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标题: 某位造价工程师笔下真实房地产成本 [打印本页]

作者: 朵朵爸 时间: 2010-2-23 23:05
标题: 某位造价工程师笔下真实房地产成本
在北京工作，从事地产行业成本管理，近10年行业经验，故对地产业的一般成本有一定了解(至少是台面上的那一部分)。总看到很多人讨论地产成本的问题，有些普遍被误解的观点，比如“房子建造成本绝对超不过2000元/平”、“开发商拿到地再提高容积率来赚钱”等等，其实都是对这个行业不太了解的缘故。大家一块儿聊聊吧，同行交流交流经验，行外的也发表发表看法，多沟通一下，省得我们现在一说在地产公司工作，亲戚朋友什么的要么就是艳羡的眼光觉得你赚钱赚HIGH了，要么就是用鄙视奸商的眼光看着你，还要调侃上几句。真是欲辩无门、欲哭无泪啊。

　　上周五，北京北五环的一块土地，楼面价拍出了15000多一平米，如果按政府的说法地价占比15%~30%，卖价至少得50000平米，五环外、容积率接近3的楼盘，我想最乐观的估计也不可能。即使KFS做到不平衡使用容积率，别墅是肯定做不出来的，最多是少量叠拼+部分花园洋房+高层板楼、塔楼，靠高层来出面积。而5环内期房均价目前是15000左右，远郊洋房10000左右，即使是颐和园的独栋别墅超级豪宅，也不过50000/平，所以我觉得均价卖到23000已经算不错了，而且需要牺牲一定的时间来换取这个利润空间，而时间也是成本。

　　那么，23000的售价和15000的地价之间，开发商能赚到自己口袋的有多少呢?搞造价的都知道，项目成本的几大构成：土地(不光是土地出让金，还有契税、使用税等)、前期、配套、基础设施、建安、景观、销售费用、财务费用分摊、管理费用分摊，都是实实在在要花出去的真金白银。多的不说，即使单方按4000计，除掉多如牛毛的各项税费、巨额银行贷款利息之外毛利还要再缴纳25%的营业税。这样算下来，做得好的话这个项目利润率能到百分之十多点，但是比起许多行业来，达到这个利润率的先期投入是巨大的。所以，跟一般人的想象不同，在正常的招拍挂市场上，KFS暴利是不容易存在的。如果是协议出让土地，那性质完全不同，不在此段讨论之内。

　　地产项目成本随随便便就在10亿以上，公式数据不下万个，财务计算更为复杂，而且作为核心的“成本测算”和“投资模型分析”，都是各个公司的核心机密之一。如果是上面所说各个成本大项，可以有一个单方指标，我想业内的人都会有一个概念在那里，绝不是信口胡说的数据。

　　毛坯房的话：

　　1、建安成本在1500到2500之间，跟业态关系很大，如果是别墅，2500都不够；

　　2、前期费用多的不说，100是要的，方案、施工图、景观、精装等专项设计费就在70以上，其他三通一平费用、散装水泥基金等杂项的费用30并不为多；

　　3、配套费用视具体情况而定了，像幼儿园、学校、居委会、卫生站、会所、人防、物管用房、设备用房、消防站、垃圾站之类的，都是钱，并且很重要的一点是：这些都是不可售的面积，是卖不了钱的。这一块建安成本单方并不比住宅少多少，摊到总建筑面积里，平均可以按200元左右；

作者: 路云儿 时间: 2010-2-24 09:13
学习一下，学习一下

作者: 古早人 时间: 2010-2-24 10:04
xuexixuexi,xiexie

作者: vladmirlaodai 时间: 2010-2-24 10:31
标题: 回复
真相迟早要大白于天下！

作者: beckylv 时间: 2010-2-24 10:46

学习一下，学习一下

作者: 虎妞 时间: 2010-2-24 12:22
标题: 回复 1# 的帖子
看了上部内容值得好好学习。

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-2-24 12:29
造价工程的成本好好学习一下

作者: 吴怡杉 时间: 2010-2-24 15:46
标题: 好
好.
看了上部内容值得好好学习

作者: liumx618 时间: 2010-2-24 16:08
学习学习在学习

作者: 江苏 时间: 2010-2-25 01:18
学习一下，

作者: lyzijinbu 时间: 2010-2-25 13:23
三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改

作者: 西云 时间: 2010-2-25 13:30
多看看，多学习，提高自己

作者: 渴望更多知识 时间: 2010-2-25 16:33
这些真需要多了解，谢谢

作者: 冷水洗头 时间: 2010-2-25 22:53
看看学习一下！

作者: wsong11123 时间: 2010-2-25 23:57
kankan.........

