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标题: 房地产企业税务处理违规总结 [打印本页]

作者: 狼毒花 时间: 2009-11-29 23:24
标题: 房地产企业税务处理违规总结
　　1．采取预售方式销售开发产品，未按核定利润率计算利润额并入所得额计算缴纳企业所得税。

　　2．开发的产品已经销售，不开具房屋销售结算发票，收入挂记预收账款，不按权责发生制原则计算应纳税所得额缴纳所得税。

　　3．银行按揭房款、产权置换、房地置换、土地出让、安置用房、商品房自用、抵债等销售行为，不按权责发生制原则确认收入纳税。以上销售行为，个别企业长期挂在往来账上或根本不在账上反映，尤其是银行按揭和实行分期付款的销售行为，纳税人不按照合同规定及时结转收入，造成当期少缴税款。

　　4．成本核算不规范，乱列成本费用。房地产项目开发周期长，成本费用配比、归集和结转核算复杂，容易造成成本核算混乱。企业通过虚列多列成本，扣除成本费用时未遵循权责发生制原则、相关性原则和配比原则，期间费用与成本，建造成本与销售成本，直接成本与间接成本划分不清，任意摊销，虚列多列各类成本，造成不真实的盈亏，以达到不缴或少缴企业所得税的目的。具体表现形式主要有以下几种：

作者: qinyongjin 时间: 2009-11-30 03:09
学习一下，不错不错。。

作者: 向前2010 时间: 2009-11-30 08:32
标题: 刘大姐
我也是刚接触房产实务，非常实用

作者: 萧萧 时间: 2009-11-30 09:04
学习一下，希望有所帮助

作者: 金九 时间: 2009-12-19 18:19
学习学习
.........

作者: 鲁国夫 时间: 2009-12-20 08:45
学习学习再学习

作者: 闹市里的蚂蚁 时间: 2009-12-30 15:59
学习学习再学习学习

作者: 西云 时间: 2009-12-30 16:24
努力学习
谢谢楼主

作者: 长风 时间: 2009-12-31 17:22
学习学习再学习

作者: 郭云洪 时间: 2009-12-31 17:33
努力学习，天天进步！

作者: 虚心的人 时间: 2009-12-31 18:03
总结的东西，需要好好的学习。。。。。。

作者: hanxue6819 时间: 2010-1-2 20:00
标题: 回复 1# 的帖子
学习了，很不错，值得一看

作者: hanxue6819 时间: 2010-1-2 20:06
标题: 回复 1# 的帖子
想多看看，没有了吗？看不到了

作者: zimo1203 时间: 2010-1-4 15:17
学习学习~~~~~~~~~

作者: zhouhuiyin 时间: 2010-1-4 15:23
总结的不错，学习了

作者: 四川成都 时间: 2010-1-4 21:06
房地产企业税务处理违规总结

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-5 16:01
标题: 回复 1# 的帖子
努力学习，天天进步！

