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标题: 房地产开发商要分清利润的构成 [打印本页]

作者: 阿斯兰 时间: 2010-2-19 21:03
标题: 房地产开发商要分清利润的构成
在高速增长的行业中，考察单独企业的绩效是十分困难的事。中国的房地产行业就属于这种情况。一个开发商，拿到一块地，盖起房子，卖掉，赚进一笔利润。这笔利润实际包含两部分：一部分是从拿到地开始，土地增值而获取的利润；另一部分是开发团队辛辛苦苦规划，设计，施工，销售，服务而获取的回报。我们把土地增值带来的利润叫PL，把开发工作带来的利润叫PD，一个房地产项目的总利润叫P，那么，P=PL+PD
  　　中国当前房地产行业被列入暴利行业，盈利水平高，实际上大部分是土地增值带来的。有不少项目盖了房子还不如不盖房子，只卖地赚的钱多（当然，国家政策不允许倒卖土地，但现实中，通过转让项目公司等方式实际存在土地的倒卖）。在这种情况下，PD是负数，PL非常大，才使总利润P是正数。也就是说，开发过程不但没有给项目增值，反而侵蚀了一部分土地增值的收益。
  　　土地增值利润也好，开发增值利润也罢，总之肉烂在锅里，都是开发商赚了，何必要分那么仔细？其实不然，把两块利润来源区分清楚，有很实际的意义。
  　　一、可以科学考察开发企业管理团队的业绩水平。房地产行业属暴利行业，房地产从业人员也位列高收入人群之列。一个项目赚了钱，投资人分得大笔利润，管理团队分得大笔奖金，好像皆大欢喜，实则一笔糊涂帐。对投资人来说，土地增值收益应该是他应得的部分，那是他投资带来的回报；对管理团队来说，开发增值收益是他们付出智力和劳动的合理报酬。一个优秀的管理团队，可以为投资人在增值的土地上赚取更多的利润，也可以让贬值的土地少亏损甚至仍能盈利。一个平庸的团队，则会侵蚀土地增值的部分收益，甚至让买入了贬值的土地的投资人跳楼。所以，投资人不能简单地以项目的盈亏总额来考察管理团队的绩效水平，必须分清项目利润的构成，深入研究开发收益PD到底有多大。能把PD做大的团队要给予高额奖励，要积极保留；把PD做的很小，甚至是负数的团队，要淘汰更换。
  　　二、PD是开发商核心竞争力的体现。目前大多数开发商扮演着融投资人和开发团队为一体的角色。获取PL，靠的是投资人的眼光和资金实力（在不规范的土地供应市场里，政府关系也非常重要，但随着政府行为的规范，政府关系的作用在减小）；获取PD，靠的是管理团队的房地产专业知识，管理水平和整合社会资源的能力。眼光和资金实力不构成核心竞争力，是很容易被模仿和超越的，他可以让一个具体的项目成功，但不能保证一个房地产企业基业长青。房地产企业真正的核心竞争力来源于组织的力量，来源于准确的市场定位，高超的项目策划，精细的管理和整合社会资源的能力，体现在能够创造出很高的PD。可以这么说，PD高的房地产企业是具有核心竞争力的企业。
  　　三、房地产产业链会向专业化演进，投资人和开发商分离是未来的发展趋势。在新的产业链架构中，开发商越来越变成单纯的项目管理机构和社会资源的整合者，PD成为其生存和发展的唯一来源。开发商一方面与资本市场衔接，从个人投资者、房地产基金、信托、股市、银行等来源获取资金；另一方面整合规划设计、施工、监理、策划代理机构、物业管理等社会资源，成为协调各类资源的枢纽。高水平的“纯粹的开发商”是赚取高额的PD的，是为投资人欢迎和信赖的投资对象，也有胆量和眼光以市场化的方式拿地，企业才能持续增长。
  　　万科、中远这些房地产企业，主

[ 本帖最后由阿斯兰于 2010-2-19 21:04 编辑 ]

作者: 林中飞影 时间: 2010-2-19 22:44
学习了，受益了，感觉很好

作者: vladmirlaodai 时间: 2010-2-19 23:21
标题: 回复
这真是一篇好文章，受益匪浅呀！

作者: bjjoling 时间: 2010-2-20 07:37
这真是一篇好文章，受益匪浅呀！
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-28425-1-1.html

