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标题: 房地产成本测算安例 [打印本页]

作者: yellowrain 时间: 2010-1-19 14:27
标题: 房地产成本测算安例
这里给出我在福建福州的一家房地产的成本测算，让各位了解一下房地产的暴利！这里的所有价格都是以目前福建福州的各个已建成的楼盘的最高和最不利的平方价格来计算的！
宗地2XXX拍-XX地块（金州路两侧）
主要规划指标： 1、土地面积：27102平方米（40.65亩）
2、容积率：2.4（商业7%）
3、建筑密度：28%以下
4、规划绿地率：30%以上
5、规划层数：15层以下
6、文化活动室：300平方米，公厕60平方米，卫生服务站60平方米；
成本测算：
一、容积率：2.4 占地面积：27102平方米（40.65亩）建筑密度：28%
基底面积：7589平方米
二、建筑面积：2.4X27102=65045平方米
其中店面：4553平方米住宅：60072平方米公建：300+60+60=420平方米
多层住宅（70%）：42050平方米高层住宅（30%）：18022平方米
架空层面积：7589-4553-420=2616平方米
三、总面积：65045+2616=67661平方米
四、成本计算：
1、建筑安装工程造价：
架空层造价：550元/平方米（27102X0.28-4553）/67661X550=25元/平方米
不带电梯住宅造价：700元/平方米 42050/67661X700=435元/平方米
带电梯住宅造价：900元/平方米 18022/67661X900=240元/平方米
店面及公建造价：700元/平方米 4973X700/67661=2元/平方米
2、永久性用水施工、设备费用： 10元/平方米
3、永久性用电施工、设备费用：35元/平方米
4、监理费用：7元/平方米
5、道路及围墙费用：15元/平方米
6、绿化费用：10元/平方米
7、图纸设计费用：12/元/平方米
8、钻探费用：3元/平方米
9、广告费、楼书、模型：12元/平方米
10、售楼部及临时办公室：5元/平方米
11、审批接待、办公费用：12元/平方米
12、市政排污费：15元/平方米
13、质量监督费：700X0.2%=1.4元/平方米
14、有线电视：1元/平方米
15、人防补偿费用：24元/平方米
16、静载费用：3元/平方米
17、安防费用：6元/平方米
18、土方回填费：1元/平方米
19、电信及信报箱：1元/平方米
20、大门、路灯、传达室：4元/平方米
21、投资利息：10元/平方米（80+24+6+3+1+5）0.7%X12
22、工资{（5000（项目经理）+3500（副总经理）+2500（工程部经理）+1500（技术员）X5+2500（财务经理）＋１５００（会计）＋１３００（出纳）＋１５００（售楼部经理）＋８００Ｘ３（售楼人员）＋１０００（炊事员）}/67661=7元/平方米
23、奖金：141454800X1%/67661=21元/平方米
24、营业税：141454800X6%/67661=125元/平方米
综上总计：1043元/平方米
总成本：67661X1043=70570423元/平方米
当地调查可售平均价格：（４５５３Ｘ６０００（店面均价）＋６００７２Ｘ２５００（住房均价））＝177498000元
利润：这里给出我在福建福州的一家房地产的成本测算，让各位了解一下房地产的暴利！这里的所有价格都是以目前福建福州的各个已建成的楼盘的最高和最不利的平方价格来计算的！
宗地2XXX拍-XX地块（金州路两侧）
主要规划指标： 1、土地面积：27102平方米（40.65亩）
2、容积率：2.4（商业7%）
3、建筑密度：28%以下
4、规划绿地率：30%以上
5、规划层数：15层以下
6、文化活动室：300平方米，公厕60平方米，卫生服务站60平方米；
成本测算：
一、容积率：2.4 占地面积：27102平方米（40.65亩）建筑密度：28%
基底面积：7589平方米
二、建筑面积：2.4X27102=65045平方米
其中店面：4553平方米住宅：60072平方米公建：300+60+60=420平方米
多层住宅（70%）：42050平方米高层住宅（30%）：18022平方米
架空层面积：7589-4553-420=2616平方米
三、总面积：65045+2616=67661平方米
四、成本计算：
1、建筑安装工程造价：
架空层造价：550元/平方米（27102X0.28-4553）/67661X550=25元/平方米
不带电梯住宅造价：700元/平方米 42050/67661X700=435元/平方米
带电梯住宅造价：900元/平方米 18022/67661X900=240元/平方米
店面及公建造价：700元/平方米 4973X700/67661=2元/平方米
2、永久性用水施工、设备费用： 10元/平方米
3、永久性用电施工、设备费用：35元/平方米
4、监理费用：7元/平方米
5、道路及围墙费用：15元/平方米
6、绿化费用：10元/平方米
7、图纸设计费用：12/元/平方米
8、钻探费用：3元/平方米
9、广告费、楼书、模型：12元/平方米
10、售楼部及临时办公室：5元/平方米
11、审批接待、办公费用：12元/平方米
12、市政排污费：15元/平方米
13、质量监督费：700X0.2%=1.4元/平方米
14、有线电视：1元/平方米
15、人防补偿费用：24元/平方米
16、静载费用：3元/平方米
17、安防费用：6元/平方米
18、土方回填费：1元/平方米
19、电信及信报箱：1元/平方米
20、大门、路灯、传达室：4元/平方米
21、投资利息：10元/平方米（80+24+6+3+1+5）0.7%X12
22、工资{（5000（项目经理）+3500（副总经理）+2500（工程部经理）+1500（技术员）X5+2500（财务经理）＋１５００（会计）＋１３００（出纳）＋１５００（售楼部经理）＋８００Ｘ３（售楼人员）＋１０００（炊事员）}/67661=7元/平方米
23、奖金：141454800X1%/67661=21元/平方米
24、营业税：141454800X6%/67661=125元/平方米
综上总计：1043元/平方米
总成本：67661X1043=70570423元
当地调查可售平均价格：（４５５３Ｘ６０００（店面均价）＋６００７２Ｘ２５００（住房均价））＝177498000元
利润：177498000元－70570423元＝106927577元
最高土地售价：（106927577元／６７６６１）／（１＋０．７％Ｘ１２%）＝１５８０／１．０８４＝１４５７元／平方米

作者: deeds 时间: 2010-1-19 16:16
学习一下，感谢楼主

作者: lyf20070314 时间: 2010-1-20 11:04
真详细呀,学习

作者: lj_guo 时间: 2010-1-21 16:13
这样的实例很有参考，谢谢楼主

作者: lj_guo 时间: 2010-1-21 16:38
要是做成EXCEL就更好了

作者: 长风 时间: 2010-1-31 11:15
这样的实例很有参考，谢谢楼主

作者: 四川成都 时间: 2010-2-19 16:11
便宜 5000（项目经理）+3500（副总经理）+2500（工程部经理

作者: 火云 时间: 2010-4-14 18:43
真的不错了，谢谢楼主了，

作者: mhf1982 时间: 2012-7-2 16:00
这个帖子不错，大家快来顶起来！

作者: XIESAIMING 时间: 2012-7-2 16:21
强烈支持多发这样的好文章，

作者: 甜咖啡甜 时间: 2012-7-28 15:22
我看不错噢谢谢楼主！

作者: 5-20-xu 时间: 2012-12-13 22:43
好资料！

作者: 甜咖啡甜 时间: 2013-1-20 16:27
学习。。。。。。。。。

作者: rongziyue 时间: 2013-1-28 13:33
学习学习

作者: 漂流部落 时间: 2013-4-18 12:25
学习了，很不错的

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