作者: 白云蓝天 时间: 2010-1-5 16:15
学习一下，不错不错。。

作者: 吴先梅 时间: 2010-1-5 16:59
总是要回复，却总是看不到内容

作者: 陈健 时间: 2010-1-5 17:21
学习学习再学习

作者: 高兴-812 时间: 2010-1-7 09:07
学习了，对我很有帮助

作者: 新手初入 时间: 2010-1-7 14:11
反反复反复反复反复反复反复

作者: wjl0371 时间: 2010-1-8 15:04
学习一下，希望有所帮助

作者: 虚竹子 时间: 2010-1-8 15:19
嗯学习学习

作者: 江苏 时间: 2010-1-8 21:27
学习一下，不错不错。。

作者: jankey10539 时间: 2010-1-9 09:30
标题: 好贴，学习了，谢谢
好贴，学习了

作者: 我心飞翔 时间: 2010-1-9 09:49
　谢谢，学习一下！

作者: wujia2116 时间: 2010-1-9 12:19
标题: ip nu
ipb nu g gh ,ip nu

作者: lxb0602 时间: 2010-1-9 14:20
我也不明白喔，看一下专家的
出自房地产会计网

作者: 寸土寸金 时间: 2010-1-10 17:08
小西一下！！！！！！！！！！！！！！！！！！

作者: jack.dun 时间: 2010-1-10 18:13
看看呢，应该是不多的东西

作者: 叶锦凤 时间: 2010-1-10 23:30
标题: 想学啊
太好了！谢谢楼主帮我们大忙！

作者: 大眼睛 时间: 2010-1-11 01:16
非常有用，值得学习，谢谢楼主！

作者: 牛牛他妈 时间: 2010-1-11 09:25
学习学习。学习呢，好东西

作者: yellowrain 时间: 2010-1-13 11:23
标题: 之之
之之之之s sss

作者: 大海浪花 时间: 2010-1-16 09:58
学习是必须的

作者: 谢镇 时间: 2010-1-16 10:16
好久没上来了，学习学习！

作者: 芳菲心情 时间: 2010-1-16 10:46
谢谢，分享！

作者: xiatian55733447 时间: 2010-1-17 12:28
学习学习，谢谢。顶，楼主辛苦

作者: 海南地产 时间: 2010-1-20 09:32
学习一下，呵呵

作者: 日暮苍山远 时间: 2010-1-20 09:42
很好，学习！！！

作者: 雨荷真心 时间: 2010-1-20 10:06
标题: 回复 1# 的帖子
非常感谢你的分享，学习了

作者: 东日地产1 时间: 2010-1-20 11:09
标题: 回复 1# 的帖子
怎样使是违规呢，学习学习

作者: gz86172 时间: 2010-1-20 13:41
第六、开发间接费

开发间接费核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。（包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。）

一）工程管理费

1）工程监理费：支付给聘请的项目或工程监理单位的费用

2）预结算编审费：为编制、审查施工图概算、预算、结算所支付的费用

3）行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费。

4）施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

5）质检费：竣工验收过程中的有关质检费。

二）营销推广费

项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用，主要包括：

1）媒介广告费：电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交广告、电子屏

2）广告设施及发布费：车站广告、路牌广告

3）现场包装费：彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆

4）促销活动费：场租、劳务费、活动场所布置、工作人员餐费

5）宣传资料及礼品费：售楼书、各种礼品

6）接待厅装修、装饰费：设计、工程、装饰等

7）现场销售器具费：饮水机、家私等

8）现场销售人工费：工资、奖金、补贴等

9）卖点增加费：

10）看楼交通费：看楼专车运行费、修理费、司机行车费用

11）样板间：包括临时样板间的建造、设计、装修等费用以及维持清洁、保安、维修费用。对于主体内的样板间的设计、装修以及家具、家私等费用，可收回部分从总费用中扣除。

12）销售模型费

13）展销费：展位费、布置费、制作费等

14）其他

三）资本化利息：直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。

四）物业管理完善费

包括按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

企业内部独立核算单位为开发各种开发产品而发生的各项间接费用，应先通过“开发间接费用”账户进行核算，每月终了，按一定标准分配计入各有关开发产品成本。应由房屋开发成本负担的开发间接费用，

借：开发成本——房屋开发成本——开发间接费

贷：开发成本——开发间接费用

第七、开发成本的结转

房地产开发企业对已完成开发过程的商品房、代建房、出租房、周转房，应在竣工验收以后将其开发成本结转“开发产品”账户。会计人员应根据房屋开发成本明细分类账记录的完工房屋实际成本，

借：开发产品

贷：开发成本——房屋开发成本

“开发产品”账户应按房屋类别分别设置商品房、代建房、出租房、周转房等二级账户，并按各成本核算对象进行明细分类核算。

第八、竣工决算

房地产项目的竣工决算，应该在相关部门核发《竣工备案表》之后进行。但是一般好像都拖得比较晚才做。

竣工决算通俗的理解就是，在税务部门授权下，由注册会计师或注册税务师对房地产公司的项目开发成本进行审查、核算，在符合税务部门要求的前提下，最终确定企业的开发成本。再白话一点就是，房地产开发企业会计核算形成的开发成本，其中不符合要求的要剔除掉，本来应该进成本而没有进的要计入。还要根据项目的档次，核算单位成本是否合理。

开发项目成本的确定，主要关系到企业的“土地增值税”和“房产税”。而这两种税的计税依据又是矛盾的。土地增值税是以转让国有土地的增值额为计税依据的，增值额就是转让国有土地使用权取得的收入减去扣除项目后的余额，扣除项目中的大部分就是开发成本部分，所以在转让收入一定的情况下，开发成本越大，相应的土地增值税就会越少；房产税的计税依据，一是房产的余值，二是出租房屋的收入，就第一种情况来说，开发成本越大，相应缴纳的房产税就越多。所以在确定开发成本时要综合考虑这两个税负，尽量做到让企业的负担最小。

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作者: 靖航 时间: 2010-1-20 13:47
好好学一下下，谢谢了

作者: 晓婷 时间: 2010-3-8 15:55

学习一下

作者: Moutai 时间: 2010-3-12 13:22
回复回复回复回复回复

作者: 0123 时间: 2010-3-12 14:14
学习一下，不错不错。。

作者: qq1998 时间: 2010-3-12 14:20
学习一下，谢谢！

作者: handy_cai 时间: 2010-3-12 15:32
努力学习，天天进步！

作者: zdyue 时间: 2010-3-13 22:42
房地产会计内容真丰富啊

作者: YUANYUAN 时间: 2010-3-13 22:51
有哪些呢。学习学习一下

作者: tzlong1977 时间: 2010-3-15 06:44

谢谢学习。。。。。。。。。。。。

作者: wangydmail 时间: 2010-3-16 23:09
好文章,这么厉害的,写得出来.