作者: 依猫 时间: 2010-2-20 09:56
分析得很到位,确实值得一看

作者: dahecw-dq 时间: 2010-2-20 10:54
讲的很对，继续看

作者: 王兰 时间: 2010-2-20 14:01
学习了，受益了，感觉很好!谢谢！

作者: 江苏 时间: 2010-2-20 19:41
受益了

作者: 李桃 时间: 2010-2-20 20:05
标题: 回复 1# 的帖子
看了，很有收获，谢谢！

作者: 李桃 时间: 2010-2-20 20:13
标题: 了解
我很想了解一下，因我刚入房地产行业

作者: 古早人 时间: 2010-2-21 09:27
非常不错，很有实际意义。

作者: 袁金华 时间: 2010-2-21 09:29
这真是一篇好文章，受益匪浅呀！

作者: gaobo2004sun 时间: 2010-2-22 14:45
标题: 1111111111111111111
wwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwwww

作者: 王邓王邓 时间: 2010-2-22 15:04
有道理，继续看看！！！！！！！！！！！！

作者: 邱慧珍 时间: 2010-2-22 21:35
真的让我学习了。版主每一篇文很值得学习，

作者: 只供精品 时间: 2010-2-22 22:56
好好学习，天天向上

作者: 我不知道 时间: 2010-2-22 23:03
很新颖的观点，受教了。

作者: lijy 时间: 2010-2-24 08:47
又学习了，对房开企业有了新的认识，谢谢楼主

作者: 错落的黄昏 时间: 2010-2-24 12:20
分析得不错，好好学习一下

作者: 阿民 时间: 2010-2-24 14:29
很有道理,值得一看

作者: 海景花园用户 时间: 2010-2-25 10:03
我也想看一下

作者: liuliu_523713 时间: 2010-2-25 10:15

很想看，深感受益！

作者: liuliu_523713 时间: 2010-2-25 10:18

找不到了呢

作者: 渴望更多知识 时间: 2010-2-25 12:13
真的很好，学习一下

作者: cat00777 时间: 2010-2-25 12:32
准确核算出利润才是硬道理，顶

作者: cat00777 时间: 2010-2-25 12:37
楼主老师说的非常中肯，一语道破天机

作者: lyzijinbu 时间: 2010-2-25 14:03
这真是一篇好文章，受益匪浅呀！

作者: 天行健追求卓越 时间: 2010-2-25 14:34
不错，学习一下！

作者: 振风 时间: 2010-2-25 21:02
很有见地值得一看

作者: wsong11123 时间: 2010-2-25 23:46
活到老学到老

作者: 向前2010 时间: 2010-2-26 09:04
值得了解一下

作者: 郭纪 时间: 2010-2-26 09:22
需要好好学习认真研究.

作者: xhb55013831 时间: 2010-2-27 10:56
标题: 111111111111
11111111111111111

作者: 工作愉快 时间: 2010-2-27 11:00
i学习

作者: muying 时间: 2010-3-2 14:22
学习了，受益了，感觉很好

作者: 鲁国夫 时间: 2010-3-2 17:34
观点有新颖性,要好好学习

作者: 小柳 时间: 2010-3-3 11:31
标题: 回复 1# 的帖子
对我来说是新鲜的知识，谢谢分享

作者: 王全英 时间: 2010-3-5 11:21

学习了，谢谢

作者: hehe88 时间: 2010-3-6 12:10
学习了比我强多了

作者: gyhyizi 时间: 2010-3-9 15:47
学习之中感谢楼主的辛苦工作

作者: 天通 时间: 2010-3-10 13:34
分析精癖，想全面了解。

作者: 依骏 时间: 2010-3-13 11:42
学习了，受益了，感觉很好

作者: sunshine莹 时间: 2010-3-14 09:07
想知下文，回一个、、、、

作者: sunshine莹 时间: 2010-3-14 09:11
很有道理，谢谢分享、、、、、

作者: 武昂 时间: 2010-3-14 09:19
标题: 回复 1# 的帖子
阿斯兰—伟大的狮神，是纳尼亚王国的上帝和造物主，是他创造了纳尼亚

作者: liuai888 时间: 2010-3-14 19:54
学习学习再学习

作者: 陈峰 时间: 2010-3-14 19:56
好好学习。。天天向上

作者: huangjing666 时间: 2010-3-14 20:06
标题: 看
看了，对我帮助很大

作者: 解脱 时间: 2010-3-14 21:45
收益匪浅的，谢谢了！

作者: 简枫 时间: 2010-3-15 08:48
好好学习，虚心请教。

作者: 风雪夜归人 时间: 2010-3-15 08:54
见解非常高.

