房地产会计网
标题:
不得不说的中国房价
[打印本页]
作者:
chilong99
时间:
2010-3-5 23:37
标题:
不得不说的中国房价
隐忍很久,近日又闻董君之同居房产论,看来房产之抢手已到了无以复加的程度,什么阿猫阿狗的论调都拿出来忽悠,可怜我大国公民。
现在的这些社会精英们都已经变质成了阶级敌人了,不是么,就房产而论,俨然形成了对立的两派,本以为市场经济各种商品自有其价格波动的规律和自由,房子毕竟作为稀缺和昂贵商品再加之中国人传统文化之影响,在发展初期获得暴利亦属正常,然已经激起民愤的时候,尚有恬不知耻之徒鼓噪弄舌。
究其房价高企之根源,根本在于成本和利润的不透明,普通消费者真的不知道房产商赚了多少,更不知道国家的地方政府赚了多少,也不知道银行用了多少财政上的钱,还有就是那数都数不清的灰色利润的分配,就更是个算也算不清楚的数字。
一个房产开发商的投资收益过程是这样的:
假设一个城市的地价是
200
万一亩(这样的价格足够在中规模等城市买地了),那么按照国家
1
:
4
的普通小高层容积率算账,这个开发商花
200
万买了地,建筑面积(可售面积
2600
平米以上,地价折算
770
元每平米,再将地搁置
2
年(国家规定的待开发时限,实际搁置时间大余
2
年),开发商将土地证抵押给银行至少
200
万(地价上涨因素还有就是大约给银行领导的百分之十的回扣),这里不去说很多开发商的重复抵押。
房产项目立项报批需要
5
万左右一亩在加上百分之二十的灰色费用(因为灰色费用可以在项目审批中获得帮助)就是
6
万一亩左右。
土建工程一般都是垫资的,这就是为什么那么多建筑工人拿不到工钱,开发商给土建工程公司一般付款是出地平三到四层(高层)付首批款,封顶能付百分之八十是非常不错的,至于一般都要将百分之十的工程款押到很多年以后,直至不付。
一个高层的土建成本在一个中等城市是
1000
到
1200
之间,出了地平就可以预售或者收取保证金、定房金之类的。配套设施根据地域和项目不同大约在
200
元以内,包括采暖、门窗、管道、公共内装、人防、化粪等等,这样我们就看到了一个房子的硬成本
2200
元每平方以内的高层住宅。这些都已经是按照最大的费用比例核算的,这样的楼已经很不错了,按这样标准起的房子在这样地价的城市,已经可以卖到
5000
元每平方以上了,然后老百姓买房子的时候再贷款。
一个十亩地的项目足足可以起一栋大楼了,房产开发商需要
2000
万去买地,在需要
500
万去做贿赂(也许没有)、和广告宣传、办公管理。这栋楼的销售额就可以达到
133200000
(
10
亩地乘于
666
平方承于
4
倍的容积率乘于
5000
元的售价),毛收益大约是七千万,投资收益将近
400%
。马克思怎么说的来着。
这里面政府收了地价,还有拆迁补偿(很多城市都由政府买单),税收,国家是不赚钱的,地方政府俺就不知道了,反正俺知道抓出的贪官没有几个不介入房地产的。
银行为这个
1.3
个亿的大楼支付了
2000
万的土地贷款(往往经年累月收不回来),还支付了超过
9000
万的个人银行放贷(这需要老百姓用
10
年乃至
30
年去慢慢偿还),说到底,这个楼卖给谁了?
当然开发商还有很多的隐性费用我们不知道,最终他也赚不到
7000
万,那就砍一半,大家都知道一栋楼从开挖到交房最多两年(除了开发商有意推延工期),赚一番也不错啊,
2000
万的投入,也就能盖一个大酒楼,难怪那么多人都投入房地产了,一个城市一般也要有
500
家以上的注册开发商。
按照国家经济适用房
3%
的利润来算,这样一栋楼应该卖多少钱呢?那么我们一般商品的毛利率是多少呢?
15%
,那好我们就允许房产开发商有
20%
的纯利,那这样的房子应该多少钱?
2800
元每平方,在加上他们的银行贷款利息、广告投放、管理成本,
3000
元总是可以的了,
3000
元,我亲爱的老百姓,在一个中等规模以上城市不贵吧(如果大家注意,在一线城市,地价和建筑成本比这个也高不了多少)。
房价回归合理而不是崩盘,如果崩盘我们的银行就完了,银行完了,最后还是我们纳税人买单。
房价回归理性,已购房者不愿意了,个人资产大幅缩水了,所以房价需要一个较慢的降价过程,这叫抻着走。
房价回归合理了,干这行的就少了,贪官也就会少很多了。
房价降的太快,矛盾激化不好,城市发展受限,围绕房产的诸多行业可能会有很多小老板撑不住啊,所以要软着路。
但是,我并不想在看到现有还有谁在找种种噱头鼓噪着房价,力量已经不均衡了,我相信我们的最高政府也是希望房价软着路的。
至于购房者,需要就买,不急就等,我不鼓噪你们自己,房子如果作为自用,真的只关系你现在的支付能力,和升值与否并不相干,请自我斟酌。
作者:
走在前线
时间:
2010-3-7 17:00
有道理
一套房时必须的
作者:
dafengzheng
时间:
2010-4-14 11:03
........
欢迎光临 房地产会计网 (https://www.fdckj.com/)
Powered by Discuz! X3.3