 时间: 2010-9-23 19:51
房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

作者: junesnow2008 时间: 2010-10-21 09:39
谢楼主提供，5月后是稽查高发期

作者: 辛帝雷拉 时间: 2010-11-6 20:57
晕，买了，为何下不下来。真的很想看

作者: dora563 时间: 2010-11-7 16:56
谢谢楼主分享，房地产企业税收政策与稽查实务讲稿

作者: 四川成都 时间: 2010-11-14 17:12
房地产企业支付境外企业或个人提供的设计劳务

作者: 苗海芬 时间: 2010-11-28 22:27
很好的资料。好好学习了呵呵

作者: 天地一沙鸥 时间: 2010-12-15 22:13
好东西，就是暂时不能下载

欢迎光临房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)