作者: 简枫 时间: 2010-3-15 09:06
看了你的帖子之后，学到不少。但是，其中最重要的两个指标我却不会计算，PL和PD分别怎么算出来的呢？我是刚接触这个行业，还请多多指教，谢谢！

作者: 韦光 时间: 2010-3-15 17:08
好好好好好好好好好好好好好好，，

作者: 陈峰 时间: 2010-3-15 18:13
三人行，，必有吾师也

作者: raojiangjun 时间: 2010-3-15 20:51
标题: ff
xuexxxxxffff

作者: 小龙儿 时间: 2010-3-16 09:50
现在好入行，迫切需要扩展我的财务知识。

作者: 小龙儿 时间: 2010-3-16 10:36
好文章，在这里支持下~

作者: wyvernpeng 时间: 2010-3-16 11:04
。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: 红楼梦 时间: 2010-3-17 14:52
正想学习一下

作者: 经适房 时间: 2010-3-18 16:36
说的好。

作者: 郑小艳 时间: 2010-3-20 10:43
太好了，领导这两天刚在说这个问题呢。

作者: 松涛 时间: 2010-3-20 11:32
标题: 回复楼主的帖子
支持楼主，楼主的帖子讲解的很全面，学习了。

作者: 松涛 时间: 2010-3-20 11:43
标题: 回复楼主的帖子
文章已经拜读，但是没有说明pl和pd是如何计算出来的，没有过程就没有实际意义。

作者: tlj50552010 时间: 2010-3-20 13:05
看看，学习学习

作者: 绿竹子 时间: 2010-3-20 19:30
土地增值利润也好

作者: 绿竹子 时间: 2010-3-20 19:31
楼主的帖子讲解的很全面，学习了

作者: 绿竹子 时间: 2010-3-20 19:32
三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。

作者: zyzxyy 时间: 2010-3-21 08:44
确实值得一看
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-28425-1-1.html

作者: zhouxurong 时间: 2010-3-21 22:14
回复个，好好学习下，长长见识

作者: akinoru 时间: 2010-3-24 11:02
学习中..................

作者: 广告 时间: 2010-3-24 11:09
标题: 回复 1# 的帖子
新手需要多学习，请老师们多多发表

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-25 15:30
想要学习一下，一定要看看，应该不错！！！支持

作者: yongjizyx 时间: 2010-3-25 16:14
中华会计网校房地产开发企业实务操作班

作者: yongjizyx 时间: 2010-3-25 16:14
出自房地产会计网出自房地产会计网地

作者: 麦田 时间: 2010-3-25 17:31
标题: 好好学习
好好学习，看一下，谢谢

作者: 惊堂木 时间: 2010-3-25 18:51
赚钱～赚钱～～～～～～～～～～

作者: 林飞云 时间: 2010-3-25 21:28
学习一下,多谢楼主

作者: lhyw1166 时间: 2010-3-25 21:33
值得一看。。谢谢！！！！！

作者: 穷会计 时间: 2010-3-26 11:25
标题: 我有同感
分析的到位，讲到实处，房地产我认为在目前十年内是个长青的行业，但是开发商能否长青来的管理。

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-26 20:52
快快回复，对我来说太重要了

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-26 20:56
我很想了解一下，学习一下业务

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-26 21:00
这个值得学习一下

作者: huangzan0309 时间: 2010-3-26 21:30
学习学习。谢谢楼主分享

作者: wwb1985 时间: 2010-3-27 15:19
我来看看内容怎么样，

作者: xiesunting2008 时间: 2010-3-27 15:59
来学习的，

作者: lwm天赐 时间: 2010-3-27 16:00
学习了，受益了，感觉很好

作者: 诺言 时间: 2010-3-31 10:13
来学习了~~~~~~

作者: johnwoo888 时间: 2010-3-31 11:24
看看，，，，不错····

作者: 陌生人 时间: 2010-3-31 16:15
值得学习学习。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。

作者: tracy311 时间: 2010-4-1 17:16
好贴，受益匪浅，仔细学习

作者: 春天的使者 时间: 2010-4-1 17:56
了解房地产开发商的利润构成。

作者: zhangxin7811 时间: 2010-4-2 10:53
学习楼主的专业知识，谢谢！

作者: 江南1984 时间: 2010-4-2 14:57
房地产行业政策性太强了

作者: ayyt 时间: 2010-4-2 23:34
谢谢楼主的分享。

作者: 努力学习2010 时间: 2010-4-3 16:32
对于利润构成很好，不过现在的开发商没有长久的企业发展的思路，好似赚了钱就跑的样子，太遗憾了

作者: liotus 时间: 2010-4-4 23:03
回复才能看-我回复！

作者: 新新手 时间: 2010-4-7 09:13
也来看看，学习一下喽

作者: 孤寂雨林 时间: 2010-4-7 22:02
写的很精辟，学到很多东西啊！

作者: sky126qd 时间: 2010-4-7 23:48
标题: 看看
不知道隐藏的内容是些什么

作者: 北港房地产 时间: 2010-4-8 11:06
标题: 好好学习一下...
请赐教。学习一下，长见识

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