作者: 这个 时间: 2010-3-17 09:06
为什么而老师要恢复呢

作者: 微风拂面 时间: 2010-3-17 09:41
想楼主学习学习。谢谢

作者: zgsdzb 时间: 2010-3-17 09:44
谢谢，多谢楼主辛苦。

作者: 简枫 时间: 2010-3-17 09:46
多谢楼主的无私奉献。

作者: 恒基展翅 时间: 2010-3-17 10:01
楼主咋不见所说之内容哦?

作者: 许翠云 时间: 2010-3-18 08:57
学习一下，不错不错。。
出自房地产会计网ww-1-1.html

作者: 童浪子 时间: 2010-3-18 09:24
学习了..................谢谢分享

作者: 攀之峰 时间: 2010-3-18 09:50
学习一下，不错

作者: 不信原则 时间: 2010-3-18 09:55
标题: ip
学习学习

作者: 陈峰 时间: 2010-3-18 10:30
学习学习。。。业精于勤

作者: zhou1357li 时间: 2010-3-19 09:23
我也是房地产企业新手，很想多学习

作者: 荷兰水族 时间: 2010-3-26 00:12
标题: 回复 1# 的帖子
好好学习再学习，先谢谢啦

作者: guotai77 时间: 2010-3-26 08:54
标题: 1111111
学习下，很不错的呵呵

作者: 心情愉快 时间: 2010-3-26 09:01
努力学习，快快进步。。。

作者: zhsjsszl 时间: 2010-3-26 09:08
看看雷区的事情，非常好

作者: 春天的使者 时间: 2010-4-2 11:40
学习别的企业在税务中总结的经验和教训。

作者: 许翠云 时间: 2010-4-2 11:57
是刚接触房产实务，非常实用
出自房地产会计网www.fdckj.com,地址:http://www.fdckj.com/thread-25089-1-1.html

作者: ssqy228 时间: 2010-4-2 12:27
学习一下，不错不错。。

作者: 于会计_2009 时间: 2010-4-2 13:11
看看这个是什么.................

作者: jiahan040619 时间: 2010-4-2 13:53
多多学习！！！！！！！

作者: 力大 时间: 2010-4-2 13:57
学习一下----------

作者: zhanlu 时间: 2010-4-2 19:38
标题: 回复 1# 的帖子
学习，谢谢了，收藏了。

作者: liotus 时间: 2010-4-5 10:16
学习一下，希望有所帮助

作者: xxy01 时间: 2010-4-5 10:36
学习，谢谢了，收藏了。

作者: 阳光季节01 时间: 2010-4-5 19:45
标题: 回复 1# 的帖子
确实如此，不知回帖扣币吗

作者: 蜗牛来了 时间: 2010-4-6 14:10
这个问题估计今年我也遇到

作者: 天外飞仙007 时间: 2010-4-6 14:41
标题: 太好了
学习一下，不错不错。。

作者: 余玥 时间: 2010-4-6 15:54
努力向前辈学习专业人士就应该这样

作者: 聂子 时间: 2010-4-6 21:49
学习一下，以便更大进步。

作者: 春意 时间: 2010-4-7 09:25
非常实用
不错不错。

作者: chenpuxin 时间: 2010-4-7 14:41
我也是刚接触房产实务，非常实用

作者: longhuxinxi 时间: 2010-4-8 10:24
努力学习，天天进步！

作者: yyfbut205 时间: 2010-4-8 13:50
学习哦。。。。。。。。。。。。。。

作者: 皮波 时间: 2010-4-8 13:52
工作学习11111111111111

作者: 虎妞妞 时间: 2010-4-8 13:59
我是新手,想来学点东西.

作者: raojiangjun 时间: 2010-4-8 15:21
标题: 学习
我来学习下来了

作者: 原野007 时间: 2010-4-9 09:02
很实用的知识，学习了。谢谢！

作者: marvelous2009 时间: 2010-4-9 09:28
活到老，学到老！谢谢楼主分享！

作者: 向往春天 时间: 2010-4-9 20:31
我也是刚接触房产实务，非常实用
出自

作者: xgfdc515815601 时间: 2010-4-9 22:05
谢谢谢谢谢谢谢谢谢啊

作者: sadan132 时间: 2010-4-10 09:47
标题: 11111111111111
11111111111111111

作者: 桔梗 时间: 2010-4-10 10:15
学习学习……资料很好！

作者: wzycpa 时间: 2010-4-10 19:39
在侃侃而谈把,哈达

作者: 春雪无寒 时间: 2010-4-12 20:58
我来学习学习

作者: 梧桐雨2010 时间: 2010-4-17 11:27
学习学习在学习我要成高人

作者: 灰姑姑 时间: 2010-4-17 11:31
学习学习再学习

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