作者: 一人一口一丁 时间: 2010-2-26 09:06
成本测算,财务的工作之一

作者: 一人一口一丁 时间: 2010-2-26 09:57
不可预见的东东还未列入内

作者: 小振 时间: 2010-2-26 10:01
是的，单单建造成本是1000-2000

作者: 王邓王邓 时间: 2010-2-26 11:29
学习了！！！！！！！！！！！！！

作者: 王邓王邓 时间: 2010-2-26 11:35
学习了解！！！！！！！！！！

作者: 阿民 时间: 2010-2-26 15:46
值得一看,

作者: 夏天2004358 时间: 2010-2-26 16:26
了解,学习,努力向上

作者: 涯思 时间: 2010-2-26 16:39
woyeyaoxuexiyixia

作者: 忘掉思念 时间: 2010-2-26 16:46
学习一下，

作者: 江苏 时间: 2010-2-26 22:56
今天学了不少知识

作者: 华美中润 时间: 2010-2-27 15:18
学习了，分析的不错，有点价值

作者: ww3114094 时间: 2010-2-27 15:23
好好学习学习~~~~~

作者: gaobo2004sun 时间: 2010-3-2 11:31
标题: 造价工程的成本好好学习一下
造价工程的成本好好学习一下

作者: 津城浪子 时间: 2010-3-2 11:48
看看有没有实用价值！

作者: 纯正的菜鸟 时间: 2010-3-2 16:04
学习学习

作者: 纯正的菜鸟 时间: 2010-3-2 16:10
如果收入极高低价不高的情况下利润就会很高了

作者: 听雨观轩 时间: 2010-3-3 09:20
标题: 回复 1# 的帖子
这个应该不错，学习学习

作者: 华美中润 时间: 2010-3-3 09:53
学习一下，不过有些不太合理

作者: 华美中润 时间: 2010-3-3 09:54
突然发现，我怎么没钱了

作者: gilstar 时间: 2010-3-3 10:08

学习学习

作者: 红彤彤 时间: 2010-3-3 16:55
看看说的是那么回事吗

作者: langzi3000 时间: 2010-3-3 18:00
学习一下，看看高人的做法

作者: 六月飞雪 时间: 2010-3-4 10:57
楼主很厉害哦。以后多多请教您哦！

作者: 天通 时间: 2010-3-4 14:00
真佩服搞造价的啊。

作者: 天通 时间: 2010-3-4 14:01
值得学习，值得学习。

作者: tom 时间: 2010-3-7 20:33
值得看哦。。谢谢了

作者: fengkang04 时间: 2010-3-8 02:52
。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 周小杰ZXJ 时间: 2010-3-10 15:59
现在房地产的开发成本很高

作者: 老年使者 时间: 2010-3-10 16:05
是会计师？？？？？？？？？？

作者: 吴语 时间: 2010-3-10 16:15
确实要让真相大白于天下.我们也能从中学习学习!

作者: anthony123 时间: 2010-3-11 15:23
这些都知道，没有用的，房地产是暴利

作者: esoft2000 时间: 2010-3-11 22:35
楼主辛苦了。好好学习。。。

作者: 刘兵 时间: 2010-3-12 08:21
回复一下，认真学习了，感觉内容很不错

作者: 郑小艳 时间: 2010-3-20 10:49
不可预见的东东还未列入内

作者: 天和房产 时间: 2010-3-20 21:58
好
好.
看了上部内容值得好好学习

作者: wuwuwuwu 时间: 2010-3-23 11:15
真相迟早要大白于天下！

作者: wzycpa 时间: 2010-3-23 13:12
好的，跟造价工程师学财务

作者: anranlin 时间: 2010-3-23 19:40
xuexixuexi

作者: 红粉花飞 时间: 2010-3-26 15:26
真的要好好了解了解了.....................

作者: gwycpa 时间: 2010-3-27 16:49
好好学习一下！！！

作者: 陈叶飞 时间: 2010-3-27 17:03
非常想看见下面的内容

作者: 1029 时间: 2010-3-28 19:07
学习一下吧，哈哈。，，，，呵呵

作者: 威海本溪人 时间: 2010-3-29 15:59
了解了解释，顶一下

作者: 威海本溪人 时间: 2010-3-29 16:03
诚如斯言，开发企业的税费真是没个边了

作者: hufeifei216 时间: 2010-3-29 17:30
顶起来。果断看看。。。。。。

作者: diudiubaobao 时间: 2010-4-7 13:26
youyisi,hehe

作者: 四川成都 时间: 2010-4-11 20:37
好象看过，再好好学习一下

作者: 不可救药 时间: 2010-4-12 17:25
都是行业人士，交流一下很好

作者: 元一 时间: 2010-4-13 21:35
很想看看楼主的见解！！1

作者: 夕阳西下 时间: 2010-4-14 16:40
真相迟早要大白于天下。

作者: qinyongjin 时间: 2010-4-16 01:07
听听造价的说法，再从财务的角度分析

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-4-16 08:08
好好看一下。

作者: 于会计_2009 时间: 2010-4-18 21:58
看看，，要学习。。这是好东西。。。。。

作者: 群星闪烁1996 时间: 2010-4-19 15:02
好好学习。财务更要知道成本预算

作者: 1999xingstar 时间: 2010-4-20 13:32
标题: 学习
非常感谢，多谢楼主，多谢

作者: liuhuan 时间: 2010-4-20 13:38
好好学习专业知识努力

作者: 李会5288 时间: 2010-5-17 15:51
标题: 回复一楼
房屋造价因地域、结构、设计等不同是有很大差别的！不知你说的是建安成本还是可售建面成本！

作者: PYJ睿睿 时间: 2010-5-18 15:07
标题: 回复 1# 的帖子
学习了好好

作者: 天天天天向上 时间: 2010-5-19 20:55
学习一下，建设成本现在关注中

作者: zjlslcw 时间: 2010-5-26 05:41
标题: 回复 1# 的帖子
某位造价工程师笔下真实房地产成本

作者: 0123 时间: 2010-5-26 14:32
学习一下，学习一下

作者: smzlh 时间: 2010-5-28 16:13
kkddkkfkas

作者: 雨.霏 时间: 2010-5-28 21:05
看了上部内容值得好好学习。

作者: 江苏 时间: 2010-5-30 18:29
学习一下，学习一下

作者: luwei96c2 时间: 2010-6-1 11:10
这么专业的东西比较难得

作者: ak47sql 时间: 2010-6-2 13:23
内容值得好好学习。

作者: 刘备 时间: 2010-6-3 13:54
标题: 迫切~~
如题~~ 迫切的想知道

作者: syjfy 时间: 2010-6-7 14:55
就是真诚来学习的啊，这也不能留

作者: 前程无忧 时间: 2010-6-7 17:37
标题: 成本最难双
成本最难算

作者: 54cdq 时间: 2010-6-7 19:00
看看~~~~学习学习

作者: susans 时间: 2010-6-7 21:21
学习学习在学习

作者: 波尔多 时间: 2010-6-11 14:26
标题: 各个地区还是有差别的啊
各个地区还是有差别的啊

作者: mwz 时间: 2010-6-11 17:30
造价工程的成本好好学习一下

作者: 木蛋 时间: 2010-6-11 22:43
值得学习的内容，看看先。

作者: muying 时间: 2010-6-17 14:29
学习一下，学习一下

作者: dtt1963 时间: 2010-6-17 14:59
标题: 回复 10# 的帖子
谢谢楼主的分享，很受用

作者: jtliu6896 时间: 2010-6-18 10:37
谢谢谢谢xiexiexiexiexiexie

作者: panguifu 时间: 2010-6-18 16:18
学习一下，看看了，谢谢了。

作者: sunshine莹莹 时间: 2010-6-21 09:48
很想看看，好好学习了

作者: 爱妃 时间: 2010-6-21 17:05
讲得非常之有道理啊

作者: jhcxmei196 时间: 2010-6-22 11:07
很有用,学习一下

作者: zhuyan571 时间: 2010-6-22 11:08
很想看看，好好学习了

作者: lwd4567 时间: 2010-6-22 11:14
"真相迟早要大白于天下",这个是永远部可能的

作者: 心绪 时间: 2010-6-22 11:32
好好看看。

作者: 明月当空 时间: 2010-6-22 16:28
附件下不下来！！！！！

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